北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告格化公司诉称，2009年1月20日，原告与案外人李格化签订《补充协议书》约定，就双方之前签订的两份借款协议书，原告向李格化借款6000万元，现将其中的4000万元转为购房款，并达成协议如下：一、原告向李格化借款6000万元，现将其中的4000万元借款转为李格化给其指定人员向原告购买商品房现房的购房款，购房地址为格化路格化号格化公寓。二、原告分别与李格化指定的购房人签订商品房出售合同并开具收到购房款的凭证。三、从2009年1月23日起，李格化指定的购房人在二年内暂不办理过户手续及取得房屋权属证书，但原告必须每年支付李格化补偿费。四、二年中原告如赎回商品房，李格化或其指定的购房人必须无条件同意并办理相关变更手续，但原告必须归还李格化本协议的全部购房款4000万元及付清补偿款。五、如二年届满原告不赎回商品房，原告必须无条件给李格化指定的购房人办理房屋所有权登记，取得房屋权属证书并提供办理房产证必要的材料……。
上述协议签订后，原告和李格化指定的购房人即本案被告李格化签订了涉案之《上海市商品房出售合同》并完成网上签约登记手续。
本院查明
2009年11月9日，李格化向上海市奉贤区人民法院提起诉讼，请求法院确认其与原告存在借款关系并要求原告返还借款付清补偿费，法院审理后支持了李格化的诉请。目前，该案已执行完毕。
原告认为，本案原被告签订《上海市商品房出售合同》之行为，仅作为原告向案外人李格化归还借款及相关费用的担保，双方并无买卖商品房的意思表示，属违规缔约，应当无效，同时鉴于原告已经归还了相关借款及费用的事实，请求法院判令：1、原被告签订的关于格化路格化弄2号404室房屋的《上海市商品房出售合同》无效；2、被告应当协助原告办理上述房产的网上签约登记撤销手续；3、诉讼费由被告承担。
被告李格化未作答辩。
经审理查明，一、2009年1月16日，原被告签订《上海市商品房出售合同》，约定被告向原告购买格化路格化弄2号404室房屋，该房暂测总面积92.94平方米，单价每平方米15000元，总价1394100元，全部房款在签约时一次性付清，原告收到房款之后的60日内交房，2011年1月16日双方办理过户手续，双方还就其他购房事宜作了约定。该合同进行了网上登记备案。
二、2009年，案外人李格化以格化公司为被告，向上海市奉贤区人民法院提起借款合同纠纷诉讼，案号为（2009）奉民二（商）初字第1958号。
该案经审理查明：2007年2月14日，李格化、格化公司、芮格化签订借款协议书，约定格化公司向李格化借款1000万元及利息、还款期限等事宜。2008年9月2日，双方就上述借款续借事宜以及格化公司再分别两次向李格化各借款2000万元、3000万元签订借款协议书。2009年1月20日，李格化与格化公司签订《补充协议书》约定，就双方之前签订的两份借款协议书，格化公司向李格化借款6000万元，现将其中的4000万元转为购房款，并达成协议如下：一、格化公司向李格化借款6000万元，现将其中的4000万元借款转为李格化给其指定人员向格化公司购买商品房现房的购房款，购房地址为格化路格化号格化公寓。二、格化公司分别与李格化指定的购房人签订商品房出售合同（详见附件现房出售清单，共计商品房16套，2696.64平方米）并开具收到购房款的凭证，房价以每平方米15000元计。三、从2009年1月23日起，李格化指定的购房人在二年内暂不办理过户手续及取得房屋权属证书，但格化公司必须每年支付李格化补偿费（按4000万元的30%，即1200万/年）。四、二年中格化公司如赎回商品房，李格化或其指定的购房人必须无条件同意并办理相关变更手续，但格化公司必须归还李格化本协议的全部购房款4000万元及付清补偿款。五、如二年届满格化公司不赎回商品房，格化公司必须无条件给李格化指定的购房人办理房屋所有权登记，取得房屋权属证书并提供办理房产证必要的材料，房价以每平方米10000元计……。2009年3月5日，李格化又向格化公司支付1000万元。
本院认为
法院审理后认为：关于李格化与格化公司争议的7000万元的性质应当为借款，双方签订的是借款协议。虽然2009年协议明确约定款项转为购房款，但协议同时约定“格化公司分别与李格化指定的购房人签订商品房出售合同，购房人在二年内暂不办理过户手续及取得房屋权属证书，二年中格化公司如赎回商品房，李格化或其指定的购房人必须无条件同意并办理相关变更手续。”因此，《补充协议书》赋予格化公司一定时间的赎回权，只有在格化公司放弃回赎商品房的情况下，7000万元才有可能转化为购房款。现格化公司明确要求回赎商品房，且李格化也诉请返还钱款，故7000万元应认定为借款。
2010年2月，奉贤区人民法院作出格化公司返还李格化借款4000万元并支付利息的判决。格化公司不服判决提出上诉，2011年6月，上海市第一中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。
三、根据李格化与格化公司签订的《补充协议书》的附件现房出售清单内容显示，本案涉及的格化路格化弄2号404室房屋即为16套房屋中的一套。本案被告没有支付合同约定的购房款，原告也未交付房屋。
本院认为，当事人的合同权益受法律保护。依据法律规定，买卖合同系指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同，商品房出售合同作为买卖合同的类型之一，应符合以上基本特征。根据相关法院的生效判决书的事实认定，本案原被告签订《上海市商品房出售合同》，显然是因案外人李格化与格化公司的借款纠纷而派生的，原告既未交房，被告也未实际支付购房款，双方并不存在商品房买卖的真实意思表示，该协议违反法律规定，应属无效。根据法律规定，无效的民事行为自始无效。故被告应当将设定在系争房屋上的登记予以撤销，因被告未实际支付房款，原告则无需返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条之规定，判决如下：
裁判结果
一、原告上海格化置业有限公司与被告李格化签订的关于格化路格化弄2号404室房屋的《上海市商品房出售合同》无效；
二、被告李格化应于本判决生效之日起十日内协助原告上海格化置业有限公司撤销格化路格化弄2号404室商品房的网上备案登记。
本案受理费人民币17346元，由原被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
