北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
李拥军向本院提出诉讼请求：1、莱美酒店管理公司支付2016年7月1日之日起至判决之日止的租金及从应付之日起至判决之日止的银行同期贷款利息，暂计算至2017年第四季度共欠房屋租金20169元；2、莱美酒店管理公司向李拥军支付违约金共计100000元；3、解除双方所签订《房屋委托经营合同》，并将房屋及房内配套设施一并交还；4、本案诉讼费用由莱美酒店管理公司承担；5、莱美酒店管理公司向李拥军支付原合同到期前的租金损失。庭审中，李拥军变更第一项诉讼请求以及第三项诉讼请求，并当庭撤回第四项及第五项诉讼请求。变更第一项诉讼请求为：莱美酒店管理公司支付2016年7月1日至2017年12月31日尚欠租金20169元具体包括2016年7月1日至2017年3月30日期间三个季度欠付租金3147元，2017年4月1日至2017年6月30日期间一个季度欠付租金1386元以及2017年7月1日至2017年12月31日期间二个季度欠付租金15636元，共计欠付租金20169元以及逾期利息，利息计算方式：以本金20169元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率，自2018年1月1日计算至付清之日止。撤回第三项诉讼请求中房屋及房内配套设施一并交还的请求，变更为：解除双方所签订《房屋委托经营合同》，并腾退房屋。事实与理由：2010年8月，李拥军与莱美酒店管理公司签订《房屋委托经营合同》，约定李拥军将位于成都市新都区“莱美假日酒店”房屋第10层5-6号租赁给被告莱美酒店管理公司用于从事酒店经营管理，租赁期限从2011年4月1日至2024年3月30日止。合同约定，2014年4月1日至2017年3月30日每月租金为2943.74元，每季度租金为7481元；2017年4月1日至2020年3月30日每月租金为1303元，每季度租金为7818元；房屋租金以银行转账方式支付，如超过60日，李拥军有权解除合同并追究莱美酒店管理公司违约责任。自2016年4月起，莱美酒店管理公司就开始未按合同约定支付租金，李拥军在2016年8月曾向法院提起诉讼，莱美酒店管理公司在法院判决后向李拥军付清了2016年第二季度及以前的房租，现已累计拖欠房屋租金20169元（不含利息）。为维护自身合法权益，李拥军诉至本院，请求判如所请。
莱美酒店管理公司经本院合法传唤，未到庭应诉。之后，其委托代理人陈勇电话告知本院，其由于忘记出庭时间，导致未能到庭，并在电话中口头抗辩违约金过高，请求法院予以调减，另表示对原告诉状中主张的欠交租金情况无异议，且同意解除合同。
李拥军为证明其主张，向本院举出证据：
1、房产证2份。拟证明位于新都区的两套房屋系原告单独所有。
2、2010年8月11日原被告签订的《房屋委托经营合同》2份。拟证明原告将证据1所涉两套房屋委托被告进行经营管理，租赁期限为13年即2011年4月1日至2024年3月30日，被告按季度支付原告租金，其中2011年4月1日至2014年3月30日每月租金1191元，2014年4月1日至2017年3月3日每月租金1247元，2017年4月1日至2020年3月30日每月租金1303元，合同并对违约责任进行了约定。
3、2014年1月1日至2017年11月14日原告李拥军在工商银行的交易流水1份，共21页。拟证明被告未按照合同约定的期限足额支付租金，应承担逾期付款违约责任。
莱美酒店管理公司未向法院提交书面证据。
本院经审理认定事实如下：2010年8月11日，原告李拥军作为甲方与被告莱美酒店管理公司作为乙方签订了两份《房屋委托经营合同》，约定原告李拥军将其所有的位于成都市新都区“莱美假日”第10层5号和6号建筑面积均为37.22平方米的房屋委托给被告莱美公司经营管理。每份合同均约定了经营管理期限为13年，自2011年4月1日起至2024年3月30日止；房屋租金及支付方式为乙方按季度一次性支付甲方，从下述时间起算：2011年4月1日至2014年3月30日租金为32元月平米，每处房屋月租金1191元；2014年4月1日至2017年3月30日租金为33.5元月平米，每处房屋月租金1247元；2017年4月1日至2020年3月30日租金为35元月平米，每处房屋月租金1303元；…。租金计算时间为2011年4月1日起，下一季度租金乙方提前5个工作日内支付甲方。房屋租金以银行转账形式支付，宽限期为7个工作日，每逾期一天，则乙方按银行同期存款利率支付违约金，如超过60个工作日，则甲方有权解除本合同，并追究乙方违约责任。合同第七条约定了违约责任，第7-1条约定“合同有效期内，双方不得违反合同约定内容，否则视为违约，违约方应赔偿对方违约金人民币伍万元。”合同签订后，原告李拥军将本案两处房屋交付给被告莱美酒店管理公司进行统一经营管理，被告莱美酒店管理公司未按合同约定足额支付原告李拥军租金，自2016年7月1日至2017年12月31日期间，累计欠交租金20169元。
以上事实，有原告所举银行流水记录、《房屋委托经营合同》、产权证、房产等证据及当事人的陈述予以佐证。
本院认为，李拥军与莱美酒店管理公司之间签订的《房屋委托经营合同》实为租赁合同。合同当事人主体适格，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定享有合同权利、履行合同义务。莱美酒店管理公司应依照双方所签订《房屋委托经营合同》约定的租金标准全面履行支付租金义务，其未足额支付李拥军租金的行为构成违约，应承担违约责任。莱美酒店管理公司对李拥军诉请拖欠的房屋租金欠款金额无异议，本院予以确认。故李拥军主张莱美酒店管理公司支付2016年7月1日至2017年12月31日期间尚欠租金20169元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。
关于解除房屋委托经营合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”李拥军与莱美酒店管理公司签订的《房屋委托经营合同》中房屋租金及支付方式明确约定房屋租金的宽限期为七个工作日,七个工作日后每逾期一天则莱美酒店管理公司按银行同期存款利率支付违约金，如超过60个工作日则李拥军有权解除合同，并追究莱美酒店管理公司的违约责任。从李拥军举出的证据银行流水明细来看，莱美酒店管理公司长期拖欠租金，已符合解除合同条件，且莱美酒店管理公司同意解除合同，故本院对李拥军诉请解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，莱美酒店管理公司应承担腾退房屋等法律后果。故李拥军诉请腾退房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。
对李拥军要求莱美酒店管理公司按两份合同合计支付违约金100000元（50000元×2间）的诉请，莱美酒店管理公司辩称违约金过高，请求调减。《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。该司法解释规定了违约金法律制度以损失填补为主，惩罚为辅的原则。于本案违约金数额的认定，应以此为准，兼顾损失填补的惩罚性。因莱美酒店管理公司违约，导致本案合同解除，李拥军因此遭受的损失为：因迟延交付租金的利息，房屋腾退前的占用费。同时，还应考虑所有人在房屋腾退后寻找新的承租人期间房屋空置期租金损失，但应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，酌情认定房屋空置期。本院酌情将李拥军因本案合同解除造成的损失认定为：（1）支付原告迟延支付所欠租金利息损失：以所欠租金20169元为本金，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率，自2018年1月1日计算至本判决确定的本金给付之日止；如果未在本判决确定的给付之日支付本金，则利息计算至本金付清之日止。（2）支付原告李拥军房屋腾退之前的占用费：按约定租金标准2606元月（1303元月*2处房屋=2606元），自2018年1月1日计算至本判决确定的房屋腾退之日，如果未在本判决确定的时间腾退房屋，则租金计算至房屋实际腾退之日止；（3）支付原告李拥军房屋腾退后另寻新的承租人期间房屋空置期租金损失：酌定房屋空置期为3个月，应计租金损失1303元月*2处房屋*3个月=7818元。根据违约金填补损失为主，惩罚为辅的原则，本院在上述损失认定基础上，酌情认定惩罚性违约金3000元。因此，本案违约金计算方式为：本院认定的上述损失与惩罚性违约金3000元之和。因本案违约金的认定已包含了李拥军诉请的利息损失，故对李拥军要求被告莱美酒店管理公司支付所欠租金利息损失的诉讼请求，本院不再予以重复支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用
若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告李拥军与被告成都市莱美酒店管理有限公司于2010年8月11日签订的编号为71、72的《房屋委托经营合同》。
二、被告成都市莱美酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于成都市新都区“莱美假日”第10层05、06号房屋腾退给原告李拥军。
三、被告成都市莱美酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李拥军2016年7月1日至2017年12月31日尚欠租金20169元。
四、被告成都市莱美酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内履行如下给付义务，作为其承担本案违约金给付责任的方式：
（1）支付原告李拥军迟延支付所欠租金利息损失：以所欠租金20169元为本金，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率，自2018年1月1日计算至本判决确定的本金给付之日止；如果未在本判决确定的给付之日支付本金，则利息计算至本金付清之日止；
（2）支付原告李拥军房屋腾退之前的占用费：按约定租金标准2606元月（1303元月*2处房屋=2606元），自2018年1月1日计算至本判决确定的房屋腾退之日，如果未在本判决确定的时间腾退房屋，则租金计算至房屋实际腾退之日止；
（3）支付原告李拥军房屋腾退后另寻新的承租人期间房屋空置期租金损失7818元；
（4）支付原告李拥军惩罚性违约金3000元。
五、驳回原告李拥军的其他诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1366元（已因适用简易程序减半收取），由成都市莱美酒店管理有限公司负担（此款已由李拥军垫付，成都市莱美酒店管理有限公司在支付上述款项时一并向其支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
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