北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
2003年，因原告已到结婚年龄，急需一处宅基地用于建造婚房。被告吴达年（系原告母亲的弟弟）得知原告的需求后，提出让原告以被告名义审批建房。经原告母亲的妹妹吴雪珍同意在其位于双桥镇东方村周家的一处土地上建房，原告母亲帮助原告到相关部门办理了审批所需的手续。房屋建成后，原告及其母亲多次催促俩被告办理过户手续，俩被告提出原告支付十余万元的补偿款后方肯协助办理。双方因此发生争吵，被告多次上门将原告房屋玻璃及大门砸坏。上述房屋虽以被告名义审批，但土地出让人、房屋建造人、出资人均非被告，要求法院确认上述位于定海区双桥街道东方周家60号房屋归原告所有并判令俩被告协助原告办理房屋及土地更名手续。
被告辩称
原告陈国立母亲吴建设在使用以被告吴达年名义审批的宅基地建房前，曾口头答应待被告吴清成年后，审批新的宅基地用于吴清建房。多年来被告总是催促原告母亲尽快兑现承诺，原告母亲一直拖着未办。2014年11月3日，经社区、街道相关人员调解下，由社区起草人民调解协议书，原告母亲同意在被告协助原告办理相关的过户手续的前提下给予补偿60000元现金。次日，俩被告与原告、原告妻子签订“农村宅基地调剂协议”。11月5日，俩被告到岑港国土资源所后致电原告，得知原告不愿履行给付补偿的约定，情急之下，砸坏原告房屋的两扇窗户。定海区双桥街道东方周家60号房屋的宅基地使用权属俩被告，原告诉讼请求“被告协助原告办理房屋及土地更名手续”更无依据，请求驳回原告的诉讼请求。并反诉要求原告返还位于东方周家60号的宅基地，在法庭辩论结束后变更请求为要求原告审批宅基地用于被告建房、如原告不能获批宅基地的则要求原告支付在原告占有被告宅基地期间被告租房居住支出的租赁费。
对被告吴达年、吴清的反诉，原告陈国立辩称：2003年被告吴达年向原告提议不要向他人购买房屋并自愿审批宅基地给原告建房。该宅基地原系案外人吴雪珍的口粮地，原告花费巨额费用建成房屋，并已经在房屋内居住10余年。根据相关法律规定，村民之间可以有宅基地转让。房屋与宅基地不可分离，不存在原告将房屋拆除后归还宅基地的可能，否则不利于保护农村交易习惯和事实状态的稳定。要求法院驳回被告的反诉请求。
本院查明
原告陈国立母亲吴建设与被告吴达年系姐弟关系，被告吴达年与被告吴清系父子关系。2003年，因原告已到结婚年龄但未能获批宅基地，吴建设与被告吴达年商议，以吴达年名义审批宅基地，用于原告建造婚房。后吴建设以被告吴达年名义到相关部门办理审批手续（私人建房规划许可审批表、农村私人建房用地呈报表中“现有在册人口”一栏记载为吴达年、吴清），获批邻村东方村周家一处宅基地，并于2004年在该处宅基地上建造房屋（现门牌号码为“舟山市定海区双桥街道桥头施社区东方周家60号”），该房屋建成后一直由原告居住使用。2014年11月4日，俩被告与原告及原告妻子毛赛红签订“农村宅基地调剂协议”，后因原告未能满足被告提出的补偿要求，协议双方未到相关部门办理土地使用权变更登记。
上述事实，有原被告陈述及双方当事人提供的私人建房规划许可审批表、农村私人建房用地呈报表、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等予以证实。
本院认为
农村宅基地的所有权归集体，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，宅基地使用权不同于一般的物权，只能由宅基地使用权人行使，在行使收益或处分权利的时候，是受到严格限制的。根据对《中华人民共和国物权法》相关条文的理解，转让宅基地使用权，必须同时具备包括以下几点的条件：一、受让人符合宅基地使用权分配条件；二、转让行为须征得集体经济组织同意。国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》明确“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一”。原告陈国立在被告吴达年获批宅基地上建房，实质是被告将宅基地使用权转让给原告，因不符合上述条件，本院认定该转让行为无效。房屋所有权不能脱离宅基地单独设立，故原告要求确认位于定海区双桥街道东方周家60号房屋归原告所有以及其他诉讼请求，不予支持。被告自愿将其审批获得的宅基地交由原告建房，在地上建筑物尚存的情况下，原告返还宅基地使用权是不符合客观实际的；被告未提供证据证实其与原告在2003年有关于由原告审批宅基地给被告建房或因被告无房居住给予被告补偿的约定，且宅基地使用权不能单凭申请人主观意愿获得，对被告的上述请求，本院不予支持。
裁判结果
据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，判决如下：
一、驳回原告陈国立的诉讼请求。
二、驳回反诉原告吴达年、吴清的反诉请求。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。
