北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
由行公司申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。本案的核心问题是园里公司将涉案房屋出售之前是否已经向第三方出租，即本案是否存在买卖不破租赁的情形。1.原审认可了“美团”《公证书》、《餐饮服务许可证》以及
新疆时代国际酒店管理有限公司乌鲁木齐新市区昊元酒店（以下简称昊元酒店）工商登记档案的真实性和合法性，这些证据充分证明，涉案房屋在2015年5月即已由园里公司占有使用，且已经具备从事餐饮服务的所有条件，园里公司称刘玮等人承租涉案房屋时房屋是毛坯状态，但却没有任何证据证明其在2015年7月5日签订《租赁合同》之后进行过装修。因此，涉案《租赁合同》必然是虚假的。2.《租赁合同》约定极低的租金以及容忍拖欠租金长达一年多，都证明了园里公司及其实际控制人利用利益相关人恶意签署虚假租赁合同，以获得购房资金、霸占房屋、攫取12年出租收益的目的。而《税务机关证明》却只能证明经营者在《租赁合同》签署前即已存在，并不能证明涉案房屋出售前即租赁给他人使用。（二）原审程序违法。1.二审时，由行公司申请调取2015年度至2017年度昊元酒店的《卫生许可证》《特种行业许可证》《餐饮服务许可证》《消防安全检查合格证》，以证明昊元酒店与园里公司系同一实际控制人，昊元酒店实际使用涉案房屋等同于园里公司使用，故本案不存在买卖不破租赁的情形。原审法院不予调取违反法律规定。2.由行公司在一、二审时均申请承租人出庭，并申请调查承租人与园里公司实际控制人的亲属关系，原审法院未予调查违反法律规定。（三）双方当事人签订的《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》明确约定了涉案房产的交付时间，应依约履行。即使如原审认定双方未就房屋交付达成合意，亦应按照合同法的规定依请求随时履行，故由行公司在2017年9月通过诉讼方式要求园里公司履行交付义务符合法律规定。至于《商品房销售合同》中约定的“买卖不破租赁”是一个基本的法律原则和交易规则，不能以合同中有此约定，就推定买受人一定知道房屋租赁的事实。综上，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项之规定再审本案。
园里公司未陈述意见。
本院经审查认为：
本案系当事人申请再审案件，应根据当事人再审申请事由以及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条的规定进行审查。
关于原判决认定的基本事实问题。由行公司有异议的原审认定的基本事实主要涉及两部分，一是涉案房屋交付期限的事实，二是涉及《租赁合同》的事实。产生本案争议的关键，在于由行公司签订《商品房销售合同》时是否知晓涉案房屋已经处于租赁状态。首先，关于涉案房屋交付期限的问题。从原审查明的事实看，《商品房销售合同》对于房屋的交付期限，仅仅在合同文本的交付期限栏处注明“无”，并且在交付除外情形栏处注明“基于买卖不破租赁原因”。一份通常的商品房销售合同，买卖双方在其中约定房屋交付期限符合合同目的和购房预期。但在本案中，对于房屋交付期限双方明确约定为“无”，且在交付除外情形栏处约定“基于买卖不破租赁原因”。可见，本案双方当事人对于房屋交付期限问题并非是视而不见，作为《商品房销售合同》的基本条款，双方当事人在合同文本中作出了明确的意思表示，即基于买卖不破租赁原因特意作出交付期限“无”的约定，这与合同文本未对房屋交付期限作出约定是有根本区别的。事实上，涉案房屋所有权已依约变更登记至由行公司名下，园里公司在涉案房屋存在租赁情形下已经完成了交付义务。由行公司主张“买卖不破租赁”仅作为基本法律原则写入合同文本不代表其知道租赁状态，缺乏事实依据和基本的逻辑原因。因此，原判决认定由行公司签订《商品房销售合同》时知晓涉案房屋处于租赁状态并无不当。而《商品房预售合同签约证明和预告登记申请书》系因行政登记需要而出具，并非当事人之间的合同行为，其内容对涉案房屋买卖双方不具有约束力。其次，关于《租赁合同》的问题。由行公司主张《租赁合同》是虚假的，是园里公司为了攫取涉案房屋12年的出租利益而炮制的。为此，由行公司认为原审提供的证据均能予以证明，向二审法院申请拟调取的证据亦能予以证明。本院认为，从涉案合同文本内容关于房屋交付期限的特别约定，可以认定由行公司知晓涉案房屋签约时的租赁状态，由行公司事后又以昊元酒店与园里公司的关联关系以及园里公司以极低租金出租涉案房屋等情形，怀疑《租赁合同》的真实性，与《商品房销售合同》约定的内容自相矛盾。原审对于由行公司否定租赁关系的主张不予支持并无不当。第三，在涉案房屋出卖之前，涉案房屋如何租赁即出租于何人、租金几许等等均与由行公司无关，涉案房屋变更所有权登记后，租赁法律关系主体亦发生变更，如果由行公司认为《租赁合同》项下的权利义务失衡，则应另循法律途径解决其与承租人之间的纠纷。
关于由行公司主张的原审程序违法的问题。由行公司二审时申请对昊元公司的营业资料进行调查取证，并申请承租人出庭作证，二审法院以与本案无关为由未予准许，并不违反程序，亦不影响根据查明的事实作出相应的认定。由行公司的上述主张，本院不予支持。
综上，由行公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：
驳回
北京由行财务顾问有限公司的再审申请。
审判长 陈纪忠
审判员 王东敏
审判员 丁广宇
二〇一九年二月二十八日
书记员 田思璐
