北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告与被告父亲为堂兄弟，两家系邻居。原告家由乡政府及村委会分配了面积为94.1平方米的宅基地，并由国土所确权发证。因原告一家老小均外出打工承包山塘水库，长年在外，旧房闲散空置。被告及其父亲以防止外人觊觎为由，建议原告的旧房舍和竹园给他看管，原告同意。在2012年原告要求返回，欲盖新房，发现被告占用了原告家的宅基地，并将四周的竹林砍伐，自行围院，原告其他兄弟一起阻止了被告，现原告让其退出所占原告家宅基地，被告拒不返还，故提起诉讼，请求法院判令：一、被告退还所占原告家宅基地94.1平方米；二、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告于2000年1月20日向原告购买了原告位于韶关市浈江区乐园镇上坝管理区上坝村35号的宅基地94.1平方米。原告并把属于原告的集体土地建设用地使用证原件（地号：040316009）交给被告持有，原告同时写下了“本证转让给潘华长期使用”的字据。也就是说本案争议的宅基地的使用权利是属于被告。依据相关法律法规，被告和原告是同一村民组织集体成员，依法可以取得宅基地使用权。另外，原告的起诉已过诉讼时效。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
本院查明
原告潘家如与被告潘华系堂叔侄关系，两人均是韶关市浈江区乐园镇上坝村民委员会上坝村居民。1995年，原告根据国家土地政策，取得乐园镇上坝管理区上坝村35号94.1平方米集体土地的宅基地使用权，即本案所争议的宅基地。此后，由于原告外出工作对土地难以看管，便委托潘洪如（系被告父亲，已去世）代为看管。2000年1月20日，原告将集体土地建设用地使用证交给被告父子，并在土地证上注明“本证转让给潘华长期使用”，为此，被告父子支付了800元给原告。此后，被告父子一直对涉案宅基地占有使用，期间在宅基地上建造了围墙及房屋。2012年12月29日，被告父亲潘洪如去世，被告在其父亲死后一直占有使用涉案的宅基地及地上房屋。原告认为被告父子占用其宅基地拒不返还，侵犯了其合法权益；被告则认为其已向原告购买了涉案宅基地，已依法取得使用权，原告理应协助被告办理土地证过户手续。为此，原告与被告产生纠纷，经过乐园镇政府的多次调解，双方均未达成和解。为维护自身合法权益，原告诉至本院。本案经调解无果。
另查明：韶关市浈江区乐园镇上坝村村民委员会出具两份证明材料，表示原、被告之间的宅基地转让未经村委会同意；涉案宅基地仅是原告委托潘洪如代为看管，土地证原告只是借给潘洪如父子使用；潘洪如父子一家已经另有宅基地。
上述事实，有身份证、土地使用权属证明、集体土地建设用地使用证、报告、证明、照片及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为
根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，而本案原告是基于其对房屋的所有权提起的返还原物诉讼，行使的是物权请求权，不适用诉讼时效抗辩制度，故被告以原告未在诉讼时效内提起诉讼而丧失胜诉权的主张本院亦不予支持。本案争议的主要焦点系涉案宅基地是否发生转让的问题，即原告将土地证注明字据并交付给被告父子及其收取被告父子800元的行为是否符合宅基地转让的条件。对于上述问题，本院作如下分析：《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”；《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”；《合同法》第四十四条规定：“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”原告与被告父子之间没有签订书面土地使用权转让合同，集体土地建设用地使用证上的字据内容虽有涉及“本证转让给潘华长期使用”，但此仅是对土地证交付所进行的约定，并没有反映出双方对宅基地使用权本身进行转让的合意，且双方对800元是租金、押金或转让款没有明确的约定，并不能就此认定原告收款的行为是被告父子支付受让宅基地的合理对价。同时，根据相关法律法规的规定，农村和城市郊区的土地，除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。农村村民宅基地使用权的转让应当符合以下条件：宅基地使用权的受让主体是有一定范围限制的，即宅基地使用权只能转让给本集体经济组织的成员，如果转让给村外人员，该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件、符合宅基地使用权的条件，即一户一宅的规定。宅基地使用权的转让必须同房屋同时转让，并履行相关的登记和审批手续，而且应当及时办理变更登记，不可私下买卖，非法交易。根据村委会的证明材料显示，村集体不同意双方之间的宅基地使用权转让，即使双方买卖关系成立亦属私下买卖，为非法交易，违反了相关法律法规的强制性规定。因此，原告仍依法享有涉案宅基地的使用权，其主张要求被告退还所占的宅基地94.1平方米的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。鉴于上述理由，被告提出的要求原告协助办理集体土地建设用地使用证的过户手续的反诉请求，没有法律依据，本院不予支持。
裁判结果
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百五十三条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国土地管理法》第十三条、第六十二条的规定，判决如下：
一、限被告潘华于本判决生效后十日内返还位于韶关市浈江区乐园镇上坝管理区上坝村35号（地号：040316009，面积：94.1平方米）的宅基地使用权给原告潘家如；
二、驳回被告潘华的反诉请求。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
