北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告诉称：2009年11月23日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告向被告购买北京市朝阳区呼家楼XXXX层B2座17B号房屋（以下简称17B号房），被告应于2010年5月31日前向原告交付房屋，并于交付之日起900日内协助原告取得17B号房的所有权证书，如逾期，应自期限届满之次日起至原告实际取得房屋所有权证书之日止，按日向原告支付全部已付款的万分之一点五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内向支付。合同签订后，原告支付了全部房款9419499元、产证登记费80元、产权代办费1000元、及产证印花税5元，但被告一直未予办理房屋权属转移登记，导致原告一直未能取得房屋所有权证书。现原告诉至法院，要求：1、判令第三人撤销17B房屋的抵押权登记；2、被告为原告办理位17B房屋的所有权证书；3、判令被告于原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内向原告支付违约金，按照原告合同约定支付房款9419499元为基数，按每日万分之一点五，自2012年11月17日计算至原告实际取得房屋所有权证书之日。
被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。
第三人未到庭应诉，但向本院提交书面意见称：被告曾以位于北京市朝阳区XXXX院2、3、5号楼的全部房屋作为抵押在我行办理贷款。2012年12月18日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》，裁定将XXXX院2、3、5号楼中的97套房屋作价人民币59257.54万元抵偿部分债务。现陆续有涉抵押房屋业主作为原告，将被告诉至法院，要求办理《房屋所有权证》。就此情况，我行作出如下说明：其一，对位于北京市朝阳区XXXX院2、3、5号楼中除（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》所附房产清单中已执行的97套房屋外的其他全部房屋，我行均同意解除查封并解押，及配合业主办理《房屋产权证》所需相关手续。第二，若案件诉争房屋在购房合同（包括现房购房合同和商品房预售合同）中所列坐落与现实际房屋门牌号不符，我行同意除（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》所附房产清单中已经执行的97套房屋外，以业主或被告认定的合同约定房屋与房屋状况附表中房屋对应关系为准。
经审理查明：案外人吴X曾于2013年4月诉至本院，要求被告协助原告办理诉争房屋（朝阳区呼家楼XXXX层D1座8A号）权属转移登记并取得房屋所有权证书；并在产权证办理之后60日内支付吴X违约金。审理中，吴X申请追加第三人。本院于2013年11月14日做出（2013）年朝民初字第17898号民事判决书，判决第三人办理诉争房屋的解除抵押手续，被告为吴X办理诉争房屋的权属转移登记手续，并支付吴X违约金。该判决已于2014年2月27日生效，其中“经审理查明”部分内容包括：
一、2009年8月4日，被告（借款人、抵押人）与第三人（贷款人、抵押权人）签订《借款合同》和《抵押合同》各一份，约定：被告向第三人借款9.8亿元用于偿还被告在第三人的“双建花园”（圣世一品阁）项目存量开发贷款，抵押财产包括：双建花园A栋及地下车库、双建花园B、C、D、E栋。借款期限为2年，自2009年8月25日至2011年8月25日。年利率5.94%，按月计息，按季结息，结息日为每季末月的第20日，最后一个结息日为贷款到期日。第三人对被告到期应付而未付的借款本金，自逾期之日起（含该日）按合同贷款利率上浮50%（称为“逾期利率”）计收逾期罚息，对被告不能按时支付的利息和逾期罚息，按逾期利率按月在结息日或结息日的对日计收复利，按实际逾期天数计算，逐月累算。如被告不将销售回款（包括但不限于定金、首付款、按揭款）及时支付到第三人指定的监管账户，第三人有权提前收回贷款。贷款发放后，被告销售回款前5亿元之内，还款比例20%；销售回款5亿元至9亿元之间，还款比例50%；销售回款9亿元之后，还款比例不低于80%。
二、2010年7月26日，被告取得朝阳区XXXX院2号楼、3号楼、5号楼的房屋所有权证。
三、2011年4月1日，被告（借款人、抵押人）、第三人（贷款人、抵押权人）和北京圣井梓煜科技有限公司以及中富诚科技有限责任公司（以下合称二保证人）签订《变更协议》，约定：被告于2009年12月10日偿还了借款合同项下的部分债务，还款金额为1亿元。四方均同意将双建花园B、C、D由原担保的贷款金额9.8亿元变为8.8亿元，均同意将2010年8月27日办理现房抵押手续予以变更：将双建花园B、C、D（朝阳区XXXX院2号楼、3号楼、5号楼）有原担保的贷款金额8.8亿元变为6.35亿元；双建花园A栋担保的贷款金额2.34亿元不变。二保证人认可上述变更，仍对合同项下的全部债务提供担保，继续按照担保合同的约定履行担保责任。
四、2011年4月6日至7日，北京市朝阳区房屋管理局将朝阳区XXXX院2号楼、3号楼、5号楼一般抵押权权利人登记为第三人，债权数额为6.35亿元。
五、2012年12月18日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中执字第197-1号《执行裁定书》，裁定如下：解除对被告违约北京市朝阳区XXXX院2、3、5号楼中的97套房产（不包括8A号房）及相应土地使用权的查封，将该97套房产及相应土地使用权作价592575400元交付第三人抵偿相应债务。
查，本案中被告（出卖人）与原告（买受人）于2009年11月23日签订《商品房预售合同》，双方主要约定：原告购买被告建设并已取得预售许可证的17B号房（预测建筑面积229.9平方米，在建工程已设定抵押，抵押权人为第三人），单价每平方米51059.73元，总价款9391416元。原告一次性付款。被告应当在2010年5月31日前向原告交付17B号房。原告同意委托被告代交专项维修资金、契税，并在接收17B号房的同时将上述税费交给被告。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起900日内取得房屋所有权证书且不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内由被告支付。
附件三《银行同意抵押房屋办理商品房销售的证明》载明：“北京市朝阳区房屋管理局：被告开发建设的位于朝阳区XXXX项目B栋楼已抵押给我行，我行同意17B号房预售（包括合同网上签约和预售登记）。本证明不构成我行解除上述房屋抵押权的意思表示。”落款为第三人，并加盖第三人公章。
合同签订后，原告共向被告支付房款9419499元、产证登记费80元、产证代办费1000元、产证印花税5元。
就17B号房实际交房时间，原告称系2010年5月31日。就17B号房现实际对应的房屋门牌，原告主张为“北京市朝阳区XXXX层1702号房屋”。
以上事实，有当事人陈述、《商品房预售合同》及附件、发票、生效判决书等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房预售合同》及附件系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。根据双方约定，原告已向被告足额交纳了购房款，被告亦将17B号房交付给原告，被告应为原告办理房屋所有权证书。现第三人作为抵押权人同意为原告办理17B号房的解押及过户手续，本院不持异议。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告认可被告已交付17B号房，其主张的实际交房日期与双方在合同中约定的交房日期一致，本院不持异议，认定被告依约于2010年5月31日向原告交付17B号房。依照合同约定，被告应于2012年11月16日前为原告办理房屋所有权证。现被告未履行合同义务，原告依约要求被告在原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内，按每日万分之一点五的标准向原告支付违约金，有事实依据，本院予以支持。原告主张违约金的计算基数9419499元，未超过其实际已付房款总额，本院不持异议，但时间应从2012年11月17日起算至原告实际取得房屋所有权证书之日止。
被告和第三人经本院依法传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部于本判决生效之日起七日内办理位于北京市朝阳区XXXX院XXXX层1702号房屋（商品房预售合同编号Y923290，房屋坐落北京市朝阳区XXXX层B2座17B房屋）的解除抵押手续。
二、被告北京市单聚房地产开发有限公司于第三人中国民生银行股份有限公司总行营业部办理完位于北京市朝阳区XXXX院XXXX层1702号房屋（商品房预售合同编号Y923290，房屋坐落北京市朝阳区XXXX层B2座17B房屋）的解除抵押手续后七日内，为原告林燕办理位于北京市朝阳区XXXX院XXXX层1702号房屋（商品房预售合同编号Y923290，房屋坐落北京市朝阳区XXXX层B2座17B房屋）的权属转移登记手续。
三、被告北京市单聚房地产开发有限公司于北京市朝阳区XXXX院XXXX层1702号房屋（商品房预售合同编号Y923290，房屋坐落北京市朝阳区XXXX层B2座17B房屋）《房屋所有权证》办理完毕之日起六十日内支付原告林燕未按时办理房产证的违约金（以九百四十一万九千四百九十九元为基数，按照每日万分之一点五的标准，自2012年11月17日计算至原告林燕实际取得房屋所有权证书之日止）。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5873元，由被告北京市单聚房地产开发有限公司负担（原告林燕已交纳，被告北京市单聚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告林燕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
