北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
再审申请人称
本案发回重审后，原告的诉讼请求未变。
再审被申请人辩称
被告（反诉原告）辩称，原、被告双方应执行双方签订的合同，按合同约定超出的面积多退少补；从原告计算违约金的时间来看，原告认可已接到变更通知，但原告违约未交清房款；原告的诉讼请求均不成立，应予以驳回。被告反诉请求判令原告交纳房款64236.64元。
本院查明
平罗县人民法院经重审作出（2006）平民初字第1611号民事判决，查明的事实未改变，但认为被告在石嘴山市规划局同意其调整平面方案后，以公告等方式通知原告，履行了相应的义务。被告应将该房屋交付给原告，房屋实际面积大于合同约定面积，根据公平原则，原告应按约定价格补足超面积房款。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告荣威房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李谦交付位于大武口区荣景花园18号楼2单元201室、19号楼2单元201室住宅。同时协助原告办理房产过户手续；二、由原告李谦于判决生效后十日内向被告荣威房地产开发有限公司付清应补足的房款64236.64元；三、被告荣威房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李谦给付临时安置费4000元，逾期交付房屋违约金17600元，两项合计21600元；四、上述二、三项相互折抵，由原告李谦于判决生效后十日内再支付被告荣威房地产开发有限公司42636.64元。
本院认为
宣判后双方当事人均提出上诉。经本院审理作出（2007）石民终字第118号民事判决，查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。
原审判决认为，上诉人李谦与上诉人荣威房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿安置协议》，是双方当事人的真实意思表示，属有效协议。该协议对房屋面积和价款做出了明确约定，李谦按约定履行了义务。荣威房地产开发有限公司调整房屋面积，未与李谦协议，应承担相应的民事责任，故原审判令其支付李谦临时安置费4000元，逾期交房违约金17600元正确，荣威房地产开发有限公司“不应承担任何责任”的上诉理由不能成立。本案双方当事人签订的是房屋拆迁合同而不是房屋预售合同，房屋拆迁合同与房屋预售合同的性质不同，依据公平原则，李谦应按约定价格补足超面积房款，故李谦主张“取得超面积部分的所有权依法有据”的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
李谦申请再审的主要诉讼请求为，终审判决认定事实的主要证据不足，适用法律错误，且程序严重违法。在程序方面表现为给被告提起反诉创造条件；在实体方面对方违约后仍判非违约方承担责任；在适用法律方面滥用公平原则，侵害了申请人的合法权益等。请求再审此案，并对超面积的权利归属加以确认。
经再审查明的事实与原判一、二审查明的事实相同，本院予以确认。
本院认为，公民、法人进行民事行为应遵循诚实、信用原则。本案中申请人李谦与被申请人荣威公司签定的《拆迁补偿安置协议》合法有效。在双方履行协议过程中，李谦已履行了全部义务，荣威公司在履行协议中发生超面积问题，李谦一直未同意，荣威公司应对房屋超面积问题承担主要责任。李谦只能承担超面积3%的房款。平罗县人民法院（2006）平民初字第289号民事判决，认定本案事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。本院（2006）石民终字第183号民事裁定认为原判“事实不清”发回重审欠妥。平罗县人民法院（2006）平民初字第1611号民事判决，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的相关规定，而适用“公平原则”增判李谦承担房屋超面积46.28m2的房款64236.64元错误。本院（2007）石民终字第118号民事判决认为本案中房屋拆迁合同与房屋预售合同性质不同的认定不妥。本案的案由虽然是房屋拆迁合同纠纷，但房屋拆迁后的补偿款又用作购买商品房的房款，本案的实质是房屋拆迁合同转化为商品房买卖合同，争议的焦点不是房屋拆迁纠纷，而是商品房买卖纠纷，只是调换新房价格双方约定进行了适当优惠。故解决本案纠纷应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。关于《拆迁补偿安置协议》中第四条第四项约定“超面积部分按市场价1388元/m2计算支付给甲方”的理解问题，李谦诉称是指旧房174.6m2与新房186m2的11.4m2之差为超面积部分按1388元计算，总房款正好为205788.35元；荣威公司诉称是指46.28m2的超面积部分按1388元计算，根据双方的庭审辩论结果，李谦的主张符合本案当时的实际情况，本院予以确认。综上，本院认为本案原判认定事实清楚，但适用法律错误，且审理程序欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条（二）项、第一百八十六条的规定，判决如下：
撤销本院（2007）石民终字第118号民事判决、（2006）石民终字第183号民事裁定和（2006）平民初字第1611号民事判决；
裁判结果
维持平罗县人民法院（2006）平民初字第289号民事判决：即“（一）被告荣威房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李谦交付位于大武口区荣景花园18号楼2单元201室、19号楼2单元201室住宅。同时协助原告办理房产过户手续；（二）由原告李谦于判决生效后十日内向被告荣威房地产开发有限公司付清应补足的房款7745元；（三）被告荣威房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李谦偿付临时安置费4000元，逾期交付房屋的违约金17600元，两项计21600元；（四）上述（二）、（三）项相互折抵，由被告荣威房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告李谦临时安置费，逾期交付房屋的违约金13855元。
