北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
上诉人诉称
上诉人李程程、刘宏志不服一审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、请求撤销（2010）天法民四初字第902号民事判决书的判决第一项判决，由上诉人按涉案房屋的重置新价赔偿给被上诉人。2、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一审按宅基地使用权价值和房屋重置价值之和的百分之七十判决，上诉赔偿给被上诉人没有任何法律依据，也不符合法律规定合同无效后的财产处理后果的规定。因为宅基地使用权属于村民的福利，宅基地所有权属于农村集体所有，宅基地使用权的价值与被上诉人无关，被上诉人无权依据无效协议取得宅基地使用权，其也就不存在农村集体土地使用权价值的损失赔偿。被上诉人购买宅基地使用权房屋是非法无效，被上诉人明知其不是林和村村民，其不能购买还购买宅基地使用权，被上诉人对涉案协议的无效的过错是很明显的，其对自身行为造成的损失由其自行承担，而不应由上诉人负主要过错责任，被上诉人和刘容莫应负同等过错责任，由此造成的损失由双方各自承担。被上诉人重建房屋时投入的只是房屋的建筑成本，上诉人只需返还被上诉人投入的建房成本。被上诉人无权取得宅基地土地使用权，被上诉人的损失不应包括集体土地使用权在内的价值。假使被上诉人存在集体土地使用权价值的损失，这也是被上诉人在互易行为和重建房屋时已经预见到的，被上诉人已经预见到其行为的后果仍实施，被上诉人对其过错造成的损失应由其自行承担。没有任何法律法规规定，上诉人需承担涉案房屋宅基地使用权价值百分之七十赔偿被上诉人的损失。
假使按一审判决的逻辑，如果需要上诉人赔偿被上诉人的宅基地使用权的损失的，一审的判决也不符合合同无效后的规定。因为民事行为无效，当事人因该行为取得的财产应当返还给受损失的一方，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案协议无效，被上诉人也应根据被上诉人使用房屋的年限来向上诉人赔偿房屋的使用费，被上诉人根据涉案无效协议取得涉案房屋的使用（相当于租金）已经包含涉案房屋的宅基地使用权升值的费用在内，这是被上诉人根据涉案无效协议取得收益，如果要上诉人赔偿被上诉人宅基地使用权价值的损失的话，被上诉人也应根据法律的规定向上诉人赔偿房屋使用费的损失。另外，假使被上诉人存在宅基地使用权价值的损失的话，一审按现有的宅基地使用权价值的70％赔偿也不符合规定，因为宅基地使用权升值的损失是指被上诉人购买时的宅基地使用权的价值和现有宅基地使用权价值之间的差额，而不是指现有宅基地使用权的价值。也就是按一审的逻辑，一审应对当年被上诉人购买的宅基地使用权价值进行评估后按差价进行处理，因此一审按宅基地使用权现有价值70％判决上诉人赔偿没有任何法律依据。
最后，广州市中级人民法院在（2004）穗中法民四终字第2655号民事判决书中是以出资一方当时房屋造价折旧后的价值对出资一方进行赔偿，同时也以宅基地房屋的出资方没有依法取得涉讼房屋的所有权为由驳回了出资方要求按房屋市场价格赔偿损失的请求。根据法治和司法统一的原则，一审判决上诉人赔偿被上诉人涉案土地升值的损失也是没有依据的。综上所述，被上诉人对涉案协议无效其不能取得涉案房屋宅基地使用权是明知的，其无权取得宅基地使用权价值的赔偿，被上诉人应同时赔偿上诉人其多年使用涉案房屋的使用费（即租金）损失，一审不同时处理该使用费的损失也与法律规定不符。
被上诉人辩称
叶结玲原审起诉称：1983年10月30日，叶结玲经杜炽雄介绍以互易的形式，以一级红砖一万块的代价，换取了李奀的丈夫、刘志洪父亲刘莫（又名刘汉莫、刘容莫）的位于沙河公社林和大队林和街六号之二（后改为天河区林和南街大巷12号）平房一间（包括挂廊和天井），面积36.8平方米。双方约定，从交换完毕之日起，房屋的所有权永远归属叶结玲。叶结玲取得该房屋所有权后，就搬进了该房屋居住。1985年2月，叶结玲将户口迁入该住址。1986年，叶结玲将该房屋推平，重建一幢二层房屋，由于该房屋是宅基地房，所以只能用原业主刘汉莫（刘莫）的名义报建，建成后该宅基地使用证的名字也是写“刘汉莫”，刘莫将宅基地证原件交给了叶结玲。2002年林和村委会通知叶结玲办理换证手续，叶结玲将该证交给村委会的经办人陆容标，收证后陆容标复印一份宅基地使用证给叶结玲，并加盖2002年4月9日的日期，且在上面注明“办证”；村委会还给叶结玲写了一份“宅基地证办理集体土地房产证收据”，注明：该收据请保存，领取新发证时收回此据。但集体土地房产证村委会一直没有发给叶结玲。叶结玲取得该房屋并连续居住20多年，刘莫、李奀、刘志洪和其他人以及村委会一直未提出任何异议，在2007年2月7日，刘莫的妻子李奀和儿子刘志洪在即将到来的巨额拆迁补偿的诱惑下，丧失起码的诚信，起诉叶结玲搬出广州市天河区林和南街大巷12号房屋，由于该房屋是登记在刘容莫（又名刘莫、刘汉莫）名下，所以法院判决叶结玲搬出该房屋，并将房屋交给李奀和刘志洪。刘莫在财产互易时明知其交换的房屋即宅基地属禁止流转范围，在互易20多年后其继承人李奀和刘志洪又违反诚实信用原则，主张互易行为无效，李奀和刘志洪应对合同无效承担主要责任。应对叶结玲信赖利益损失作出经济赔偿，其金额的计算应该给予因土地升值或拆迁补偿所获得的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成的损失予以确定，对于叶结玲重建房屋添附价值也应以赔偿。
被上诉人叶美婷经合法传唤未到庭，坚持原审意见。
原审第三人广州市启迪明日经济发展有限公司经合法传唤未到庭亦无发表意见。
本院查明
经审理查明，确认原审法院查明事实。
本院认为
本院认为，刘汉莫与被上诉人叶美婷在明知农村居民建设住宅用地禁止非法买卖或以交换的形式变相买卖的情况下，将涉讼房屋以红砖交换的形式进行买卖，该行为违反了法律的强制性规定，应认定为无效。该买卖行为无效，双方当事人应当返还因该行为取得的财产。经审理确认，双方原交易的房屋已经由被上诉人拆除而灭失，故此，从公平对等原则考虑，原房屋及交易对价双方不再返还。而涉案现上盖房屋属于被上诉人出资所建，经原审评估价值为63371元，应全额由上诉人予以补偿。原审判决将用地作价纳入补偿款考虑范围不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
裁判结果
一、维持广州市天河区人民法院作出的（2010）天法民四初字第902号民事判决第二项；
二、撤销广州市天河区人民法院作出的（2010）天法民四初字第902号民事判决第一项；
三、上诉人李程程、刘宏志于判决发生法律效力之日起5日内，向被上诉人叶美婷支付赔偿款63371元。
本判决为终审判决。
