北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1．判令被告马成艳立即偿还所欠贷款本金259,290.42元及所产生的欠息5,277.83（利息截止于2018年1月3日）并息随本清；2．被告恒远房开公司承担连带责任；3．依法判决预告抵押登记有效，在具备抵押登记条件时，原告优先办理抵押登记，对位于贵阳市××花果园后街彭家湾棚户区改造项目××北区××栋××单元××层××号住房抵押物享有优先受偿权；4．本案诉讼费用、保全费、公告费等原告为实现债权所支付的相关费用由被告共同承担。
被告辩称
被告马成艳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。
被告恒远房开公司辩称，对于原告诉请的第一、二、四项诉讼请求没有异议，对于第三项诉讼请求，没有办理正式的抵押登记，原告没有优先受偿权。
本院查明
一、借款合同成立、生效及履行情况：
1．合同签订情况：2012年3月12日，被告马成艳（借款人抵押人）与原告农行小河支行（贷款人）、恒远房开公司（保证人）签订了合同编号为520201201200098的《个人购房担保借款合同》。
2．借款用途：购买房产，被告马成艳与被告恒远房开公司于2012年3月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号：31990）用于购买位于贵阳市××花果园后街彭家湾棚户区改造项目××北区××栋××单元××层××号的住房一套，总房价为406，929元，首付款为126，929元，余款280，000元以银行按揭方式支付。
3．主债务本金：280,000元。
4．放款时间：2012年4月13日。
5．借款期限：2012年4月10日至2042年4月9日，借款期限为360个月。
6．借款利率：借款利率采用浮动利率方式，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上（上浮下浮）0%，执行年利率7.05%。
7．逾期还款责任：借款人、保证人、抵押人违约的，贷款人有权自借款发放之日起对全部借款在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；对应付未付的利息（包括借款期限内产生的应付未付利息及借款逾期后产生的应付未付利息），贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人出现未足额偿还借款本息超过90天的违约事件时，贷款人有权提前收回已发放借款，有权宣布借款人与贷款人签订的借款合同项下的借款立即到期，有权行使担保权。
8．还款方式：还款方式为按月等额本息还款法，借款发放日对应日为还款日。
9．逾期情况：被告马成艳从2017年8月13日开始未支付合同约定的本金及利息。截止2018年1月3日，被告马成艳，逾期5期，逾期天数145天，尚欠借款本金259,290.42元，利息（包括逾期正常利息、逾期罚息、逾期复利）5,277.83元。截止2018年6月3日，逾期10期，逾期天数292天，尚欠借款本金259,290.42元，利息（包括逾期正常利息、逾期罚息、逾期复利）10,677.51元
二、抵押担保的情况：
1．抵押合同签订情况：2012年3月12日，被告马成艳（借款人抵押人）与原告农行小河支行（贷款人）、恒远房开公司（保证人）签订了合同编号为5××8的《个人购房担保借款合同》（与借款合同一致）。
2．抵押人：被告马成艳。
3．抵押物：被告马成艳所有的贵阳市××花果园后街彭家湾棚户区改造项目××北区××栋××单元××层××号。
4．抵押物登记手续：2012年7月17日办理抵押权预告登记（筑房预南明字第Y1237436号）。
本院认为
公民及法人在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。本案原告农行小河支行与被告马成艳及被告恒远房开公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，借款合同合法有效，签约各方均应全面履行。原告农行小河支行依约履行了出借义务，被告马成艳应按照合同约定，按月向原告偿还借款本息，但被告截止2018年6月3日，逾期10期（逾期天数292天），未按期偿还借款本息，已构成违约，应承担相应法律责任。
根据《个人购房担保借款合同》之约定，原告农行小河支行要求被告马成艳偿还所欠贷款本金及支付欠息的诉请，截止2018年6月3日，尚欠借款本金259,290.42元，尚欠利息（包括逾期正常利息、逾期罚息、逾期复利）10,677.51元，故被告马成艳应该对上述款项承担偿还责任。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告马成艳于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行偿还贷款本金人民币259,290.42元及10,677.51元（计至2018年6月3日），并从2018年6月4日起，按合同约定利率支付利息、罚息及复利至本判决履行期限届满之日止；
二、被告贵州恒远房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告马成艳进行追偿；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵阳小河支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
