北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
1.请求确认李立辉与李国峰签订的《宅院转让协议》无效；2.请求判令李国峰返还李立辉的转让宅院；3.一切诉讼费用由李国峰承担。诉讼过程中，李立辉增加诉讼请求：依法判令李国峰返还李立辉宅院拆迁补偿款761592元（总款的50%）。事实和理由：李立辉原属秦安县兴国镇何川村村民，在该村拥有宅院一处，并依法取得集体建设用地使用权，土地登记证号为秦郑集用（1989）字第1214号。院内建有土木结构房屋两座5间，宅院总面积为247㎡，建筑面积为27㎡。2013年8月11日，李立辉与李国峰签订《宅院转让协议》一份，约定李立辉将上述宅院以6.5万元转让给李国峰。之后，李立辉将该宅院交付给李国峰使用。最近，李立辉从网络了解到上述《宅院转让协议》违反了我国相关法律规定，属无效协议。现该宅院已拆迁补偿，李国峰非何川村集体成员，不是该宅院房屋的所有权人，依无效宅院转让协议取得的利益不符合国家相关法律规定，应当返还权利人。农村集体房屋拆迁补偿是针对特定身份的产权人应得的福利性补偿，李国峰系房屋出资人，不能取得全部拆迁补偿款，产权人的合法权益应当受到法律保护。现根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，向法院起诉，请求依法判如所请。
被告辩称
第一，李立辉和李国峰均不是秦安县兴国镇何川村村民，诉争宅院系李立辉继承而来。第二，宅院转让协议是李立辉主动在网上发布信息，面向社会出售，李国峰看到后与其协商，李立辉出售了宅院，李国峰支付了对价，协议签订后，宅院当日实际交付，故协议是有效的；李国峰在购房半个月后开始修建，李立辉在合理期限内没有提出异议，国家也没有进行过强制性干涉。第三，李立辉请求返还宅院已不可能，因何川村整村的房屋（包括该宅院）已被国家征收，对原物没有返还条件，不存在返还问题。第四，李立辉请求返还补偿款的50%，无事实和法律依据；何川片区征收的是地上的房屋而非土地，农村土地本来就因划拨而无偿获得，而宅院上的房屋是在宅院转让后，由李国峰出资修建；补偿款中没有任何福利成分，土地补偿了1.9万多元；宅院内原有的五间旧房面积27㎡，在李国峰受让房院时只有三间旧房，面积共计16.2㎡，但李国峰实际支付了6.5万元，即使协议无效，返还各自所得时，李立辉也应退还多余的款项。因此，要求法院驳回李立辉的诉讼请求。
本院查明
李立辉出生于秦安县兴国镇何川村，自幼被送养到秦安县千户乡，现为秦安县千户乡天城堡村村民。李国峰系秦安县兴丰乡震霖村村民。李立辉在秦安县兴国镇何川村有祖遗宅院一处，土地使用证号为秦郑集用（1989）字第1214号。该集体土地建设用地使用权登记卡载明：土地使用者"郑亚泽"（李立辉），地址"郑川乡何川村"，用地面积"247㎡"，其中建筑占地"27㎡"，用地来源"继承"，用地类别"住宅用地"，土地用途"住宅"，家庭人口"1"。
2013年8月11日，李立辉和李国峰签订《宅院转让协议》1份，该协议约定：李立辉将上述祖遗宅院（内有失修土木结构房屋两座）以6.5万元转让给李国峰"建设房屋作永久性产权使用"。协议签订后，双方按约定进行了履行，李立辉交付了宅院，李国峰支付了购房款。李国峰受让房院后，拆除了该宅院内原有土木结构房屋，修建了两层砖混结构楼房。但未办理权属转移登记手续。
2016年10月11日，秦安县兴国镇人民政府在实施秦安县城南片区综合改造提升工程何川区域房屋征收过程中，李国峰作为被拆迁户与兴国镇人民政府签订了《秦安县城南片区综合改造提升工程何川区域房屋征收补偿协议书》。协议签订后，李国峰按约定搬迁了房屋，进行了产权调换，领取了补偿款。现房院已拆迁结束。后李立辉认为其与李国峰签订的宅院转让协议无效，起诉来院。
本院认为
李立辉与李国峰签订《宅院转让协议》，将祖遗的位于兴国镇何川村集体所有的涉诉宅基地上的房屋出售给该村集体经济组织以外的李国峰，实际上对该涉诉宅基地使用权一并进行了处分，转让标的包括宅基地使用权和该土地上原有房屋。本案双方当事人争议的主要焦点为：1.李立辉与李国峰签订的《宅院转让协议》是否无效；2.李立辉要求返还上述宅院的请求能否支持；3.李立辉要求李国峰返还部分宅院拆迁补偿款的诉讼请求应否支持。
关于李立辉与李国峰签订《宅院转让协议》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第六十条规定："对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：㈠属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；......。"第一百五十二条规定："宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。"从上述法律规定可以看出，村农民集体所有的土地，只能由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；宅基地属于村农民集体所有，宅基地使用权人对集体所有的土地只享有占有和使用的权利，并没有处分的权利。农村宅基地使用权是本集体经济组织成员才能享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。如果宅基地使用权人任意处分宅基地使用权，则侵害了本村集体经济组织的权利。而且，李立辉不是涉诉宅基地所在何川村村民，该宅院是其祖遗房院。因此，李立辉虽是宅基地使用权人，但只享有占有和使用的权利，无权对宅基地使用权进行处分。《中华人民共和国土地管理法》第六十三规定："农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。"根据上述规定，李立辉与李国峰签订协议转让宅院的行为，导致该房屋所属宅基地使用权发生转移，违反了国家的法律法规，也侵害了村集体经济组织的权利；故李立辉与李国峰签订的房屋转让协议应认定无效。
关于李立辉要求返还上述宅院的请求能否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。"根据该条规定，转让协议无效后，双方应承担相互返还的责任；但诉争宅院已因国家征收拆迁，标的物已灭失，无返还的条件，不能返还。根据上述规定，不能返还的，虽应当折价补偿；但李立辉在出卖宅院时已经收到了购房款，应视为李国峰已经对原有宅院的价值进行了补偿；故其该项诉讼请求不应支持。
关于李立辉要求李国峰返还部分宅院拆迁补偿款的诉讼请求应否支持的问题。转让协议无效后，双方应当按照各自的过错程度承担相应的责任，赔偿因此所受到的损失。考虑到李立辉作为出让人在转让时即明知其所转让的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在转让宅院多年后又以违法转让宅院为由主张协议无效，故其应对协议无效承担主要责任。而且，李立辉没有主张赔偿因协议无效所受到的损失，也未举证证明其因协议无效所受到的损失情况，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，其应当承担不利后果。李国峰取得的房屋征收补偿款，是基于拆迁协议取得的财产，并非因转让协议无效给李立辉造成的损失，李立辉要求返还没有法律依据；故该项诉讼请求亦不应支持。
裁判结果
综上所述，李立辉要求确认协议无效的请求应予支持，要求返还宅院及返还拆迁补偿款的请求不应支持。依照《中华人民共和国物权法》第六十条第一项、第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认李立辉与李国峰于2013年8月11日签订的《宅院转让协议》无效；
二、驳回李立辉的其他诉讼请求。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。
