北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告张大胆诉称，原、被告于2003年签订了《预订协议书》，约定原告购买被告开发建设的上海X中心大酒店商务办公楼（现为上海X商务广场东楼，门牌号为上海市浦东新区X号）6层A东-02号房屋（以下简称系争房屋），总价款人民币（以下币种相同）165，360元，同时原告向被告预交房款5万元，但被告迟迟不与原告签订出售合同及办理交房手续。经原告多次催促，2011年4月，原、被告重新签订协议书，约定在2011年8月1日前签订商品房出售备案合同，如到期还是未能签订，被告承担补偿责任，责任具体为：自2010年12月1日起至2011年2月28日，按原定总房价日千分之一补偿原告，自2011年3月1日起按原定总房价日千分之二补偿原告。然而被告怠于履行义务，同时隐瞒该房屋已取得预售许可及被保全查封的情况，存在明显过错。原告诉讼请求：1、解除原、被告就系争房屋签订的《协议书》；2、判令被告返还已付房款5万元；3、判令被告支付违约补偿金（以165,360元为本金，按每日千分之一的标准自2010年12月1日起计算至2011年2月28日，按每日千分之二的标准自2011年3月1日起计算至2012年3月31日）；4、本案诉讼费用被告承担。
被告上海装订投资发展有限公司辩称：1、双方签署的合同是无效的；2、原告提出的要求赔偿的违约金违反了法律规定，并且约定的违约金条款也是无效的。原告计算违约金计算的标准超出了央行规定利率的4倍，违反了法律强制性的规定，且原告不是以支付房价款为计算标准，而是以整个房价作为计算标准不符合规定，违约金过高。对于5万元的返还被告认为是无效后的返还，愿意返还给原告5万元，但不同意承担违约金。对于违约金认为应该依据5万为本金，以银行贷款利率为计算标准，从2010年12月1日开始计算。合同约定标准过高。
经审理查明，2011年4月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，内容为：2003年12月，甲乙双方曾就上海X国际商务广场（原上海X中心大酒店）项目中的西楼商务办公楼房屋签订预订协议书，同时乙方向甲方交纳预付定金每套5万元，现上述商务办公楼已建成，故双方经协商达成如下协议：1、乙方原订购的西楼房屋现调整为东楼6层A东-02号（即本案系争房屋）；2、甲方同意将系争房屋卖给乙方，单价仍按原预订协议书中约定的价格即每平方米3，180元，乙方原先支付的定金全部转为购房款；3、甲乙双方一致同意在X国际商务广场的大产证办出后一周内，双方对该商品房的买卖进行备案，备案合同的文本以备案机关现行的文本为准（最迟不得超过2011年8月1日）；……7、如甲方未按上述第3条约定的时间与乙方签订该房屋的备案合同的，则须按甲方已做出的承诺向乙方承担补偿责任。责任具体为：从2010年12月1日起至2011年2月28日，按日以原定总房价的千分之一支付给乙方，自2011年3月1日起，按日以原定总房价的千分之二支付给乙方；8、甲方按照上述第3条约定的时间与乙方签订房屋备案合同，则甲方不需要承担第7条规定的补偿责任。《协议书》签订后，被告并未与原告签订备案的买卖合同，故原告起诉，诉请如前。
庭审中，被告确认双方就系争房屋约定的总房款为165，360元，原告于2003年支付了5万元，由于系争房屋被司法查封，《协议书》已无法继续履行。
以上事实，由经庭审质证的《收据》、《协议书》、上海市房地产登记簿房地产权利限制状况信息等证据以及庭审笔录在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告于2011年签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。被告辩称该《协议书》无效，缺乏依据，不予采纳。被告未按照《协议书》约定与原告就系争房屋签订备案合同，显属违约，应当承担违约责任。原告现依据《协议书》第7条的约定向被告主张违约金，符合双方合同约定，予以支持。综合被告的违约状况、被告违约可能给原告造成的实际损失等因素考虑，原告主张的违约金数额并未明显过高，被告关于调整违约金的答辩意见不予采纳。系争房屋目前被司法查封，双方《协议书》事实上无法继续履行，原告要求解除《协议书》，予以支持。合同解除后，依据合同取得的财产应当返还，原告要求被告返还5万元购房款，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告张大胆与被告上海装订投资发展有限公司于2011年4月21日就上海市浦东新区X号X国际商务广场东楼6层A东-02号房屋签订的《协议书》；
二、被告上海装订投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告张大胆房款5万元；
三、被告上海装订投资发展有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告张大胆违约金（以165,360元为基数，分别按每日千分之一的标准自2010年12月1日起计算至2011年2月28日止，按每日千分之二的标准自2011年3月1日起计算至2012年3月31日止）。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4，223元，减半收取计2，111.50元，由被告上海装订投资发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
