北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
曹飞向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年8月7日签订的《徽商江南世家订购协议书》；2、被告返还团购费5000元；3、被告赔偿因其违约行为给原告造成的损失31.3万元;4、由被告承担案件受理费。事实与理由：2017年8月7日，原、被告签订《徽商江南世家订购协议书》，原告订购被告开发建设的徽商江南世家G7号楼1105室房屋，房屋面积121.02平方米，销售单价为4916元/平方米，总房款为595000元。协议书同时约定，原告应在协议签订之日起七日内携本协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件至徽商江南世家售楼处与被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议和附件。上述订购协议签订后，原告根据被告要求于协议签订当日缴纳了5000元团购费，并根据协议约定到被告处要求签订《商品房买卖合同》，但是，被告以各种理由推诿，拖延签订商品房买卖合同，致使协议约定的期限内双方未能完成合同签订工作。为此，原告与同期其他购房户又多次到被告处或者以电话方式要求被告落实合同签订，但均未果。直至2018年5月，原告得知该房屋已被司法查封，无法办理合同签订及备案手续。因该房屋已被法院依法查封，造成双方事实上无法完成商品房买卖合同签订手续，被告的行为已经构成根本违约，依法应当承担违约责任。原告无奈诉至法院，望判如所请。
徽池公司辩称，本案案由应为商品房预约合同纠纷并非商品房预售合同纠纷，原被告双方签订的《房屋订购协议书》是双方为即将签订商品房买卖合同所达成的提前约定，双方之间未形成现房或期房的买卖关系，故案由应为商品房预约合同纠纷。我公司开发的江南世家项目2016年11月-2018年4月期间由
池州市智盛房地产营销策划有限公司（以下简称智盛公司）代理进行销售。江南世家售楼部配置了房管局要求的电脑设备设施及购房合同打印机，并将内部打印合同秘钥U盾自2016年8月交给智盛公司，由智盛公司进行代理签约并办理相关手续。销售中，当房源出现异常，无法打印购房合同时，智盛公司作为专业的代理公司应当知晓房源已被司法查封，应及时停止签约并告知我公司。然智盛公司为了达到收取团购费、小订金的目的，擅自以我公司名义签订一系列《认购协议》，该行为系越权代理，由此产生的损害后果应由智盛公司负担。智盛公司违反代理合同以自己名义私自收取的团购费、小订金，我公司对此并不知晓，此款应由智盛公司返还。原告主张的损失数额缺乏相应证据证明；案涉协议为《认购协议》，并非《商品房买卖合同》，原告给予该认购协议享有的“利益”是获得以约定的价格签订商品房买卖合同的机会，享有的是缔约请求权，并非房屋请求权，不存在房屋价差利益损失；被告在签订认购协议时无法预料也不能预见市场波动所形成的房屋差价，以该差价主张损失有违合同法规定的可预见性规则。原告并无证据证明其损失客观存在。《认购合同》无法履行系人民法院依法查封保全的这一客观原因所致，房屋无法签约销售并非答辩人的本意或故意。综上所述，我公司认为本案纠纷系智盛公司违规行为所致，鉴于现状，我公司同意解除合同，请求法院驳回原告其他诉请。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月20日，徽池公司与智盛公司签订《“徽商江南世家”营销代理合同》，约定由智盛公司对徽池公司开发的商品房进行整体营销策划、推广、销售代理等。2017年6月15日，池州市贵池区人民法院裁定查封了徽池公司名下包括徽商江南世家G7号楼1105室房屋等不动产。2017年8月7日，智盛公司以徽池公司住宅项目部名义与曹飞签订《徽商江南世家定购协议书》，约定由徽池公司将其开发的徽商江南世家G7号楼1105室出卖给曹飞，房屋面积为121.02平方米、合同价为590000元、团购费5000元。当日，曹飞向智盛公司交纳团购费5000元。其后，曹飞要求签订合同未果。原告所售住宅最低备案单价2018年6月8日为4528.30元，最高备案单价2018年6月29日为7920.01元。
本案诉讼过程中，曹飞申请撤回要求徽池公司返还团购费5000元的的诉请，本院予以准许。
本院认为：智盛公司以徽池公司住宅项目部名义与曹飞签订《徽商江南世家定购协议书》，该《协议书》包括了买卖双方的名称、所涉商品房房号、总房款等主要条款，符合商品房买卖合同的基本要求，是商品房买卖合同。
因为买卖合同的标的物已被人民法院采取保全措施，标的物存在权利限制，合同存在履行不能的风险，买受人面临选择：等待标的物权利限制的解除或是选择解除合同并要求出卖人承担违约责任。本案中，原告诉请解除双方2017年8月7日签订的《徽商江南世家订购协议书》，被告亦同意，本院对该项诉请予以支持。
因被告违约而致合同履行不能，被告应承担违约责任。但显而易见，本案中，双方约定的违约责任不足以填补原告因合同履行不能造成的损失，而对该损失被告有义务保持对拟售房产状况的知悉，并在有权机关限制其出售时，不得出售或是在知悉权利受限时及时通知买受人，以减少损失，但本案被告未将所涉房产不能办理不动产登记事项的事由及时告知原告，被告存在过错，故应在承担违约责任之外，对原告的损失承担赔偿责任。而且，本案所涉房屋交易价格大幅上升后，因合同履行不能，被告将因此而获不期之利益，且原告利益受损，被告当然应对原告的损失予以赔偿，从而衡平合同履行不能时双方之利益。本院综合本案所涉房屋交易价格波动情况、合同双方止损责任之大小，确定被告赔偿原告损失13万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
