北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称
原告诉称，2007年，原告为解决资金困难，公司副总伊海卫找到被告，由被告以购买房屋的名义在银行办理按揭贷款。2007年5月9日双方签订了购买房屋的青岛市商品房预售合同。被告没有缴纳任何费用和首付款，后由原告到恒丰银行办理该房屋的贷款手续。现在原告要求被告给办理过户手续，但被告拒绝配合。为了维护原告的合法权益，特诉诸法院，请求法院依法确认双方于2007年5月9日签订的购买房屋的青岛市商品房预售合同无效，诉讼费由被告承担。
被告辩称
被告辩称，原告陈述的事实和理由均为杜撰。第一，与被告洽谈房屋买卖合同的是原告原法定代表人赵林和公司副总尹海波。首付款412030元和还贷165085.20元均是被告所交。原告方从未要求被告给办理过户手续，被告的房屋系按揭贷款所购，该房屋已与贷款银行签订抵押借款合同，而原告是该抵押合同的担保人，在未清偿银行贷款之前未经抵押权人的书面同意，房屋过户手续是无法办理的。第二，原被告之间的房屋买卖合同是真实的，房屋每平方米实为2500元，不是3800元，是原告为了多贷款而形成的，证实了原告所称的让被告顶名贷款的理由是不成立的。第三，原告要求确认商品房预售合同无效的诉讼请求，是对恒丰银行合法权益的侵犯。2007年9月14日被告与恒丰银行青岛东海路支行签订个人购房借款合同一份，本案原告系被告的担保人，涉案房屋抵押给了恒丰银行。如该商品房预售合同无效，被告与恒丰银行签订的个人借款合同也无效，恒丰银行应作为被告参与该案诉讼，否则即使原、被告之间的房屋买卖合同无效，亦不能抗辩被告与恒丰银行签订借款合同的法律效力。综上，原告主张与法律相悖，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。
庭审中，原告提交证据及被告质证如下：
证据1，原被告2007年5月9日签订的青岛市商品房预售合同复印件一份，证明涉案房屋的买卖情况。被告对证据的真实性没有异议，对证明事项有异议：合同中附件一付款方式和付款期限明确载明“乙方于2007年5月9日前向甲方支付房款50%412030元，乙方于2007年8月29日向银行申请按揭贷款支付剩余房款”，足以证实原告诉状所称被告没有支付任何费用和首付款与事实不符。
证据2，2011年3月7日青岛市公安局经侦大队对被告董华军的询问笔录复印件一份，证明涉案房屋由原告支付首付款和绝大部分按揭还款，被告仅仅是帮忙顶名，没有实际购买该房屋。并称该证据原件在青岛市公安局经侦大队案卷中，如果被告不认可，原告申请法院调取。被告认为该证据不能作为房屋预售合同无效的证据。第一，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《证据规定》）第四十九条，原告必须提交询问笔录原件；第二，该证据来源不合法。该笔录系青岛市公安局经济犯罪侦查处所做，原告复印的该笔录未盖复印章，证实未经过公安机关的批准和办案人员的同意，从而不具备《证据规定》第五十条，具有合法性的规定，即证据的收集或提出手段均不符合法律规定；第三，该证据不能抗辩被告提交的抵押物清单、收款收据、个人购房合法缴费凭证等书面证据；第四，该证据中的内容不是被告的真实意思表示；第五，原告提交证据时没有说明来源；第六，原告称如果被告不认可该笔录，要求法院调取的请求违反法律规定，因为这不属于法院调取证据的范围，谁主张谁举证，原告应提交客观真实的证据来证明案件的事实，来支持自己的诉讼请求。
证据3，恒丰银行涉案房屋贷款本息已结清的凭证，证明涉案房屋贷款本息均已结清，进行产权处理时与银行无关。被告认为，1、该两份凭证是复印件不能作为证据。2、董华军已经将贷款本息还清。3、不能证实是原告偿还的贷款本息。
证据4，提交涉案房屋首付款收款收据一式三联的复印件三份，证明：1、董华军所主张的首付款并未实际缴纳，其收款收据原件并未交付董华军，而是一直在原告处保存，因该笔款项未实际发生，故该账目已作作废处理。2、从该收款收据本全本来看，并无任何一张失落在外，印证了原告主张的办理银行贷款时所留的是复印件，董华军和贷款银行没有任何预付款收据的原件。综上，董华军没有向原告支付房屋首付款。被告认为，该证据实际是一式三联，在交款单位中明确写明交款单位是董华军，收款单位即本案原告，所以，原告对该收款收据所作的两个说明是错误的，因为该款是董华军以所购房屋抵押贷款给汇丰银行，从汇丰银行贷的款交付给原告的。收款收据恰恰证实了该事实。原被告双方共同认可的商品房预售合同附件一中证实董华军向原告支付了首付款412030元，即便收款收据不在被告手中，如果从银行转账完全可以证实。本案从一开始，原告明知自己存有收款收据原件而不出示，意图否认被告支付首付款，现在原告出示了收款收据，那么证实了商品房预售合同所载明的内容是一致的，原告否认收到被告首付款，那么该收款收据所收款从何而来？既然没有收到该笔款，为何要出具收款收据？综上，原告以此收款收据证明被告未支付首付款不成立。
本院根据原告申请，依法调取了董华军在青岛市公安局经侦支队一大队的询问笔录，对该笔录进行了抄录。原告对笔录抄录的真实性没有异议，认为该证据载明内容恰恰印证原告方的主张。第一，被告认可涉案房屋买卖是被告为原告顶名贷款用的；第二，被告没有支付首付款；第三，截止2010年10月，该房房贷一直由原告还款。
被告认为法院调取询问笔录不合法，不能作为证据使用。第一，被告人的询问笔录是办理刑事经济案件的，如果经侦不立案，那么就不能作被告的笔录。现在询问被告的笔录到底所涉的案子有无结论，如果没有结论，那么摘抄的笔录就无效。第二，青岛市公安局经侦支队对该笔录应当予以认可盖章，否则胡海涛是否为办案人员不能确定，即使胡海涛在法院的询问笔录上签了字，也不能证实该笔录的真实性。第三，法院摘抄的询问笔录没有胡海涛的签字。第四，如果法院的该调查笔录作为证据使用了，那么胡海涛必须应当到庭对该笔录质证。
本院查明
本院认为，因被告不认可原告提交的证据2询问笔录复印件，本院根据原告申请，依法调查取证。首先原告的申请符合《证据规定》第十七条的规定，本院依据原告申请调取证据也符合《证据规定》的相关规定。同时，被告所主张的公安机关所作询问笔录涉及的问题是否立案、所涉案件有无结论，青岛市公安局经侦支队是否认可盖章，胡海涛是否签字、是否到庭作证均不能影响询问笔录的真实性，本院对该证据的合法性、真实性予以确认。
被告对于原告提交的证据1、4的真实性予以认可，本院亦予以确认。
被告提交证据及原告质证意见：
证据1，董华军与恒丰银行青岛东海路支行的个人购房借款合同复印件一份，并附抵押物清单和收款收据复印件一份，收款收据的时间是2007.6.7，购房合同附件一中交款时间为2007.8.20以前，证明被告履行了合同义务，原件存留在恒丰银行。原告认为，该证据是复印件，恰好证明了该房系顶名贷款的事实。因为在顶名贷款中购房借贷合同存在着大量的由卖房者出具的相关材料，该材料不会允许落入顶名者手中，被告不可能提交个人购房借款合同原件，被告在答辩中也已承认该贷款系被告帮忙顶名。
证据2，案外人韩淑萍与原告签订的商品房买卖合同；证据3，中华人民共和国契税完税证、发票复印件各一份，证明涉案房屋价格每平方米不是3800元而是2600元。原告认为，被告证据2、3所指向房屋并非本案涉案房屋，与本案没有关系，也没有任何证明力，地角、楼层不同均可能导致单价不同。
证据4，恒丰银行个人业务对账单打印件一份，证明被告2010.11月以后共支付了贷款165085.20元。原告认为证据4证明2010.11月之前贷款是由原告所还，被告仅是于2010.11之后所还。
证据5，撤押证明，证据6他项权利证明一份，证明事项为被告已经还清贷款本息，已经撤押。原告对证据5、6的真实性没有异议。
证据7，恒丰银行个人业务交易对账单复印件7页，证明所有贷款是由被告偿还。原告因该证据系复印件不予质证，个人交易还款单也不能说明。
原告对被告提交证据4、5、6的真实性予以认可，本院亦予以确认。
经审理查明，2007年5月9日，原告与被告签订了青岛市商品房预售合同一份，主要内容：1、原告通过使用权出让方式取得土地使用权，土地用途为商住。原告经批准在该地块上投资建造胶州湾商住楼商品房，预售许可证编号：20030166号。2、被告向原告购买房屋。3、被告购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币3800元。……11、原告定于2007年8月30日前将该房屋交付被告，除不抗力外。预售合同对其他事项进行了约定。原、被告在合同上签字或盖章。
2007年9月14日，由原告作为保证人，被告与案外人恒丰银行青岛东海路支行签订个人购房借款合同一份，主要内容：1、贷款金额412000元。2、贷款用途用于借款人购买住房，建筑面积为216.85平方米。3、贷款利率为月利率5.2275‰。4、贷款期限为5年，自2007年9月18日至2012年9月17日止。5、借款人授权贷款人在本合同担保生效后，以借款人购房款的名义将贷款分一次划入售房者青岛美伦房地产开发有限公司在贷款人处开立的账户。6、贷款人与借款人商定，自贷款发放次月起，借款人按月归还贷款本息共60期。借款人自愿按等额本金还款法。7、借款人在恒丰银行青岛东海路支行开立储蓄账户，户名董华军，并保证在每期还款日前存入当期足额还本付息的存款。……合同还对其他事项进行了约定。
庭审中，被告认可购房时支付首付款的是被告从恒丰银行贷的款，再没有向原告缴纳任何款项。
上述事实，有原、被告提交的上述证据，当事人陈述在案佐证，经当庭质证核实，足以采信。
本院认为
本院认为，本案争议的焦点为原、被告签订商品房买卖合同是否为双方真实意思的表示。从本案庭审看，原告主张双方签订商品房预售合同，是为了解决资金困难，以被告顶名买房名义到银行按揭贷款，并提交了相关证据证明。从本院依法调取被告的询问笔录内容看，该笔录系公安机关调查相关案件时所做，被告在回答公安机关的有关问题时，向公安机关如实陈述了涉案房屋的有关情况，充分证明了被告所购房屋系替原告顶名办理按揭贷款时落户到被告名下的事实。现被告对该份证据不予认可，但并没有向法庭提交足以反驳的相关证据，根据《证据规定》第七十条之规定，本院对该份证据依法确认其证明力。另外，根据交易习惯，被告购买房屋理应有收款收据原件，本案涉案房屋的收款收据原件却在原告处，且已经被原告盖“作废”章，按作废处理。恰恰相反，应由被告保管的收款收据原件，被告却不能提供，明显与常理不符。另外，庭审中被告认可购房时支付的首付款是被告从青岛恒丰银行东海路支行贷款，除此以外被告再也没有向原告缴纳任何款项。上述事实形成了完整的证据链，共同印证了被告购买房屋系替原告顶名办理按揭贷款的事实。因双方签订商品房预售合同不是双方的真实意思表示，且以商品房买卖的形式掩盖从银行贷款的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，确认该商品房预售合同无效。原告主张，事实充分，于法有据，本院予以支持。因庭审中原被告均认可涉案房屋的银行贷款已经全部还清，被告主张顶名贷款损害案外人恒丰银行青岛东海路支行利益的抗辩不能成立，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条之规定，判决如下：
裁判结果
原告青岛美伦房地产开发有限公司与被告董华军与2007年5月9日签订的购买房屋的青岛市商品房预售合同无效。
案件受理费12000元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
