北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告徐宏诉称，2000年11月29日，原告与被告签订了宅基地转让协议，协议约定原告将其宅基地105平方米转让给被告，转让单价为每平方米200元，总价为21000元。依据《中华人民共和国合同法》以及其他法律法规的规定，该协议的签订违反了《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条等相关法律规定，应属无效合同。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告于2000年11月29日签订的宅基地转让协议无效；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称
被告徐喜辩称，原、被告共兄弟四人，分别为大哥徐喜平、二哥徐喜荣及四弟徐宏，其排行老三。本案涉及的宅基地为莲湖区原二府庄村划分给其父徐占国和其母王风兰的。早年其兄弟四人随父母在该二府庄8号宅院居住生活。1995年5月份，徐喜平从该院搬出到新划分的宅基地上居住。2000年11月29日，徐喜平、徐喜荣、周敏、徐喜、吕亚娟、徐宏等家庭成员一起到徐喜平家，在母亲王风兰的主持下，达成协议，就二府庄8号宅基地的使用问题及宅基地上的房屋、树木、堆放砖瓦的归属问题进行了约定。包含原告在内，其家庭成员共同协商一致，其兄弟四人均在该协议上签字确认。该协议是其原家庭成员之间在预防矛盾纠纷、保障各自利益的前提下达成的，应属双方真实意思表示，并未违反相关法律规定。并且，双方已按该协议实际履行多年，其已按协议约定向原告支付了庄基款10500元，也在该宅基地上建房居住至2011年7月份被拆迁。该协议应属合法有效，应依法驳回原告的诉讼请求。
被告周敏辩称，其系徐喜荣之妻，徐喜荣于2006年去世。其答辩意见与被告徐喜答辩意见基本相同，另外补充一点，签订协议的当天，其丈夫徐喜荣按约定给付原告庄基款5000元，徐喜荣在临终前说原告和他之间有债务纠纷，剩余的款项属于他们兄弟之间的事情，让其不要参与，故其对徐喜荣是否已付清庄基款并不知情。
本院查明
经审理查明，西安市莲湖区原二府庄村曾在二府庄8号给该村村民王风兰和徐占国夫妇（均已故）划分了宅基地，该块宅基地登记在王风兰名下。王风兰和徐占国生育四子分别为徐喜平、徐喜荣、徐喜和徐宏，兄弟四人早年均随父母在二府庄8号院居住生活。1990年5月，徐喜平搬出二府庄8号院到新划分的宅基地居住。2000年11月29日，在徐占国已去世的情况下，徐喜平、徐喜荣、周敏（系徐喜荣之妻）、徐喜、吕亚娟（系徐喜之妻）、徐宏等家庭成员一起到徐喜平家协商原家庭财产处分相关事宜。因徐喜平自1990年5月份起已在新的宅基地居住生活，其自愿放弃参与此次家庭财产处分事宜。经上述家庭成员共同协商，达成一致协议，该协议约定如下：兄弟三人（即徐喜荣、徐喜和徐宏）在原庄基（即二府庄村第19008号院宅基地）三份的前提下，徐宏提出转让自己的一份（实有面积105平方米），每平方米贰佰元正，共计人民币贰万壹仟元正，原庄基为北前、南后，前给后在西边留出路2.5米宽，出路所有权归后边拥有，前边无权占用，在此基础上协议如下：1、徐喜荣同意占用前边长17.89米。徐喜同意占用后边厂13.66米。
2、原庄基的各自建房，在一年内自行拆除交回各自应有的实用面积（自2001年1月1日起到2001年12月31日止）。3、原庄基上徐喜荣在后南建房3间，徐喜在前北建房7间，自协议生效之日起到2001年12月31日止，前边徐喜无条件拆除北边3间，其中东边4间拆除南边任何一间，其余3间和后边徐喜荣3间互换，在未到期时继续占用各自的房子。4、因为原庄基出路共用，徐喜荣在外搞养殖不在家，院内如果招客全部由徐喜管理，房费各收。5、街道边放的旧砖归徐喜荣所有。6、院内外的10棵树归母亲所有，未伐倒的树在伐时的费用由母亲支付。7、徐喜荣、徐喜各人付给徐宏人民币壹万零伍佰元整，共计人民币贰万壹仟元正，分二次付完，第一次协议生效之日先付伍仟元正，第二次在2001年2月28日付清下余伍仟伍佰元正。以上各条，如有哪一方违反按自行放弃，所交的钱不退回，如徐宏违反，加倍赔还。协议签订后，徐喜荣、徐喜、徐宏三人以及执笔人徐喜平均在协议上签字确认。同时，徐喜荣和徐喜按照协议各自向徐宏给付庄基款5000元。徐喜因曾占用二府庄8号院宅基地前院使用四年左右，在签订协议当日还向徐宏支付前院地皮租金壹仟贰佰元。另外，徐喜曾于2001年3月5日和2001年5月22日分两次付给徐宏钱款共计5500元。
另查明，徐喜荣于2006年9月10日去世，王风兰于2006年11月去世。
以上事实，有原告提供的《协议》、二府庄8号院宅基地平面图、王风兰户口本、双府社区居民委员会（原二府庄村委会）出具的《关于二府庄王风兰宅基地情况说明》、被告提供的徐宏收条等证据及庭审笔录在卷佐证。
本院认为
本院认为，宅基地使用权系以农户为单位的法定权利，该农户的家庭成员对宅基地共同拥有使用权。1990年5月份徐喜平搬出二府庄8号院至新划分的宅基地居住生活后，徐喜荣、徐喜、徐宏兄弟三人仍随母亲王风兰继续在二府庄8号院内居住生活，其兄弟三人对登记在王风兰名下的西安市莲湖区二府庄村第19008号宅基地均有使用权。2000年11月29日，原、被告等原家庭成员之间达成协议对家庭财产处分事宜进行约定，亦对共同拥有的宅基地使用权在家庭成员之间进行了分配，该协议并非将宅基地使用权转让给无权使用的其他人，亦非当事人通过协议买卖土地所有权，并未违反法律、行政法规的强制性规定。另外，该协议也并非原告诉称的宅基地转让协议，法律、行政法规并未规定此类协议需要登记后生效，故原告提供的证据不足以证明其原家庭成员之间签订的上述协议属无效协议，本院对原告的诉讼请求依法不予支持。
庭审中查明，原、被告等当事人均在该协议上签字确认，该协议系各家庭成员的真实意思表示，协议应继续履行。关于徐喜荣欠付原告庄基款5500元之事实，原告徐宏可向徐喜荣的遗产继承人另案起诉。根据《中华人民共和国民法通则》第八十条第三款、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第四十四条、第五十二条之规定，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第九条之规定，本院判决如下：
裁判结果
驳回原告徐宏要求确认其与被告徐喜、周敏之间签订的协议无效之诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
