北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告农行蜀都支行诉称，夏军因购买豪斯公司开发的成都市青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”4号楼7楼F6型房屋向农行蜀都支行借款。经三方合意后，于2001年8月20日签订了《个人住房按揭合同》。合同约定：夏军向农行蜀都支行借款145000元，由其按月归还借款本息；借款以夏军购买的上述房屋作抵押担保，豪斯公司承担连带保证责任。合同签订后，农行蜀都支行如约向夏军发放了贷款，但夏军并未按照合同约定还款。至2011年10月28日夏军连续拖欠116期贷款未还。农行蜀都支行认为夏军的行为违反了合同约定，应当承担相应还款责任。请求判令：1、解除农行蜀都支行与夏军、豪斯公司签订的《个人住房按揭合同》；2、夏军归还农行蜀都支行剩余借款本金131774.6元和利息、罚息、复利56864.1元（前述利息、罚息、复利计算至2011年10月28日）；3、夏军以上述借款本金为基数自2011年10月29日起至还清该款项之日止按照人民银行同期贷款利率赔偿农行蜀都支行利息损失；4、夏军向农行蜀都支行支付律师费11318元、承担诉讼费及农行蜀都支行实现债权的有关费用；5、豪斯公司对夏军以上债务和给付义务承担连带清偿责任；6、农行蜀都支行有权处置抵押物并优先受偿，优先受偿范围为借款本金、利息、罚息、复利、利息损失、律师费、诉讼费及其他实现债权的相关费用。
被告辩称
被告夏军辩称，夏军于2001年8月16日与豪斯公司签订购房合同，购买其开发的位于成都市青羊区大安西路54－58号“爱舍尔花园”4号楼7楼F6型房屋，合同约定首付款36409元。剩余房款“在当日内到甲方指定银行办理30年期银行按揭手续付清”；豪斯公司“须于2002年6月30日前将竣工验收合格的商品房交付给乙方”；“甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约”等。合同签订后，夏军按约支付首付款36409元，并向农行蜀都支行申请办理30年期银行按揭手续。在此后近三个月，农行蜀都支行一直未与夏军签订按揭合同，三个月后，在夏军多次催促下，农行蜀都支行才与夏军签订了合同，且签署日期按其要求写为2001年8月20日。在夏军签订上述合同后，才从媒体得知，该项目早在2001年1月便因豪斯公司资金链断裂而全面停工，至2002年6月30日双方约定的交付期届满时，项目仍处于停工状态，根本不可能按期进行交付，夏军多次找豪斯公司协商无果，为避免损失进一步扩大，遂暂时停止向农行蜀都支行归还按揭贷款。后该项目复工，并由中铁二局集团房地产开发有限公司（以下简称中铁二局公司）于2007年4月12日向夏军出具交房通知书，向夏军交付了房屋，夏军于当日接收了房屋。在房屋交付后的2007年11月14日，夏军在农行蜀都支行工作人员安排下前往农行王府井支行向农行蜀都支行归还了按揭贷款43902.13元。本案中，导致夏军未按期还款的主要原因是农行蜀都支行与豪斯公司的欺诈行为，并非夏军主观故意，实属夏军保护自己合法权益、避免损失扩大无奈之举。同时，在项目复工并交付后，夏军也多次主动与农行蜀都支行相关部门联系全额还款事宜，但由于农行蜀都支行一直未能提出合理的方案，所以夏军一直在等待正式处理方案确定后进行全额还款。本案中，农行蜀都支行未按规定防范风险，却与豪斯公司共同隐瞒事实，违规发放贷款，由此产生的法律后果，理应由农行蜀都支行与豪斯公司共同承担责任，申请法院以青羊法院同一项目判决为例进行裁判。农行蜀都支行与豪斯公司给夏军造成重大经济损失，请求豪斯公司赔偿违约金及精神损失费、撤销夏军银行信用不良记录，撤销夏军购房按揭限制，驳回农行蜀都支行的全部诉讼请求。
被告豪斯公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。
本院查明
经审理查明：豪斯公司原系位于成都市青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”的开发商。2001年，夏军与豪斯公司签订了《商品房买卖（预售）合同》，合同约定的交房期限为2002年6月30日，房屋位置为成都市青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”4号楼7楼F6型。
农行蜀都支行原名为中国农业银行成都市蜀都支行，因改制更名为农行蜀都支行。2001年8月16日，夏军向农行蜀都支行提出贷款申请，申请贷款145000元。
2001年8月20日，夏军、豪斯公司与农行蜀都支行签订（蜀都）农银按字（2001）第（0305）号《个人住房按揭合同》，该合同约定：贷款人为农行蜀都支行（甲方），借款人为夏军（乙方），保证担保人为豪斯公司（丙方）；乙方向丙方购买商品房，并以该房产及其权益作为抵押物向甲方申请贷款；乙方所购房屋位于青羊区大安西路54-58号“爱舍尔花园”4号楼东路F6型7楼，建筑面积51.95平方米，价值181409元；乙方向甲方的借款金额为145000元，即乙方所购商品房总价款的80%；借款总期限自2001年12月24日起至2031年12月23日止；贷款利率按月利率4.65‰执行，贷款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应的利率档次执行新的利率规定；甲方将借款金额一次性以乙方购房款名义划入丙方在甲方处开立的售房专用帐户内；借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，每月20日为乙方的每期还款日；乙方应在甲方处开立存款帐户，甲方直接从该帐户中扣收与本合同项下借款有关款项，如期满帐户存款不足扣划时，则该期应还贷款本息全部作逾期处理；每期还款金额甲乙双方约定采用等额还款法还款，每月830.56元；逾期还款的，乙方应在上述存款或银行帐户内存足款项，由甲方在下一个还款日划收，但在存款日至划款日之间，甲方仍向乙方计收逾期利息及其复利；乙方、丙方在《商品房买卖合同》、《商品房预售合同》项下就购房事宜产生任何纠纷，均不影响本合同项下贷款本息及其有关费用的按期偿付及保证担保责任的承担；抵押担保范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等甲方实现抵押权的一切费用；丙方承诺，自本合同签订之日起，至乙方取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交甲方收执之日止，对乙方所欠甲方的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他相关费用承担连带保证责任；本合同任何一方未履行本合同约定义务，应承担违约责任，并赔偿损失。
同时，夏军与农行蜀都支行签订《划款扣款授权书》，载明：双方于2001年8月20日签订个人住房借款合同，现夏军发此授权委托书予农行蜀都支行，授权农行蜀都支行以夏军名义按下列事项全权代为处理夏军在其开立的专用存款账户和银行卡内存款，农行蜀都支行按照合同约定的方式将贷款全额拨入售房人豪斯公司开立的存款账户内，夏军应于每月20日前在专用存款账户或银行卡内存入足够金额，并委托农行蜀都支行于每月20日从存款账户或银行卡中扣收个人住房贷款当月偿还额和逾期贷款本息。
2001年9月5日，成都市青羊区公证处对《划款扣款授权书》进行了公证，并出具了（2001）成青证字第8584号《公证书》。
2001年12月24日，农行蜀都支行将借款145000元转至夏军指定的豪斯公司的账户内。夏军借款后，由于原开发商豪斯公司在2001年初缺乏后续开发资金，导致项目停工，夏军在知悉此情况后便未再向农行蜀都支行归还借款本金和给付利息。其他在该项目购买房屋的购房人在项目停工后，也相继停止了向各自贷款银行的还款。
2007年8月10日，四川省成都市蜀信公证处出具（2007）成蜀信证字第12038号《公证书》，载明农行蜀都支行于2007年8月10日向夏军等借款人发出了《贷款逾期债务催收通知书》。
另查明，豪斯公司因对外债务，其债权人根据生效法律文书向成都市中级人民法院申请强制执行。成都市中级人民法院在执行豪斯公司为被执行人案件中，依法查封了豪斯公司开发的位于青羊区大安西路54-58号的上河城二期工程项目（爱舍尔花园）L4、L7-L10、L11号楼和地下车库中未出售的房屋和车库及相关土地使用权等，并依法委托评估、拍卖。经公开拍卖，上述财产因流拍而未卖出。2005年3月21日，被执行人豪斯公司的主要优先受偿人即申请执行人中铁二局集团有限公司、中铁二局股份有限公司、成都地方建筑机械化工程有限公司、成都市青羊区建筑工程总公司与被执行人豪斯公司，经自愿、平等协商达成协议，一致同意在上述拍卖的流拍价格33350000元中，扣除有关部门组织专家测算的L7-L10号楼已出售但因尚未完工所需的续建费6630000元后，以26720000元的价格将上述拍卖财产变卖给中铁二局集团有限公司和中铁二局股份有限公司（中铁二局集团公司、中铁二局股份有限公司请求将协议变卖的财产过户至其指定的具有房地产开发资质的下属单位中铁二局公司名下），并由中铁二局集团有限公司、中铁二局股份有限公司及其指定的下属单位中铁二局公司对上河城二期工程项目（爱舍尔花园）L4、L7-L10、L11号楼、地下车库等未完工程项目及其配套设施进行全面复工建设，并达到法律法规规定的工程竣工验收标准和交房入住条件。
之后，中铁二局集团有限公司、中铁二局股份有限公司依据成都市中级人民法院的裁定对上城河二期（即爱舍尔花园4号、7号楼、8号楼、9号楼、10号楼、11号楼）未完工工程进行复工建设。在中铁二局公司对其全面复工建设后，将原上河城二期工程项目（爱舍尔花园）更名为“中铁二局·上河新城”项目，并在复工建设过程中对11号楼进行了拆除重建。
本院认为
再查明，2006年3月16日，成都市中级人民法院发出公告，要求该工程项目的L4、L7、L8、L9、L10、L11号楼及地下车库权利人向成都市中级人民法院申报权利。此后，夏军向成都市中级人民法院申报房屋权利，得到成都市中级人民法院的确认。2006年11月7日成都市中级人民法院向中铁二局集团有限公司和中铁二局股份有限公司发出（2003）成执字第157号—4号通知，内容为：根据你公司的申请和我院对上河城二期工程（爱舍尔花园）L4、L7—10号楼各购房户提供的购户资料结合市房管局的预售备案登记的清理，现情况已基本清楚。经归类整理L4、L7—10楼290套房屋中有172套房屋（包括本案夏军）购房属实，你公司可依照有关法律法规的规定办理交房手续。另有20套房屋备案登记权利人未提供任何证据材料对这些房屋进行权利主张，该20套房屋可确定为豪斯公司未售房产。你公司可对这20套房屋进行销售，并将销售款留存5年，5年内若有权利人向本院提交真实、齐全、合法的购房资料主张权利，经本院审查确认后，房屋已售出的由你公司全额无息退还其已缴纳的原购房款，房屋未售出的则退还其原房屋。
2007年4月12日，夏军收到了中铁二局公司交付的“上河新城”4幢7楼10号房屋。
2007年11月14日，夏军向农行蜀都支行归还了借款本息43902.13元，尚欠借款本金131774.6元。
还查明，2011年10月31日农行蜀都支行与四川博成律师事务所签订《委托代理合同》，约定农行蜀都支行委托四川博成律师事务所代理部分客户不按照借款合同约定归还贷款的诉讼。2012年6月7日四川博成律师事务所向农行蜀都支行出具结算凭证，载明支付夏军一案的代理费11318元。
上述事实有双方当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：1、农行蜀都支行营业执照、组织机构代码及准予变更登记通知书；2、夏军的常住人口信息表，豪斯公司基本信息；3、贷款申请表、《个人住房按揭合同》；4、划款扣款授权书、《公证书》、《借款凭证》；5、成都市商品房买卖（预售）合同；6、个贷系统查询；7、成都市中院（2003）成执字第157-4号通知及其附表；8、贷款逾期债务催收通知书及（2007）成蜀信证字第12038号《公证书》；9、《委托代理合同》及结算凭证；10、个人还款凭证。
本院认为，农行蜀都支行与夏军、豪斯公司签订的《个人住房按揭合同》，是当事人真实意思的表示，且合同内容不违反我国法律法规的强制性规定，故《个人住房按揭合同》合法有效。《个人住房按揭合同》签订后，农行蜀都支行按照夏军的指定，于2001年12月24日将145000元借款转至豪斯公司，履行了贷款义务。由于豪斯公司在2001年缺乏后续开发资金，导致其开发的“爱舍尔花园”（上河城）停工。夏军在得知其购买的房屋停工后，便未再向农行蜀都支行归还借款和给付利息。夏军停止给付农行蜀都支行贷款本息的行为是否构成违约，其相关利息、罚息、复利由谁承担，是本案争议的焦点，对此，认定如下：
一、关于《个人住房按揭合同》的解除及责任问题。
根据《个人住房按揭合同》的约定，夏军向农行蜀都支行的贷款，应连续360个月向农行蜀都支行给付相应本息，而夏军在得知其购买的房屋停工后，便未再向农行蜀都支行履行还款义务。但夏军未履行合同义务，是基于豪斯公司不能按合同约定交付房屋，且该工程成为成都市影响较大的烂尾楼之一，导致夏军的房屋买卖合同目的不能实现，其过错在豪斯公司。嗣后，在对豪斯公司的烂尾楼拍卖流拍后，在成都市中级人民法院的协调下，由豪斯公司其中的债权人中铁二局集团公司和中铁二局股份公司取得烂尾项目的变卖财产，并过户至有房屋开发资质的中铁二局公司。故夏军停止向农行蜀都支行给付月供贷款本息，不属夏军的过错，夏军也是该烂尾工程的受害者，其责任在豪斯公司。虽然夏军停止向农行蜀都支行给付月供贷款本息的行为不属夏军的过错，但由于农行蜀都支行的借款合同目的不能实现，故其要求解除《个人住房按揭（抵押）借款合同》，本院予以支持。
二、关于贷款本息的责任承担问题。
《个人住房按揭合同》签订后，农行蜀都支行按约向夏军履行了贷款义务。《个人住房按揭合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，夏军应归还农行蜀都支行尚欠的贷款本金131774.6元。故农行蜀都支行要求夏军归还借款本金131774.6元，本院予以支持。豪斯公司作为夏军借款的担保方，依照约定的担保方式、担保范围、担保期限，豪斯公司对夏军应归还农行蜀都支行的借款本金，应向农行蜀都支行承担连带责任。
夏军停止向农行蜀都支行给付月供款，其原因是豪斯公司开发的工程出现烂尾所至，过错在豪斯公司。根据公平原则，本院认为，从夏军停止向农行蜀都支行给付月供款起至2007年4月12日止（夏军实际收房之日）的利息、罚息、复利，由豪斯公司向农行蜀都支行承担。2007年4月12日夏军已实际收房，其物权也得已实现，借款义务应继续承担。但因借贷双方已停止履行数年，农行蜀都支行根据实际状况也未提出异议。借贷双方应如何恢复收款权利和履行还款义务，双方未有确切意见，对此，夏军在主观上不存在过错。故从2007年4月12日起至解除《个人住房按揭合同》之前的利息，夏军应向农行蜀都支行履行给付义务，豪斯公司承担连带责任。解除《个人住房按揭合同》的时间应为本案开庭审理之日。农行蜀都支行主张的上述期间的罚息、复利，本院不予支持。《个人住房按揭（抵押）借款合同》解除后，夏军未归还的借款本金，应按中国人民银行同期贷款利率赔偿农行蜀都支行的利息损失。豪斯公司承担连带责任。至于夏军认为豪斯公司应对其承担违约责任的问题，因系不同法律关系，夏军可以另案进行处理。
三、关于农行蜀都支行是否对成都市大安西路4号楼7楼F6型房屋享有优先受偿权问题。
夏军以购买的成都市大安西路56-58号4号楼7楼F6型房屋为上述借款设置了抵押，但至今未办理相应的抵押登记或抵押备案登记。根据《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，该抵押未生效。故对于农行蜀都支行要求行使上述房屋的优先受偿权的主张，本院不予支持。
四、关于律师费问题。
农行蜀都支行委托律师代理本案诉讼，向律师事务所支付了代理费。因《个人住房按揭合同》中未约定农行蜀都支行处理纠纷所产生的律师费应由夏军承担。且农行蜀都支行提交的律师代理费支付凭据也不是合法的结算依据，该费用是否实际发生，本院无法确认。故农行蜀都支行要求夏军承担律师费11318元，豪斯公司承担连带责任，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第二百零五条，第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条（法律条文全文附后）的规定，判决如下：
裁判结果
一、解除原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行与被告夏军、成都豪斯物业发展公司于2001年8月20日签订的（蜀都）农银按字（2001）第（0305）号《个人住房按揭合同》；
二、被告夏军应于本判决发生法律效力之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行借款本金131774.6元，给付利息（从2007年4月12日起至2012年9月12日止的利息，按合同约定的利率标准计算；从2012年9月13日起至还清借款本金之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；
三、被告成都豪斯物业发展公司对被告夏军的上述第二项债务向原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行承担连带责任；被告成都豪斯物业发展公司承担保证责任后，有权向被告夏军追偿；
四、被告成都豪斯物业发展公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行利息、罚息、复利（以《个人住房按揭合同》约定的还款金额为基数，从借款之日起至2007年4月11日，利息按合同约定的利率标准计算，罚息、复利的计算标准按中国人民银行规定的同期逾期罚息、复利标准计算，减去夏军借款后已支付的利息）；
五、驳回原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行的其他诉讼请求。
如果夏军、成都豪斯物业发展公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4300元，由被告夏军负担2935元，被告成都豪斯物业发展公司承担连带责任；被告成都豪斯物业发展公司负担1222元及公告费300元；其余诉讼费143元，由原告中国农业银行股份有限公司成都蜀都支行负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
