北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
１.确认原、被告于1998年3月8日签订的房屋买卖契约合法有效；2.判令被告协助原告办理坐落于大岔河村三间平正房（《集体土地建设用地使用证》证号为“丰南集建宅字第96964号”）的产权变更登记手续；3.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告系堂兄弟关系，二人均系唐山市丰南区丰南镇大岔河村村民。1998年3月8日，原、被告在中间人张某的见证下签订了房屋买卖契约，约定被告将其拥有的坐落于大岔河村的平正房三间、厢房两间、门房三间及整所宅院（集体土地建设用地使用证号为丰南集建宅字第96964号）以18000元的价格出卖给原告永久为业。原、被告及中间人张某在协议上签字、按手印。原告交付了购房款。自此，原告就一直在该房内居住至今。原告多次要求被告协助办理过户手续，均被拒绝。故提起诉讼。
被告辩称
1998年初一天傍晚，张明明夫妇主动找到我家，张明明的手上包有纱布，我问其原由，张明明说是在清理地基时被半截的电线杆砸断了。张明明说他们将本村郭明的四间宅基地买了过来，但没钱盖房，儿子又到了娶媳妇的时候，四处借找无门，故强烈请求以该宅基地换购当时我住的老宅院，由我在他买的宅基地上去建新房，他说地基连买带奠共花了6000元，把我的宅院作价18400元后，其付我差价，我勉强同意。后张明明找来张某做中间人，张某当时表示我这房子作价便宜，卖给别人得25000元。当时张明明只给了我一半的差价款，另一半是在我新房建成后搬了家并把老宅院的房产证给了张明明后，才付给的我。但后来听人说，张明明并非是无力建房，而是在清理地基时因把手砸了，于是请了阴阳先生看过后，认为此宅基地不吉利才找到我与我换购宅院，对他隐瞒实情我不满意。房子建好后，我考虑到需与郭明办理过户，但老宅院还在我名下，于是我妻子董淑敏找到张明明要求过户，但张明明妻子李秋莲明确表态因过户需花钱而拒绝过户。无奈，2004年7月我与郭明办理了过户。后因我儿子成年需审批宅基地，由于张明明拒绝过户致使在我名下登有两宗宅院，进而申请新宅基地未能通过审批。张明明拒绝过户的行为给我造成了严重的损失，现在我村传有平改楼的说法，故张明明找我过户，我只是提了提他们之前拒绝过户致辞我不能审批宅基地的情况，他一家人就多次找到我家中打闹，故我坚决不予配合。与本案有关的所有费用应由张明明负担。我认可契约有效，但因张明明未及时配合过户，造成我未能为儿子批得新宅基地，要求张明明赔偿我损失50万元。
本院查明
原告张明明于1998年初的一天找到被告张平峰提议要以其购买的本村村民郭明的宅基地四间换购张平峰当时居住的宅院一宗，经双方协商宅基地四间作价6000元，宅院作价18400元，张明明向张平峰支付差价款。于是张明明与张平峰在同村村民张某的见证下，于1998年3月8日签订了书面契约，载明“立契人：银丰镇大岔河村张平峰。本人现有正房三间、厢房二间、门房三间及其整所宅院，座落于银丰镇大岔河村东南，凭中人说合，情愿归属于胞兄张明明名下永远为业，言明价款以人民币壹万捌仟肆佰元，此款笔下交清，并无短缺。日后如有纠葛，俱有原业主与中人交涉，恐口无凭，立字为证。中证人：张某。买主：张明明。一九九八年三月八日”。当日，张明明先行给付张平峰一半差价，张平峰于1998年秋冬时将新房建成搬迁至新房并将老宅院及其集体土地建设用地使用证交付于张明明，张明明将余款支付给张平峰。
另查明，原、被告换购宅院事先并未经本村村委会同意，事后亦未经村委会备案，亦未经行政机关审批。张平峰所建四间新宅院现登记在张平峰名下。张平峰名下共有宅院两宗（含本案诉争宅院）。换购房屋时张明明家庭成员有：本人张明明、妻子李秋莲、母亲李庆珍、女儿张志云、儿子张志雨，张志雨于1978年10月18日生（已成年）。换购房屋前张明明家庭共有住宅一宗。
以上事实，有当事人陈述、书证、证人证言等证实。
本院认为
本案原告张明明私下购买了本村郭明的宅基地，又以此宅基地换购了被告张平峰的住宅，从性质分析包含了私下调换农村宅基地及买卖农村房屋两部分内容。就房屋买卖部分，双方均为本村集体成员，出卖人作为原宅基地的使用权人，对其上建造的房屋享有所有权，其自愿将该房屋出售给买受人，系对私有财产的自由处分，签订买卖合同双方当事人意思表示真实，且出卖人交付了房屋，买受人亦付清了价款，合同已实际履行近二十年，本村村委会亦未提出异议，庭审中出卖人对合同效力亦予认可，本着维护交易秩序的原则，可认定此房屋买卖合同有效。对于宅基地使用权问题，因农村宅基地使用权具有村民身份性、福利性、无偿性，同时宅基地还涉及农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，主要是限制宅基地使用权的取得与受让，相关法律、法规及规章对人均用地设定了一定条件，具备条件才有资格取得宅基地使用权，宅基地使用权须经土地主管部门审批取得，即公权审查符合条件者才能取得宅基地使用权。1982年《村镇建房用地管理条例》第十五条规定“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续”，《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定“土地……使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。……个人之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”本案原告先行购买本村他人的宅基地，又以此宅基地换购张平峰的老宅基地，均未向政府办理宅基地使用权的申请、审查、批准手续，关于原告张明明现在是否具备宅基地分配、使用条件以及应否取得该宅基地使用权，依法应由相关行政部门予以行政处理。故对原告的第2项诉讼请求，本院不予支持。
裁判结果
依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第十五条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款、第十六条第一款、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告张明明与被告张平峰于1998年3月8日签订的房屋买卖合同有效。
二、驳回原告其它诉讼请求。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。
