北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
甄天明向本院提出诉讼请求：判令停止对北京市平谷区马坊镇某大街某号院某号楼某号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：2013年1月，甄天明与嘉厚公司签订了《北京市商品房预售合同》，购买了北京市平谷区马坊镇某大街某号院某号楼某号商品房，支付了全部价款，同时接收房屋并入住。2017年12月，甄天明得知涉案房屋被平谷区人民法院以案件执行程序查封。为此，甄天明提出执行异议，平谷区人民法院作出了（2018）京0117执异154号执行裁定书，裁定驳回甄天明的执行异议申请。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”甄天明早在平谷区人民法院查封涉案房屋以前就已经与嘉厚公司签订合法的房屋买卖合同，并支付了全部房款，目前等待房产过户手续的办理，平谷区人民法院无权查封涉案房屋，理应停止对涉案房屋的执行并解除查封。故甄天明诉至法院。
蒋爱华辩称，不同意甄天明的诉讼请求，甄天明的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：一、甄天明与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系。甄天明在案外人执行异议案件审查过程中，自认涉案房屋系通过抵债取得。甄天明提交的《北京市商品房预售合同》系基于抵顶欠款而形成。甄天明与嘉厚公司之间形式上虽然表现为房屋买卖合同关系，实质上是望都县鑫宇建筑安装工程公司与嘉厚公司消灭债权债务的民事法律行为，甄天明与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》只是消灭债权债务的延续行为，因此甄天明与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系。同时，甄天明与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》的时间距离涉案房屋被依法查封时间间隔较长，此期间内，甄天明未办理涉案房屋网上签约、预售登记及过户登记手续，该事实足以证明甄天明并非出于个人或家庭居住生活之需、基于买受涉案房屋的真实意思表示而支付房屋对价，并通过合法手续占有、使用涉案房屋，而是待价而沽，将涉案房屋转卖以赚取经济利益。二、甄天明与嘉厚公司签订的《北京市商品房预售合同》当属无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第三十八条第六项规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”、《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条第一款规定，“禁止商品房预购人将购买原未竣工的预售商品房再转让。在预售商品房竣工交付，预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为”。望都县鑫宇建筑安装工程公司作为涉案房屋抵受人，未办理权属登记即通过变更预购人形成甄天明与嘉厚公司之间的《北京市商品房预售合同》，将涉案房屋出售给甄天明，违反了上述法律规定，因此，该合同当属无效。三、甄天明提交的证据不足以证明其于人民法院依法查封之前合法占有涉案房屋。甄天明提交的入住手续、缴费明细单、北京市前期物业服务合同、临时管理规约、承诺书、治安消防协议书等文件，只是履行入住手续的书面文书，并不能证明其已经实际占有涉案房屋。且众所周知，即使没有实际占有房屋也应缴纳取暖费、物业费等费用。四、甄天明对于未办理涉案房屋过户登记存在过错。其一，商品房过户登记的前置程序为网上签约和预售登记，甄天明对于未办理涉案房屋网上签约和预售登记存在过错。根据《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》（京建交[2005]100号）规定，本市行政区域内房地产开发企业与购房者签订的商品房预售合同，均应按本通知规定在北京市房地产交易管理系统上进行网上签约和预售登记。甄天明与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》之后，应当依规办理商品房网上签约和预售登记。甄天明对于人民法院查封涉案房屋之前未办理上述手续致其不能办理过户的情形存在过错。其二，甄天明主观上对怠于办理涉案房屋过户登记存在过错。2014年11月，涉案房屋已经办理初始登记，具备办理过户登记的条件。但自甄天明与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》至涉案房屋被平谷区人民法院查封，甄天明始终未办理房屋过户登记。同时，甄天明未举证证明因嘉厚公司迟延办理涉案房屋过户登记而向主管机关举报，或者依据《北京市商品房预售合同》的约定主张相关权利。反之，上述事实却能证明甄天明怠于行使相关权利，主观上不希望办理涉案房屋过户登记的事实。其三，甄天明恶意逃避纳税义务不办理房屋过户登记存在过错。根据《北京市城市房地产转让管理办法》第二十三条规定，房地产转让时，房地产转让人和受让人应当依法纳税。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第七条第一款规定，预售商品房须取得房屋权属登记后方可转让并应履行依法纳税义务。涉案房屋所在楼盘的预购人通行做法均系故意不办理房屋过户登记，待寻找房屋买受人后与嘉厚公司直接变更商品房预售合同主体，再由买受人办理房屋过户登记，该行为的直接后果是造成了国家税款的流失。本案中，甄天明在条件成就的前提下，故意不办理涉案房屋的过户登记手续，恶意逃避税款，以达到自身利益最大化的目的，应认定甄天明对未办理涉案房屋过户登记存在重大过错。五、甄天明并未取得涉案房屋的物权，无权排除蒋爱华债权的执行。甄天明与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系，虽然双方之间签订了《北京市商品房预售合同》，但涉案房屋并没有办理网上签约、预售登记及过户登记。因此，涉案房屋并未发生物权变动，甄天明并未取得涉案房屋所有权，无法排除蒋爱华债权的执行。因此，甄天明的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。
嘉厚公司辩称，同意甄天明的诉讼请求。
甄天明、蒋爱华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。嘉厚公司未提交证据。甄天明围绕诉讼请求依法提交了《北京市商品房预售合同》、房款收据、《房屋抵付工程款合同》、债务转让协议、结算协议、分包协议、证明、房屋差价款收据、工程款抵房款收据、水卡、电卡、钥匙、装修协议、北京市前期物业服务合同、临时管理规约、承诺书、治安消防协议书、物业费收据、供暖费收据、水费收据、代收契税收据、代收印花税收据、代办服务费收据。蒋爱华认可甄天明提交证据的真实性，但不认可证明目的，并称甄天明与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系，甄天明与嘉厚公司签订的《北京市商品房预售合同》应属无效；甄天明提交的水卡、电卡、钥匙、装修协议、北京市前期物业服务合同、临时管理规约、承诺书、治安消防协议书、物业费收据、供暖费收据、水费收据等证据不足以证明甄天明合法占有涉案房屋的事实状态。甄天明提交的代收契税收据、代收印花税、代办服务费收据只能证明甄天明与嘉厚公司就涉案房屋达成委托办理过户登记的合意，并不能证明未办理过户登记非甄天明的过错。嘉厚公司认可甄天明提交的加盖该公司公章的证据，对于未加盖该公司公章的证据，因为参与，故不发表质证意见。蒋爱华围绕答辩意见依法提交了执行裁定书、公证书、个人结算业务申请书、银行卡交易明细清单、《北京市商品房现房买卖合同》。甄天明认可蒋爱华提交《北京市商品房现房买卖合同》的真实性，但称蒋爱华用房屋买卖合同担保债权的行为没有法律效力、蒋爱华于2017年3月2日以后签订的房屋买卖合同并没有进行网签，这说明蒋爱华与嘉厚公司之间已经将原有的借款法律关系变更为房屋买卖法律关系，蒋爱华用已经消灭的借款事由申请强制执行缺少事实和法律依据。甄天明对蒋爱华提交的公证书、银行卡交易明细清单的真实性认可，但称公证书中提到借款合同的借期是2015年6月30日至2015年8月29日，但实际上，借款合同到期后又展期至2016年12月29日，展期合同是新发生的合同且未经过公证确认，由此产生的执行证书不应作为执行依据。甄天明对蒋爱华提交的其他证据未提出异议。嘉厚公司认可蒋爱华提交的证据。
本院依照蒋爱华的申请并依职权依法到北京市规划和国土资源管理委员会平谷分局、北京市平谷区房屋市场管理中心以及本院执行部门调取了涉案房屋的网签备案、初始登记情况、协助执行通知书、执行裁定书、公证书、执行证书、查封情况等证据材料。甄天明认可涉案房屋第一次网签时间的真实性，蒋爱华网签是用于担保借款的履行，该网签所对应的房屋买卖合同不具有担保和房屋买卖合同的效力；认可执行证书的真实性，但不认可证明目的，认为执行证书是错误的，甄天明已在2013年签订了房屋买卖合同，并已实际入住，涉案房屋是因开发商的原因未能办理登记，故可以排除执行；对本院调取的其他证据无异议。蒋爱华和嘉厚公司对本院调取的证据材料无异议。
本院经过审查后认证如下：甄天明和蒋爱华提交的证据，及本院依法调取的证据具有真实性、合法性，与本案待证事实有关联，本院予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月27日，嘉厚公司作为借款人与出借人蒋爱华签订《借款合同》。2015年6月29日，双方当事人向北京市公明公证处申请办理前述《借款合同》公证，北京市公明公证处于2015年6月29日作出（2015）京公明内经证字第530号公证书，确认：“自前面的《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力”。2017年12月4日，北京市公明公证处作出（2017）京公明证执字第54号执行证书，主要内容：被执行人为嘉厚公司；执行标的为：1、借款本金：人民币2000万元。2、利息：2000万元×18%（年息）×应付息期限（自2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止）。3、违约金：2000万元×3‰（日）×逾期期限（2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止）。4、申请执行人为实现债权支出的公证费用、财产保全费用、律师代理费、执行费、差旅费等（均以实际发生数额计算）等。后蒋爱华持公证书、执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法查封了嘉厚公司名下多处房屋，含本案所涉位于北京市平谷区马坊镇某大街某号院某号楼某层某号房屋（以下简称某号房屋），查封期限3年。甄天明作为案外人曾向本院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。本院作出执行裁定书，驳回了甄天明的执行异议。甄天明在法定期间内向本院提起本案诉讼。
甄天明向本院提出执行异议申请过程中称,其挂靠望都建筑安装有限公司为北京思创蓝石建设有限公司做工程，北京思创蓝石建设有限公司未给付工程款，后甄天明与北京思创蓝石建设有限公司、嘉厚公司签订房屋抵付工程款合同，抵付工程款后，其又补交了3822元房款。甄天明作为买受人与嘉厚公司作为出卖人签订了一份日期为2013年1月8日的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），但未办理网签备案。合同中约定甄天明所购房屋的房号、建筑面积、单价、总价款。合同中另约定：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为北京银行股份有限公司平谷支行，抵押登记部门为北京市国土资源局平谷分局，抵押登记日期为2012年5月15日等。上述商品房预售合同附件三为北京银行股份有限公司平谷支行出具的同意抵押房屋办理商品房预售许可的证明。嘉厚公司为甄天明出具了2份日期为2013年1月8日的收据，分别载明：甄天明（725#）工程款抵房款，金额388223元；甄天明房款3822元。
另查一，自2015年起，嘉厚公司作为出卖人与买受人蒋爱华分别于2015年10月27日、2016年6月28日、2017年3月2日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定蒋爱华购买嘉厚公司开发建设的北京市平谷区马坊镇某大街某号院某号楼内66套房屋，其中包括涉案房屋。蒋爱华认可其与嘉厚公司之间多次签订房屋买卖合同，多次办理网签备案手续，但双方之间并不是房屋买卖合同关系，而是以签订房屋买卖合同的形式为嘉厚公司向蒋爱华的借款提供担保。另查二，涉案房屋的网签人为蒋爱华，第一次网签时间为2015年6月27日。另查三，嘉厚公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记，不动产权证书号为X京房权证平字第XX**号。
本院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。
被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，甄天明主张其作为买受人对涉案房屋享有权利，并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述四项条件。具体到本案，甄天明提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。其一，甄天明称其挂靠望都建筑安装有限公司为北京思创蓝石建设有限公司做工程，北京思创蓝石建设有限公司未给付工程款，后甄天明与北京思创蓝石建设有限公司、嘉厚公司签订房屋抵付工程款合同，抵付工程款后，其又补交了3822元房款。在完成涉案房屋法定登记手续之前，甄天明基于以房抵债关系受让涉案房屋并不优先于其他一般债权。其二，甄天明与嘉厚公司已于2013年1月8日签订《北京市商品房预售合同》，且嘉厚公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记，即具备办理转移登记的条件，但涉案房屋一直未过户登记到甄天明名下，甄天明亦未举证证明其已积极向嘉厚公司主张权利，应认定其对涉案房屋未办理过户登记存在一定过错。甄天明要求停止对涉案房屋的强制执行，并解除对房屋查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用
的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回甄天明的诉讼请求。
案件受理费70元，由甄天明负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
