北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原审法院经审理认定：原告系宁海县桃源街道桥下潘村村民，被告系临海市白水洋镇广明安村村民。1999年7月14日，原、被告签订一份《卖屋绝契》，约定将原告所有的坐落于宁海县桃源街道桥下潘村的农村房屋二间转让给被告，转让房屋的土地证号为：宁集建（1995）字第8045111号。被告支付原告购房款25000元。
原审原告辛元奎于2015年6月18日诉至原审法院，请求确认原审原告与原审被告于1999年7月14日签订的《卖屋绝契》无效。
原审法院认为：原告请求确认原、被告之间的农村房屋买卖合同无效，因我国法律适用房地权属一致原则，农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所在的土地属于宁海县桃源街道桥下潘村集体所有，被告并非宁海县桃源街道桥下潘村村集体组织成员，故原、被告签订的《卖屋绝契》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。被告辩称原告的妻子娄何琴在宁海县跃龙街道陆岙村、庐山新村拥有宅基地，与本案无关联，不予采纳。原告请求确认原、被告之间的农村房屋买卖合同无效，无效民事行为确认权属于形成权，形成权不属于诉讼时效客体，被告辩称原告已过诉讼时效的意见，不予采纳。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条之规定，作出如下判决：确认原告辛元奎与被告陆雪虎于1999年7月14日签订的《卖屋绝契》无效。本案受理费100元，减半收取50元，由原告辛元奎负担。
宣判后，原审被告陆雪虎不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为确认合同无效属于形成权，不受诉讼时效的限制，此系对诉讼时效制度的误读。《民法通则》规定了“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为2年……”。由此可见，法律并未将权利区分为“形成权”和“请求权”予以分别保护。被上诉人在与上诉人签订《卖屋绝契》并将房屋交付上诉人之后16年，再行起诉确认《卖屋绝契》无效，显然超过了诉讼时效。另外，基于诚信原则也不应该对本案进行实体审理，更不应该支持被上诉人的诉讼请求。二、一审法院混淆宅基地和地上房屋的法律界限。双方签署《卖屋绝契》主要目的是房屋买卖，不存在恶意规避法律转移宅基地的情形。法律对农村宅基地的管理是限制土地用途和用地面积，没有禁止流通，因此，不存在所谓的“农村房屋绝不允许买卖”的问题。一审法院所谓的“农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制”，没有法律依据。三、双方签订的《卖屋绝契》不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，一审法院根据“农村宅基地使用权流转的限制”这一虚假大前提，判决《卖屋绝契》无效，完全是适用法律错误。四、上诉人常年外出务工，加之原籍山地不宜居住，原籍村里也没有为上诉人分配宅基地，1999年上诉人购买涉案房屋时由村委会盖章确认，目前因涉案房屋被列入拆迁范围，被上诉人遂要求上诉人退房。五、农村宅基地政策是“一户一宅”，被上诉人户另外还有两处宅基地，如果其诉请得到支持，那么将导致上诉人没有地方居住而被上诉人拥有三处宅基地的境况。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。
被上诉人辛元奎答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
在二审审理期间，上诉人提供《临海市房屋权属信息查询证明》两份、临海市白水洋镇丁公园村出具的《证明》一份，证明上诉人夫妻和父母在临海没有房屋没有宅基地的事实。
被上诉人对上诉人提供的证据没有异议。
本院经审查，上诉人提供的证据与本案争议缺乏关联性，本院不予认定。
经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：涉案房屋所在的土地属于农村集体所有，上诉人并非该集体经济组织成员，其无权使用该土地，故原审法院判令双方当事人签订的《卖屋绝契》无效，于法有据，并无不当。本案系确认之诉，不受诉讼时效的限制，故上诉人主张被上诉人起诉超过诉讼时效系对诉讼时效的理解有误。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人陆雪虎负担。
本判决为终审判决。
