北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张瀚予与桥雨公司签订的《合同》和《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定全面履行义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。
商品房交付使用，不仅要求开发商按时履行将房屋交付给购房人占有使用的约定义务，还要求开发商履行交付房屋符合法律、行政法规规定的标准及条件的法定义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条规定“房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：（一）已取得建设工程竣工验收备案证；…不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用”，竣工验收合格是建筑工程交付使用必须具备的前提条件。本案中，张瀚予与桥雨公司双方在《合同》中明确约定桥雨公司应在2011年9月30日前将讼争房屋交付张瀚予使用，讼争房屋交付时应符合“已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”的条件。2013年8月6日，桥雨公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，讼争房屋达到验收合格标准，因此，即使桥雨公司在2011年9月30日前将讼争房屋交付给张瀚予，但实际交付时该商品房尚未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，既不符合双方合同约定的交付条件，亦不符合法定的标准及条件，属于瑕疵履行，桥雨公司实际是在2013年8月6日才完全履行交付竣工验收备案登记房屋的义务，故桥雨公司存在逾期交房的违约。对于桥雨公司依据《合同补充协议》第二条第6项“如该商品房在合同约定的期限内被交付或视为交付，张瀚予不得再以任何其他原因向桥雨公司提出延迟交房的索赔”的约定，认为其不应承担逾期交房责任的抗辩问题，本院认为《合同补充协议》第二条第1项内容的约定系对《合同》约定的讼争房屋交付条件进行再次确认，并没有改变讼争房屋的交付条件，故，桥雨公司的该项抗辩理由不能成立。
双方合同约定商品房实际交付使用之日起60日内桥雨公司应取得土地房屋登记机构出具的房地产权登记受理单，桥雨公司完全履行交付讼争房屋时间确定为2013年8月6日，桥雨公司于2013年11月26日取得讼争房屋房地产权登记受理单，桥雨公司存在逾期取得房地产权登记受理单的违约。桥雨公司逾期交房和逾期取得房地产权登记受理单的天数共计724天，按照双方合同约定的违约金计算方式计算，违约金共计22178.73元（306336元／天×724天×1／10000）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，桥雨公司逾期交房和逾期取得房地产权登记受理单在一定程度上并没有影响张瀚予对房屋的使用，张瀚予自己对违约金按50%的比例调减，并无不当，本院予以准许，调减后的违约金计算为11089.37元（22178.73元×50%），张瀚予诉请违约金11089元，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，故桥雨公司应向张瀚予支付违约金11089元。
综上，桥雨公司违约的事实存在，桥雨公司应承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百五十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百五十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
