北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
本院认为，本案的关键是对原、被告双方所签订的协议书的性质认定，原、被告的购房活动并不是典型意义上的卖房、购房，实际上是由学校出面，找一家有资质的房地产开发公司建房，由学校组织分房，学校的权力较大，设有购房领导小组，有点类似于以前单位自行建房，是一种半市场化行为。但是，原、被告所签协议书，究竟是一份预约合同（为签订本约合同而订立的合同），还是本约合同，还是得依据相关法律、法规来认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”。《商品房销售管理办法》（建设部2001年发布）第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房的价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”。本案中，原、被告所签订的协议书并不具备该办法规定的主要内容，如商品房的基本状况不清楚，并且开始计划是建设20栋楼，后来最终建成7栋楼，付款方式按工程进度付款，象建设工程合同的付款方式，有开工日期、竣工日期，但无交房日期，却约定了逾期交房的违约责任，等于没有约定，被告所作“财大花园工程形象进度计划承诺”所称的2013年12月31日前竣工验收交钥匙，并不能作交房日期理解，因为协议书第二条规定，该工程为交钥匙工程，应系指完成工程所有工续，达到交房要求。协议书也没有该办法第十六条规定的第（七）、（八）、（九）三项内容，因此说，原、被告所签团购协议书，不具备商品房销售合同的主要内容，虽然被告依据该协议书收取了部分房款，是一种违法行为，但该协议书从性质上来说，仍应认定为是一份预约合同。此外，原、被告签订该份协议书时，被告并没有取得建设用地使用权，被告并不具备预售房屋的权利，预售房屋必须在取得房屋预售许可证的前提下，所签售房合同才是有效的。并且，从该份协议书的命名上来看，是一份协议书，并没有直接命名为房屋买卖合同，虽然是内容决定形式，但也可看出双方签订时的初衷。第三，该份协议书第十条特约条款：乙方开发的房产在办理完商品房预售许可证后由甲方住户与乙方直接签订商品房销售合同；商品房销售合同采用当地房管部门要求使用的合同并符合本合同的基本的要求。从该条也可反映出，双方也知道该协议书并非是正式的商品房销售合同，商品房销售合同须在被告具备相应的法定条件后再予以签订，也使得该份协议书具备了预约合同的特征。第四，原告未按协议书规定交清房款。综上，本院认为，原、被告所签协议书，在性质上是一份预约合同，原告并不能以此主张被告交付房屋，遑论支付违约金。如果，该份预约合同是有效的，原告可向被告要求履行预约合同，签订本约合同即商品房销售合同，在本案中，原告也增加一项诉讼请求，主张原被告双方按双方所签协议书的约定，签订商品房买卖合同。但签订商品房买卖合同应是双方合意，并不能以司法强制力判决签订。因此，本案应驳回原告的诉讼请求。
依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《商品房销售管理办法》第十六条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告袁立亚的诉讼请求。
案件受理费2425元，由原告袁立亚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判长 刘焕敏
人民陪审员 丁英欣
人民陪审员 刘桂芸
二○一六年六月二十七日
书记员 穆象雪
