北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告的父亲董云德于2013年1月30日在大营街街道杯湖一组的民房用地公开招租中，以760000元的价格取得6号地的使用权，以815000元的价格取得了14号地的使用权，两块地均为居房用地，每块120平方米，租期为70年。承租人董云德于2014年2月28日死亡，其第一顺序继承人母亲任凤英、妻子陈翠珍、大女儿董艳华、二女儿董洁、三女儿董艳艳协商一致，两块地的相关权利、义务均由董洁一人继承，其他继承人放弃相关权利的继承。被告杯湖一组于2013年2月2日收取原告租金共计1575000元，另外收取了岩土工程勘察费3000元，却未履行交地义务，原告多次催促被告履行义务，被告均以各种理由拖延履行，结果一拖就是三年多。2016年6月杯湖一组通知原告该块民房用地不能出租了，杯湖一组只同意退还租地款，对原告其他损失未与原告达成赔偿协议。另外，杯湖居委会对该土地租赁行为也存在过错，应承担连带责任。为维护原告合法权益，特诉请法院判决：1、确认原告与被告成立的土地租赁合同无效；2、判令被告赔偿原告利息损失的50%合计：170800元(自2013年2月2日起按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算至2016年6月20日止)具体分两段计算，自2013年2月2日至2016年2月1日止三年的利息为1575000元×6.4%×3年=302400元，自2016年2月2日至2016年6月20日止140天的利息为1575000元×（6.4%÷360天）×140天=39200元，两项合计341600元被告承担50%合计：170800元；3、请求法院判令被告赔偿原告岩土工程勘察费3000元；4、本案诉讼费由被告承担。开庭前原告将利息损失变更为341600元。
被告辩称
针对本案所涉及的土地租赁是双方意思的真实表示，是有效的。土地租赁，还涉及在租赁的土地上统建农村民房。中标后不是将土地交给原告就实现此目的，而是建房后才实现。在土地审批报批的过程中，一组积极在办理，但是由于政策导致没有办理下来，被告不存在过错，不存在违反合同的行为，因此在本案中一组不应该承担违约损失的问题，原告的诉请不应该得到法院的支持。
被告杯湖居委会辩称，针对该土地租赁合同，社区不是合同相对方，社区从始至终未参与该土地租赁，也未收过原告任何费用，故社区无过错行为，也不是适格的被告，其次原告要求社区承担连带责任没有事实和法律依据，请求予以驳回。
本院查明
玉溪市人民政府于2012年12月13日作出《玉溪市人民政府关于红塔区2012年度第三批民房建设用地的批复》（玉政复<2012>210号），同意将包括杯湖一组在内的7个街道20个居委会32个居民小组的集体农用地13.5002公顷转为建设用地，作为红塔区2012年度第三批民房建设用地。上述文件中杯湖一组的土地即包含本案讼争的地块。2012年12月11日，杯湖一组召开党员支部会议并决定，因开办综合市场需要4500000元的资金，组上没有资金，决定将批下来的民房建设用地拍卖16套地基，用于解决办理综合市场的相关费用。2012年12月13日，杯湖一组党员、村民代表、户主在会议记录上签字。2013年1月10日，杯湖一组对外发布招租告示，将杯湖一组的16套民房用地采用竞价的方式对外招租，租期为70年，每套面积为120平米，底价为40万元，报名时先交10万元保证金，报名并交过保证金后参与竞价，每次竞价以5000元为单位，竞价时以最高价为中标者，中标后2个工作日将款交清。并规定招租只算地皮费，以后建房时基础、室外附属及地坪由集体统建，费用由中标者公摊，其他建房手续费及相关费用由中标者自付，其他为未知另行告知。该份招租公告中提到的16套民房用地系以杯湖一组的名义完成报批手续。2013年1月30日，董云德（非杯湖居委会村民）分别以760000元的价格中标6号地，815000元中标14号地，2013年2月1日董云德交了6号地块的费用，原告交了14号地块费用，杯湖一组组长李金云分别向原告、董云德出具收据，双方未签订书面的土地租赁合同。2013年12月30日，董云德向杯湖一组缴纳岩土工程勘察费3000元。2013年3月7日，杯湖一组向杯湖居委会提出申请，要求批准民房建设用地。2013年3月19日，大营街街道向红塔区人民政府报送《大营街街道关于杯湖社区一组关于民房建设使用土地的请示》(大营街发<2013>30号)，红塔区人民政府于2013年4月9日作出《玉溪市红塔区人民政府关于大营街街道杯湖社区居委会第一居民小组民房建设使用土地的批复》(玉红政复<2013>82号)，同意杯湖一组李明宗等26户建民房，使用本组建设用地0.6402公顷。2013年7月2日，玉溪市人民政府作出《玉溪市人民政府关于进一步规范农民建房用地管理的通知》（玉政发<2013>158号），其中第一条规定：自即日起，暂停农民（居民）建房用地的农用地转用及土地供应手续；第二条第一款规定：玉溪中心城区中心组团55平方公里、北城组团20平方公里控制范围内的农民（居民）建房用地，按照《玉溪市人大常委会关于中心城区禁止一户一宅模式进行民房建设的决议》，按城市社区建设标准进行审批。2015年9月6日，玉溪市人民政府专题会议纪要第85期《玉溪火车西站片区规划建设专题会议纪要》第三条规定：对规划范围内的每户民房建立住房档案，一律停止审批建设民房，对已审批建设的民房（除昆玉铁路拆迁安置的民房外）也一律停止建设。2016年3月22日，红塔区人民政府《关于玉溪火车西站片区8平方公里开发建设一期道路工程项目大营街街道杯湖社区居委会1组民房建设相关工作专题会议备忘录》提出，关于大营街街道杯湖社区1组民房建设的问题，同意按照”集中安置、按规划控制集体自建、以高层或多层为主”方式，以就近就便的原则在现有村庄周边、主要道路沿线附近选取成熟地块，解决杯湖1组急需建房户的民房建设需要。2016年，杯湖一组告知原告该地块不能出租并于2016年6月20日将两块地收取的费用1575000元退给董云德的三女儿董艳梅。另查明，董云德于2014年2月28日死亡，其第一顺序继承人母亲任凤英、长女董艳华、次女董洁、三女董艳梅协商一至由次女董洁继承董云德本案中原告的诉权。
以上事实，有原告当庭提交的招租告示、会议记录、村庄建设规划平面图、中标名单、岩土工程勘察报告等及二被告当庭提交的《玉溪市人民政府关于红塔区2012年度第三批民房建设用地的批复》（玉政复<2012>210号）等主要证据及原、被告当庭陈述在案证实，本院予以确认。
本院认为
当事人订立合同时，应遵守诚实信用原则。订立合同违反法律、行政法规的强制性规定的，该合同无效。债权人死亡，其诉权由合法继承人继承。本案讼争土地属杯湖一组集体所有的宅基地，虽然原告及杯湖一组均认为双方之间是土地租赁关系，但是从杯湖一组2012年12月11日支部会议记载的”生产组的意见是把已经批下来的民房建设用地拍卖16套地基，用这笔资金来解决办理综合市场的相关费用”，2013年1月10日杯湖一组发布的招租告示虽然名为”招租”，但从其内容看，其约定的”租期为70年”、”中标后两个工作日内将款交清”、”此次招租只算地皮费，以后建房时基础、室外附属及地坪由集体统建，费用由中标者公摊，其他建房手续费及相关费用有关中标者自付，其他为未知另行告知”，且董云德于中标后即按中标金额一次性支付了用地费用，杯湖一组组长李金云2013年2月1日出具的收款收据记载的亦是”地款”，故董云德与杯湖一组口头达成的土地租赁合同，名为土地租赁实为宅基地使用权转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：”宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：”任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。第八条第二款规定：”宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。第六十二条第一款、第四款规定”农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。第六十三条规定：”农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。根据现行法律规定及国家政策，宅基地使用权是由农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相关联，宅基地使用权也只能在本集体经济组织成员内部享有、流转，宅基地使用权亦不能单独出租。杯湖一组将涉案宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员的董云德，双方的宅基地使用权转让关系违反了法律、行政法规的强制性规定，故董云德与被告杯湖一组于2013年2月1日口头达成的土地租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因杯湖一组已将董云德交纳的用地费用退还，本案不存在返还财产的问题。杯湖一组明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，而董云德亦在明知土地性质的情况下购买涉案宅基地，双方对于合同无效均有过错。但鉴于本案宅基地转让系杯湖一组以农村集体经济组织的名义对外发布招租告示并采用招投标的方式确定中标，从形式上使董云德产生误解，杯湖一组在收到董云德交付的土地款项三年多以后才将该款返还，该笔款项客观上存在被杯湖一组长期占用的事实，综合本案的实际情况，本院酌定杯湖一组赔偿原告按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的损失的一半，原告要求被告赔偿自2013年2月2日至2016年6月20日的损失341600元（按中国人民银行同期贷款年利率6.4%计算），本院确定由杯湖一组对上述损失承担一半的赔偿责任，即由杯湖一组赔偿原告损失170800元。关于原告要求杯湖一组赔偿”岩土工程勘察费”3000元的诉讼请求，本院确定由杯湖一组退还原告缴纳的”岩土工程勘察费”1500元。因宅基地使用权转让行为系发生在董云德与杯湖一组之间，涉案宅基地属于杯湖一组所有，原告要求杯湖居委会对上述损失承担赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持，应予驳回。
裁判结果
综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：
一、董云德与被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组于2013年2月1日达成的口头土地租赁合同无效；
二、由被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组于本判决生效之日起十日内赔偿原告董洁因土地租赁合同无效所造成的损失170800元；
三、由被告玉溪市红塔区大营街街道杯湖社区居民委员会第一居民小组于本判决生效之日起十日内返还原告董洁岩土工程勘察费1500元；
四、驳回原告董洁的其它诉讼请求。
本判决中货币单位均为人民币。
如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。
