北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
2005年12月26日，我通过中介机构得知被告雷兴仁需要转让其享有位于凯里市龙头河路堡家庄仓库门口（金启辉家隔壁沿龙头路宽14米、进深10米）的一幅宅基地使用权，便与二被告口头协商并达成转让协议。口头协议达成后，我向被告金丽萍支付定金5000元。次日，双方在中介机构工作人员潘柏合担任保证人的情况下，补签了一份《宅基地使用权转让协议》。协议约定：宅基地使用权转让费118000元（包括土地过户费），由被告金丽萍到土地局办理完相关手续后，我再陆续支付转让费。2015年，二被告办理好土地相关手续后，我向二被告支付转让费时，二被告却拒绝履行转让协议约定的义务。为了维护我的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、我与二被告2005年12月27日签订的《宅基地使用权转让协议》有效；2、由二被告协助我办理位于凯里市龙头河路堡家庄仓库门口（即金启辉家隔壁空地）沿龙头路面积为140㎡（宽14米，进深10米）的土地过户手续；3、本案案件受理费由二被告承担。
原告潘中威为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明原告的基本身份信息及诉讼主体资格；2、原告与金丽萍2005年12月27日签订的《宅基地使用权转让协议书》复印件一份2页，拟证明双方当事人在协议书中约定各自权利义务关系的内容；3、被告金丽萍2005年12月26日出具的《收据》复印件一份1页，拟证明被告金丽萍收取原告支付定金5000元的事实；4、被告金丽萍的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明被告金丽萍的基本身份信息及诉讼主体资格。
被告辩称
2005年12月27日，我俩与原告潘中威签订一份《宅基地使用权转让协议书》是事实，但转让协议所指的土地属于集体所有。根据我国土地管理法和凯里市人民政府（2006）38号文件的规定，双方签订的转让协议违反了法律法规的规定，依法应当认定为无效协议。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告金丽萍、雷兴仁为证明答辩理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、二被告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明二被告的基本身份信息及诉讼主体资格；2、凯里市人民政府2006年5月11日作出的《市人民政府关于电厂二期工程拆迁户雷兴仁金启林二户异地修建安置房使用土地的批复》复印件一份1页，拟证明：（1）被告雷兴仁是合法取得宅基地使用权的事实；（2）被告雷兴仁取得的宅基地属于集体所有的事实；3、凯里市人民政府2011年6月14日颁发的《集体土地使用证》复印件一份4页，拟证明被告雷兴仁在凯里市州建总公司加工厂东北侧取得一幅宅基地使用权的事实；4、凯里市规划局2006年1月6日颁发的《建设用地规划许可证》复印件一份4页，拟证明被告雷兴仁在州建总公司加工厂东北侧取得一幅宅基地的用地许可权利的事实。
本院查明
原告潘中威系凯里市西门街道居民。被告雷兴仁系凯里市龙头村居民，与被告金丽萍系母女关系。2005年12月，经房屋中介机构介绍，原告与二被告口头达成转让宅基地使用权协议，约定转让的宅基地位于凯里市龙头河路堡家庄仓库门口，沿龙头路宽14米、进深10米，面积为140㎡的一幅宅基地。同月26日，被告金丽萍在收取原告支付的转让费5000元的情况下，向原告出具一份《收据》，内容为：“今收到潘中威交来宅基地使用权转让费伍仟元整5000.00元（定金）此据收款人：金丽萍交款人：潘中威担保人：潘柏合见证人：潘柏合”。次日，以被告金丽萍为转让方、原告潘中威为受让方就转让宅基地使用权事宜签订了一份《宅基地使用权转让协议书》，内容为：“甲方（转让方）：金济元（金丽萍代），女，苗族，1973年8月30日出生，住贵州省凯里市步行街186号。身份证号：522601XXXXXXXXXXXX乙方（受让方）：潘中威，男，苗族，1963年7月19日出生，住贵州省黄平县翁坪乡潘家村2组。身份证号：522622XXXXXXXXXXXX甲方有一宗宅基地使用权转让给乙方，经双方协商一致，而达成以下协议：一、甲方的宅基地位于：凯里市龙头河路，堡家庄仓库门口，即金启辉隔壁空地基，沿龙头路宽14米，进深10米，140㎡。二、宅基地使用权转让费共计：壹拾壹万捌仟元整（118000.00元），包到土地局过户手续。三、因甲方的宅基地使用权只有凯里市发电厂第二期技改工程房屋拆迁补偿协议书，所以合同签字后，乙方向甲方交付伍仟元整（5000.00元）的定金（保证金），待甲方把宅基地手续《建设规划许可证》、《建设用地批准书》办来，甲方和乙方一起到公证处公证后，到土地局办理过户相关手续，土地局受理后，乙方向甲方补交玖万伍仟元整（95000.00元），待土地局过户手续的文件下来后，乙方再向甲方交付剩下的壹万捌仟元整（18000.00元），然后乙方可到土地局领土地证。四、如果甲方在2006年1月30日前办不好宅基地手续拿给乙方，甲方应如数退还甲方的伍仟元整，如果办成，乙方不受让宅基地使用权，甲方所收的定金伍仟元不退。五、如果此宅基地有家庭经济纠纷或甲方把宅基地手续办好后转让给他人等违约现象，甲方除了退还乙方的定金伍仟元整（5000.00元）以外，还赔偿乙方伍仟元整（5000.00元）。六、未尽事宜，按国家合同法执行或双方协商解决。七、本合同一式两份，甲、乙双方各一份，如有违约，必追究其法律责任。甲方（转让方）雷兴仁金丽萍乙方（受让方）：潘中威担保人：潘柏合见证人：潘柏合”2015年，原告得知二被告取得建设规划许可证和建设用地批准书后，便要求二被告依约履行协助办理宅基地过户登记手续。因二被告拒绝原告的请求，双方在多次协商未果的情况下，于2015年7月2日向本院提起诉讼。庭审中，因双方当事人意见分歧较大，案经本院调解未果。
另查明：2006年1月6日，凯里市规划局向被告雷兴仁颁发《建设用地规划许可证》（编号：（2006）001号），该证载明雷兴仁在州建总公司加工厂东北面取得一幅面积为140㎡的私人住宅用地。同年5月11日，凯里市人民政府向市国土局作出《市人民政府关于电厂二期工程拆迁户雷兴仁金启林二户异地修建安置房使用土地的批复》（凯府函（2006）38号），内容为：“你局《关于电厂二期工程拆迁户雷兴仁金启林二户异地修建安置房使用土地的请示》收悉，经市人民政府研究，批复如下：一、同意根据凯建城字（1997）60号选址定点及建设批复，将州建总公司加工厂东北面处的120平方米土地作为雷兴仁修建安置住宅建设使用；将州建总公司加工厂东北面处的120平方米土地作为金启林修建安置住宅建设使用；每户具体位置和范围以宗地图红线标示。二、获批准的土地使用权，不得擅自转让、出租、抵押和改变其土地用途，并不得超批准面积使用土地。三、由你局依照法定程序办理有关建设用地手续。”2011年6月14日，凯里市人民政府向被告雷兴仁颁发《集体土地使用证》（凯里市集用（2011）第32913号），该证载明位于凯里市州建总公司加工厂东北侧处，面积为120㎡的土地使用权由雷兴仁享有，土地的所有权人为凯里市龙头村农民集体。同时“记事”栏处记载“电厂二期工程拆迁安置户”。
再查明：《宅基地使用权转让协议书》中的“金济元”系被告雷兴仁之夫，被告金丽萍之父，金济元已在1999年去世。
上述事实，有原告的起诉状、二被告的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。
本院认为
农村宅基地的取得是基于集体经济组织成员的身份权利，失去集体经济组织成员的身份，也就失去了取得宅基地的使用权。只有宅基地的使用权人才有权利用宅基地建造住宅等用益物权。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《中华人民共和国物权法》第五十八条第一项规定：“集体所有的不动产和动产包括：（一）法律规定属于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂；”第五十九条第一款规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”。本案原、被告就涉案的宅基地使用权签订转让协议是事实，但转让的土地属于被告雷兴仁所在的农民集体（龙头河村）所有，原告系凯里市西门街道居民，非宅基地所在地的农民集体经济组织成员，不能享有涉案宅基地的使用权，且被告雷兴仁将属于农村集体所有的宅基地使用权转让给原告，未经龙头村民委员会同意，也未经县级以上人民政府批准，被告雷兴仁转让宅基地使用权的行为不仅损害了集体经济组织的权益，也违反了法律法规的禁止性的规定，故原、被告签订的转让协议应认定无效，原告的诉请缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院依法不予支持。二被告的辩解意见与庭审查明的事实相符，且符合法律规定，本院予以采纳。
裁判结果
据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第五十八条第第一项、第五十九条第一款、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告潘中威的诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。
