北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告赵吉彬诉称：2014年，原告因为股骨头坏死，急需用钱，遂与被告赵吉会达成口头买卖协议，约定将原告老房房产证卖给被告，总价122000元。被告在支付了30000元后，原告将房屋所有权证交给被告，双方约定剩余92000元于年底付清。但从2014年年底至今，原告多次要求被告支付余款，被告始终找借口不予支付，我现在没有房屋居住，被告家有两处宅基地，现在请求法院依法判令口头协议无效、返还原告的宅基地使用权证书并承担本案的诉讼费。
被告赵吉会辩称：不同意原告诉讼请求，因为是原告自愿卖给我们的，原告是完全行为能力人，不能够反悔。我们已经将老房子拆了盖新房子了，房产证书是原告自愿卖给我们的，不同意返还。同时，我和任玉兰曾经离过婚后又复婚，原来的房子都给任玉兰了，我俩已经分户了，可以买村里的房子。
经审理查明：原告赵吉彬与被告赵吉会均系北京市怀柔区宝山镇西帽山村集体经济组织成员。2014年8月10日，原告赵吉彬与被告赵吉会口头达成房屋买卖协议，双方约定原告赵吉彬将自己所有的位于北京市怀柔区宝山镇西帽山村河东25号的房屋4间及院落卖给被告赵吉会，双方约定价款为30000元，2014年10月31日，被告赵吉会将30000元购房款交付给原告赵吉彬，原告将该房屋的宅基地集体土地使用权证交付给被告。2014年8月中下旬，由于西帽山村进行新农村建设，涉案房屋被拆除，并在此地基上统一建造了新房并在村民之间重新分配。涉案房屋的集体土地使用权证已经由被告交到西帽山村委会。
另查明，在双方签订房屋买卖协议后，被告赵吉会以原告赵吉彬的名义申请建设新房，并向宝山镇西帽山村委会缴纳了10000元的押金。双方同时约定，根据怀柔区新农村建设补助方案，该宅基地能够享受4口人的补偿款92000元，该笔补偿资金归赵吉彬所有。原告赵吉彬在该房屋买卖发生前就住在其弟弟赵吉满家。
以上事实，有双方法庭笔录、村委会证明、收据、现场勘验笔录等在案佐证。
本院认为：农村宅基地集体土地使用权证书作为权属凭证不能够进行单独买卖，在本案中，原告赵吉彬与被告赵吉会的行为符合农村房屋买卖行为的要件，属于农村房屋买卖合同关系，原被告认为双方是买卖房产证合同关系的主张不能成立。公民的合法权益应受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，遵守法律、法规的规定，尊重社会公德，农村房屋买卖合同效力，取决于当事人的意思表示是否真实以及是否满足法定的无效原因。本案中，原告赵吉彬与被告赵吉会口头达成的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且房款已经给付、房屋已经交付并拆除，如原告认为被告尚欠部分卖房款，其可以另行主张权利；从买卖双方的主体身份来看，双方都是同一集体经济组织的成员，均享有宅基地使用权，因此原告要求确认原被告双方所签订的口头合同无效及返还宅基地使用权证书的诉讼请求，本院不予支持。被告是否存在一户两宅或原告是否还有其他宅基地的情形，与双方合同的效力没有必然关联。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：
驳回原告赵吉彬的全部诉讼请求。
案件受理费三十五元由原告赵吉彬负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
