北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告天翼公司诉称，1995年1月13日，原告天翼公司与被告元丰公司签订《上海某城房屋预售合同》，原告向被告购买被告开发建设的上海某室（以下简称系争房屋）的商品房，房屋建筑面积为161.10平方米，房屋总价款为港币2622800元（以下币种均为港币），房屋交付时间为1996年12月底，合同约定了双方的其他权利义务。合同签订前后，原告按约向被告支付了购房款共计1049120元。上海某城建成后，未按期完成政府验收，被告不能按时向原告交房，后大产证于1997年2月办出，被告迟迟不能交房，给原告公司经营活动造成很大困难。原告收到被告于1997年2月交房的通知，原告发现房屋实际面积为148.48平方米小于约定的面积，被告交付的房屋面积与原来预售的面积相差将近10％，原告购买房屋打算在上海开设分公司，但是由于系争房屋太小无法实际办公，所以未开设分公司，已经非常不适合原告公司的正常使用，原告于1997、1998年多次与被告交涉无果，因被告未对原告进行补偿，搁置至今未解决。被告于1997、1998年间通知原告交付房款余款，由于原、被告之间矛盾未解决，所以原告未支付房款。后由于原告的经营地址变更所以双方一直无联系。原告多次与被告进行交涉，希望能妥善处理纠纷，给予原告适当的补偿，但遭到被告拒绝，双方之间的纠纷至今未解决。原告购买的系争房屋至今空置，已给原告造成巨大的经济损失，为避免损失扩大，原告多次致电被告要求收房，但遭被告拒绝。为此，原告诉至法院请求判令：1、被告继续履行原、被告双方签订的《上海某城房屋预售合同》，向原告交付上海某室房屋并办理房屋交接手续；2、被告依法协助原告办理上海某室房屋产权过户手续；3、被告支付原告已付房价款的利息人民币10万元。
被告辩称
被告元丰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告签订的《上海某城房屋预售合同》的事实属实，被告按照约定期限通知原告收房，并通知原告支付房款，但是原告一直未履行。原告所述面积的问题以及逾期交房的问题不存在，实际情况为1997年、1998年金融危机出现房价下跌，原告口头称支付房屋余款不合算，原告认为余款可以另行购买房屋，所以原告就一直未向被告支付余款，被告多次要求原告支付，原告一直拖延，原告口头称不要求继续履行双方的房屋买卖合同。后原告下落不明，被告无法联系原告，故2003年被告起诉要求原告支付房款并履行合同，后公告送达原告，2004年5月上海市黄浦区人民法院（以下简称黄浦法院）判令合同有效，确认合同有效，并要求原告支付房款余款。由于当时天翼公司未到庭，逃避诉讼，但是天翼公司取得了2004年的判决书。该判决书生效后元丰公司仍无法找到天翼公司，直到本次诉讼，现天翼公司要求过户，却不支付剩余的房款无法律依据，元丰公司债权仍然存在，债权包括判决购房款余款、合同约定的滞纳金共计4864018.9元（组成：判决书生效2004年9月1日，原告拖欠港币1368219.1元；滞纳金每日千分之一自2004年9月1日至2011年8月31日港币3495799.8元），天翼公司应支付上述款项后元丰公司才同意办理房屋过户，由于天翼公司未支付上述钱款，故要求驳回原告天翼公司的诉讼请求。
原告天翼公司针对其诉讼请求，提供下列证据：1、《上海某城房屋预售合同》、预告登记，证明合同约定1996年12月底交房；2、（2003）黄民一（民）初字第某号判决书，证明1997年2月27日房屋验收合格，1997年6月取得大产证和房屋的实测面积，系争房屋至此才能确定尾款的金额，故被告至少延迟半年交房而且面积明显缩小。
被告元丰公司针对原告提供的上述证据发表质证意见称，对证据1的真实性无异议，但合同第5条对于迟延付款的责任有明确约定，该约定对于原告具有约束力，原告不支付房款被告有权解除合同，另2004年起诉的民事判决中认定该楼盘根据当时的法律可以逾期3个月交房，未逾期交房；对证据2的真实性无异议。
被告元丰公司提供的证据与原告天翼公司提供的证据相同。
本院查明
反诉原告元丰公司诉称，1995年1月13日，元丰公司、天翼公司签订了一份《上海某城房屋预售合同》，约定由元丰公司向天翼公司出售上海某室房屋一套，房屋售价2622800元（折合人民币2780168元）。合同签订后，天翼公司仅支付了首笔房款1049120元，余款拖欠至今未付。2003年5月，元丰公司向黄浦法院提起诉讼，要求法院判令天翼公司继续履行合同，支付剩余房款1368219.1元，折合人民币1450312.2元。黄浦法院经审理后判决支持了元丰公司的诉讼请求，该判决已生效，天翼公司未履行支付剩余房款的判决内容。根据双方订立的合同第五条A款的约定，天翼公司在（2003）黄民一（民）初字第某号判决其支付剩余房款的情况下，仍拒不支付房款，元丰公司有权根据合同约定行使单方解除权。2011年10月27日，元丰公司向天翼公司发出《解除合同通知函》。元丰公司认为，天翼公司恶意拖欠房款达11年之久，在要求其支付房款的判决生效七年之余仍拒绝支付，根据合同约定的有效条款及公平公正的角度，元丰公司均有权解除合同。为此，元丰公司请求判令：解除元丰公司与天翼公司签订的《上海某城房屋预售合同》。
反诉被告天翼公司辩称，不同意元丰公司的反诉请求。元丰公司行使解除权违反法律规定，要求法院确认解除行为无效。2004年法院出具的民事判决书不涉及合同解除权的问题，不能因为未履行判决书就行使解除权。根据最高人民法院关于审理商品房案件的司法解释第十五条，2001年6月之前元丰公司就应提出解除合同，即使按照一年的除斥期间也应于2002年3月提出，现在提出已经远远超过解除权的除斥期间，元丰公司的解除权已经消灭。
经审理查明：（一）1995年1月13日,元丰公司（甲方）作为出售方与购买方天翼公司（乙方）签订《上海某城房屋预售合同》（以下简称预售合同）,预售合同主要约定:乙方自愿向甲方预购上海某室房屋，建筑面积（含按比例分摊的公用面积）161.10平方米，上述各项面积均系甲方暂测面积，确切面积待房屋竣工后，房屋建筑面积以上海市房产管理局实测面积为准，土地使用权地块面积以上海市土地管理局实测为准，并在甲、乙双方订立的《房屋出售合同》中加以明确。甲、乙双方同意，上述预售房屋之售价总金额为2622800元。甲、乙双方同意，在房屋交付并订立《房屋出售合同》时，若合同所载明的暂测建筑面积与实测建筑面积之公差在+1％相互不再补算，若公差超过+1％时，甲、乙双方按实测面积，以本合同每平方米售价增减之。甲、乙双方同意，上述房价由乙方按合同附件（四）列明付款时间和金额按期支付，乙方在签订本合同时，已向甲方支付的定金3万元，在本合同履行完毕时，转为乙方的房价款。乙方应于接到甲方缴款通知七日之内（以邮局信件送达次日起算），依附件四按期交付房屋价款给甲方，逾期交付者，每逾一日应加付该期应付款千分之一的滞纳金，逾期超过15日（法定节假日顺延），即视为乙方不履行合同，甲方经书面通知乙方，有权单方终止合同，将房屋转售给他人；届时，除定金不予返还外，乙方已缴的款项全部归甲方所有，作为违约金不予返还，同时甲方有权将房屋转售他人。附件四付款方式如下：1、于签订本“商品房预售合同”时付楼价10％即262280元；2、于1994年12月27日内付楼价5％即131140元；于1995年2月27日内付楼价5％即131140元；于1995年4月27日内付楼价5％即131140元；于1995年6月27日内付楼价5％即131140元；于1995年8月27日内付楼价5％即131140元；于1995年10月27日内付楼价5％即131140元；入伙通知书发出三十天内付楼价60％即1573680元。乙方所预购之房屋订于1996年9月底竣工，竣工后3个月（90天）内，完成政府验收合格并交付房屋。在房屋竣工验收合格后且乙方已付清应付给甲方之款项后，甲、乙双方签署《上海某城房屋使用、管理、维修公约》以及《银行按揭合同》并和银行办妥银行按揭贷款手续，同时乙方交付该房屋第一年前六个月管理费用后，甲、乙双方按上海市政府的规定签署《房屋出售合同》。甲、乙双方应在签署《房屋出售合同》公证后十天内，对房屋进行验收交接，双方交接钥匙，签署房屋交接单，即为房屋交接完毕。如果超过十天，乙方对房屋不进行交接验收的，视为房屋交接完毕。届时房屋的风险责任随之转移给乙方。合同自甲、乙双方签署，并经上海市公证处公证后生效。合同生效后，乙方应按规定，在二十天内向房地产登记机关办理预售登记，凡乙方须委托甲方办理合同公证、预售登记的，应在签署本合同时，一并签署委托文件。合同另对双方其他的权利和义务作出了约定。1995年3月27日，本市黄浦区某号街坊上海某室登记预购房屋权利人为天翼公司。
（二）2003年5月27日，元丰公司作为原告、天翼公司作为被告的房屋预售合同纠纷由黄浦法院受理。该案原告元丰公司诉称，原、被告1995年1月13日签订《上海某城房屋预售合同》一份，于1995年1月28日经上海市公证处公证生效。该预售合同约定，被告向原告购买上海某室房屋一套，建筑面积为161.10平方米。金额为2622800元。合同约定，上述房款由被告按合同附件四列明的付款时间和金额按期支付。合同签订后，原告按合同履行了义务。原告出售的房屋于1997年2月竣工，同年3月20日原告向被告发出房屋交付使用通知书，1997年6月23日，原告取得了房地产权证。被告所购房屋实测面积为148.48平方米，房屋总价为2417339.10元。被告已支付1049120元，尚欠房款1368219.10元。原告曾多次发函要求被告支付余款，但未果。据此，原告元丰公司要求法院判令被告天翼公司继续履行房屋预售合同的义务，即向原告支付购房余款1368219.10元。被告天翼公司未到庭答辩。该案经查明，位于上海市黄浦区某号街坊某城商品房系原告开发建造。1994年8月经核准预售。1995年1月13日，原、被告签订《上海某城房屋预售合同》一份，约定，被告向原告预购《上海某城》办公楼西座13层A室，建筑面积161.10平方米，总金额为2622800元。房屋的暂测建筑面积与实测面积之公差在±1％相互不再补算，若公差超过±1％时，双方按实测面积，以本合同每平方米售价增减之。房屋余款（总房价的60％）被告应于入伙通知发出后三十天内付清。1995年1月28日，上海市公证处对上述预售合同作了公证。后被告共计向原告支付房款1049120元。1997年2月27日，系争房屋经上海市建设工程质量监督总站监督一室检验，分阶段竣工质量验收部位符合国家建筑安装工程质量检验评定标准要求。2000年1月，原告向被告发出信函，表示早已以挂号信形式向被告发出房屋交付使用通知书并告知被告系争房屋的实测面积及应支付房屋余款1368219.10元。另查明，系争房屋的实测面积为148.48平方米，原告于1997年6月23日取得系争房屋的房地产权证。2000年3月、2001年3月，原告陆续向被告发出催款和履行合同的通知。法院认为，系争房屋在合同约定的房屋交付期限内已经验收合格，且原告已取得房地产权证，具备合同的交付条件。原告诉请要求被告履行合同付款义务于法有据，应予支持。据此，于2004年5月21日作出民事判决，该（2003）黄民一(民)初字第某号，判决被告天翼公司应于判决生效之日起十日内向原告元丰公司支付购房余款港币1368219.10元。该判决生效后，被告天翼公司未履行付款义务，原告元丰公司未就（2003）黄民一(民)初字第某号向人民法院申请强制执行。
（三）天翼公司收到元丰公司于2011年10月27日向其发出的《上海某城房屋预售合同解除通知函》。
本院认为
本院认为，本案的主要争议焦点为：一、天翼公司未履行合同付款义务，拒绝履行（2003）黄民一(民)初字第某号判决书的付款义务，是否有权要求元丰公司办理系争房屋的交接、过户；二、元丰公司是否还享有合同解除权。
首先，已生效的（2003）黄民一(民)初字第某号民事判决，确认天翼公司应于判决生效之日起十日内向元丰公司支付购房余款港币1368219.10元的义务。因元丰公司未就生效判决申请法院强制执行，且申请执行时效期间内元丰公司无申请时效中止、中断的情况，故元丰公司丧失申请法院强制执行的权利。根据双方合同约定，元丰公司应于天翼公司付清房款后办理房屋交接手续，根据相关规定办理房屋过户手续。且法律规定当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行，后履行一方有权拒绝其履行要求。据此，虽然元丰公司丧失申请法院强制执行的权利，但其实体权利仍享有。鉴于天翼公司未支付剩余房款，经本院多次释明，天翼公司仍坚持不同意履行购房余款港币1368219.10元的付款义务。依据公平原则，本院对天翼公司的要求元丰公司交付房屋、办理过户及赔偿损失10万元的诉讼请求，不予支持。
其次，双方在合同中未约定解除权行使期限，对方当事人未催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。故元丰公司2001年3月向天翼公司发出履行合同通知，天翼公司未履行合同付款义务，2003年5月元丰公司起诉选择要求天翼公司履行合同付款义务，2004年9月，本院判决天翼公司履行合同付款的判决生效。2011年10月，元丰公司行使合同解除权既与生效的判决相悖，亦已超过解除权行使期限，元丰公司的合同解除权消灭，故本院对元丰公司要求解除合同的反诉请求，不予支持。
综上，在天翼公司未履行支付购房余款的先合同义务的情况下，元丰公司有权拒绝履行交付房屋和办理房屋的过户手续。元丰公司在天翼公司未付清房款时选择继续履行合同，且起诉获法院判决支持，不得再行以相同事实要求解除合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告（反诉被告）天翼公司要求被告（反诉原告）元丰公司继续履行《上海某城房屋预售合同》交付上海某室房屋并办理房屋交接手续、依法协助办理上海某室房屋产权过户手续、支付利息人民币10万元的诉讼请求，不予支持；
二、被告（反诉原告）元丰公司要求解除双方于1995年1月13签订的《上海某城房屋预售合同》的反诉请求，不予支持；
