北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
一审法院经审理查明：2015年3月5日，原告王玲准备购买被告营筑房地产公司修建的住房。当日，双方签订了“营筑?临河佳苑”认购书，该认购书载明了王玲认购上述房屋位置、房屋建筑面积、建面单价、房屋总价、优惠政策及计算方式、付款方式，并载明于2015年5月15日签订商品房买卖合同等内容。认购书中特别约定：“签订本认购书时，乙方须支付诚意金每套人民币（大写）贰万元整作为双方签订《重庆市商品房买卖合同》的担保。若乙方未能在规定期限到甲方指定地点与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议，视为乙方自动放弃本物业认购权，甲方有权不作通知而将该物业单位另行出售，乙方所缴诚意金不予退还。若甲方在前述约定的时间内将该物业另行出售给他人，则甲方双倍退还乙方诚意金。”签订认购书当日，原告按照认购书的约定向被告支付了20000元诚意金，被告给原告出具了收据一张，载明“兹收到王玲交来购房订金5-7-2人民币20000元”。2015年5月17日，原告到被告的临河佳苑销售中心后认为其预购房屋的建筑结构、土地使用年限、交房时间、付款方式及时间、交付房屋的标准等与双方以前的口头约定不一致，未与被告签订商品房买卖合同。原告于次日将其上述观点书面告知被告，并要求被告三日内按其要求签订商品房买卖合同，否则视为解除2015年3月5日签订的认购书。2015年5月25日，被告书面回复原告称其公司工作人员的口头承诺均与书面合同一致，建筑结构、土地使用年限、交房时间、交付房屋的标准等均已经有关部门核准或备案，不可能变更，付款方式及时间在认购书中有明确约定，并告知原告解除原告所签认购书，不退还原告所支付的20000元诚意金。
另查明，2014年5月19日，长寿区人民政府给被告颁发了206D房地证2014字第00××29号房地产权证书，载明长寿区葛兰镇GL4-01／01号地块的土地使用权终止日期为2063年11月10日。2015年1月23日，长寿区房屋管理局针对被告开发的临河佳苑1-4幢房屋给被告颁发了长房（2015）预字第（7）号商品房预售（预租）许可证，载明“本证所列商品房符合法定条件，准予预售（预租）”。
一审法院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。商品房出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，原告王玲与被告营筑房地产公司签订的认购书是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。认购书明确了原告须支付20000元诚意金作为双方签订《重庆市商品房买卖合同》的担保，并约定了该款项的担保作用具体表现在两个方面，一方面为若原告违反认购书的约定不签订《重庆市商品房买卖合同》则被告不退还该款；另一方面为若被告违反认购书的约定将该房屋出售给他人则被告双倍退还乙方诚意金。此20000元诚意金的作用是为订立主合同提供担保，当事人对该款的约定完全符合法律关于定金的规定，故一审法院认为原告所交纳的20000元诚意金系定金，具体讲其属于定金中的立约定金，尽管认购书中称该款为诚意金，被告出具的收据上称此款为购房订金，但都无法改变该款为定金的性质，只是当事人对该款的命名不规范而已。现原告诉称因被告之前的口头承诺与其之后出示的书面合同关于房屋的建筑结构、土地使用年限、交房时间、付款方式及时间、交付房屋的标准等不一致，其才拒绝签订主合同，被告不认可，原告未提供证据进行证明，加之认购书中对付款方式及时间已有了比较明确的约定，原、被告签署认购书时被告早已取得了房地产权证，该证已明确了土地使用权终止日期，另根据被告开发的商品房已经长寿区房屋管理局审核认定该商品房符合法定条件，并获得了预售（预租）许可证，可知该建筑工程规划已获许可，并已明确了竣工交付日期等重要内容，故一审法院对原告的上述诉称不予采信。综上，原告签订认购书后，本应按约与被告签订商品房买卖合同，但其违反了认购书中的约定拒不与被告签订商品房买卖合同，其应当承担定金无法收回的法律后果，故对原告要求被告退还其支付的20000元的诉讼请求，一审法院不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：“驳回原告王玲的诉讼请求。本案受理费300元，减半收取150元，由原告王玲负担（原告已交纳）。”
上诉人王玲对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，案件受理费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、本案案由应为商品房预约合同纠纷；2、一审法院对20000元购房“订金”性质认定错误；3、一审法院认定上诉人拒绝和被上诉人签订正式购房合同的理由不成立。
被上诉人营筑公司答辩称：请求维持一审判决。
本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：1、关于本案案由问题；2、涉案房屋购房“订金”的性质认定；3、上诉人拒绝与被上诉人签订购房合同的理由是否成立。现分别评析如下：
1、关于本案案由问题。房屋买卖合同纠纷包括商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷等类型案件。其中，商品房预约合同纠纷是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。虽然一审法院将本案案由确定为定金合同纠纷，但在二审诉讼中，经审查，本院已根据前述规定依法将本案案由变更为房屋买卖合同纠纷，故本案案由经变更后并无不妥。
2、关于涉案房屋购房“订金”的性质认定问题。我国《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而在商品房买卖过程中，商品房出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。
本案中，涉案房屋的认购书明确了王玲须支付20000元诚意金作为双方签订《重庆市商品房买卖合同》的担保，并约定了该款项的担保作用具体表现在两个方面，一方面为若王玲违反认购书的约定不签订《重庆市商品房买卖合同》，则营筑公司不退还该款；另一方面为若营筑公司违反认购书的约定将该房屋出售给他人，则该司双倍退还王玲诚意金。根据前述规定，涉案的20000元诚意金（也称为“订金”）的作用是为订立主合同提供担保，尽管认购书中称该款为诚意金，收据上称此款为购房订金，但是当事人对该款的约定完全符合前述法律规定，故一审法院认定王玲交纳的20000元诚意金（也称为“订金”）系定金并无不当，本院予以维持，对于王玲在二审中提出的该异议，因缺乏法律依据，本院依法不予支持。
3、关于上诉人拒绝与被上诉人签订购房合同的理由是否成立的问题。王玲称因营筑公司的口头承诺与其出示的书面合同关于房屋的建筑结构、土地使用年限、交房时间、付款方式及时间、交付房屋的标准等不一致，其才拒绝签订主合同，对此说法，王玲并未提供证据进行证明，营筑公司亦未认可，加之认购书中对付款方式及时间已有了比较明确的约定，双方签署认购书时营筑公司早已取得了房地产权证，该证已明确了土地使用权终止日期，另根据该司开发的商品房已经长寿区房屋管理局审核认定该商品房符合法定条件，并获得了预售（预租）许可证，可知该建筑工程规划已获许可，并已明确了竣工交付日期等重要内容，故一审法院对王玲的前述理由不予采信并无不妥。
王玲在违反认购书中的约定不与营筑公司签订商品房买卖合同的情况下，其应当承担定金无法收回的法律后果，故一审法院对王玲要求营筑公司退还其支付的20000元的诉讼请求不予支持亦无不当，本院予以维持。对于王玲在二审中提出的该异议，因与审理查明的事实不符，本院依法不予支持。
至于王玲在二审中提到的涉案房屋编号不一致的问题，一方面，虽然王玲称从收据内容看，其支付的是5幢7-2号房屋的“订金”，而非认购书约定的4幢1单元7-2号房屋的“诚意金”，但从本案查明的事实看，双方并未在涉案房屋之外就其他房屋另行签订购房合同、支付任何名义的购房款项；另一方面，本院认为，营筑公司辩称出现两个编号系该司在售房过程中对房屋前后编号不一致造成，该理由更符合商品房交易中的实际情况，也更吻合本案查实的案情，本院依法确认虽然认购书与收据中载明的房屋编号不一致，但实际上均指向本案的涉案房屋。
综上，上诉人王玲的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由王玲负担。
本判决为终审判决。
