北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。（为保护当事人隐私安全及避免不必要纠争，以下当事人姓名，公司名称等均为化名，如有雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。）
原告陈福兵诉称：2017年1月24日，原告与被告黔西县文峰街道办事处签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：原告将自己位于黔西县××办事处××社区××村××号房屋出租给被告黔西县文峰街道办事处，共120平方米。合同第三条约定：每年租金为人民币16000元（并且房租每年增加租金人民币1000元），从2017年2月12日开始计算租金，每年2月支付。前述《房屋租赁合同》签订后，原告及时向被告黔西县文峰街道办事处交付了该租赁房屋，但被告黔西县文峰街道办事处向原告支付第一年的租金后，第二年仅向原告支付了2250元租金。至原告起诉时，第二年租期内被告黔西县文峰街道办事处实际占用原告房屋的时间为7个月，扣除已向原告支付的2250元，被告黔西县文峰街道办事处仍需向原告支付租金7666元。原告经多次催要该笔租金未果，故诉来法院，请求判决：1、解除原告陈福兵与被告黔西县文峰街道办事处于2017年1月24日签订的《房屋租赁合同》；2、被告黔西县文峰街道办事处将原告陈福兵向其出租的位于黔西县××办事处××社区××村××号房屋返还原告陈福兵；3、被告黔西县文峰街道办事处支付原告陈福兵租金人民币7666元。
原告陈福兵在举证期限内向法庭提交了下列证据：
一、原告陈福兵身份证复印件，用以证明原告诉讼主体适格；
二、《房屋租赁合同》一份，用以证明原告与被告黔西县文峰街道办事处签订了租赁合同，被告黔西县文峰街道办事处应当支付原告租金并将相应附属设施维修好。
被告黔西县文峰街道办事处辩称：被告黔西县文峰街道办事处与原告陈福兵之间签订的租赁合同中租赁期限是附条件终止，该合同已于2018年4月3日终止。被告陈永知在该租赁合同终止后继续租用原告房屋所产生的租赁费、水电费等相关费用，应当由陈永知自行承担。
被告黔西县文峰街道办事处在举证期限内向法庭提交了下列证据：
一、统一社会信用代码证书，用以证明被告主体适格；
二、《关于不再承担支付房屋租赁费用的通知》一份，用以证明租赁合同所附条件成就；
三、告知不再租房现场图片两张，用以证明黔西县文峰街道办事处已于2018年4月30日告知原告及被告陈永知不再继续履行租赁合同；
四、《关于不再承担支付陈福兵房屋租赁费用的函》一份，用以证明租赁合同约定的终止条件成就；
五、《陈福兵房屋租赁合同》，用以证明原告与被告黔西县文峰街道办事处签订的租赁合同约定有终止条件的；
六、黔西县人民政府文件黔政发【2017】7号，用以证明未建安置房的292户拆迁户改为货币化安置，租赁合同所附的终止情形出现，故停止履行房屋租赁合同。
被告陈永知辩称：原告与黔西县文峰办事处及贵州黔西经济开发区签订的合同与我无关。在黔西县文峰街道人民调解委员会组织调解达成的调解协议中第四条特别注明，安置房问题未落实之前，黔西经济开发区继续为陈永知、徐某某夫妇解决住房问题，相关单位工作人员已经在该调解协议中签字认可。我的安置房尚未解决，我属于无业失地人员。我是凭拆迁协议入住该房屋，现在该租赁房屋是锁了的，我的一切财产全部在房屋里，经济开发区应给我解决住房问题，我希望我的经济损失得到解决。
被告陈永知在举证期限内向法庭提交了下列证据：
一、2017年8月4日通知，用以证明文峰街道办事处说的是假的；
二、经济开发区的答复意见书，情势变化是2017年2月14日，而签订调解协议的时间是2017年1月20日，但我们是农历正月十七才搬进房屋的。用以证明我没有收到经济开发区的答复意见书，只是叫我签个意见。
经举证、质证，对原告陈福兵提交的第一组证据，被告文峰办事处无异议。对第二组证据的真实性无异议，但认为对原告的证明目的有异议，对该房屋的设施设备等附属物的损坏应由实际致害人承担赔偿责任。被告陈永知认为原告陈福兵提交的证据与其无关，认为自己不是本案被告。
对被告黔西县文峰街道办事处提交的第一组证据，原告无异议；被告陈永知称对该组证据自己不懂。对第二组证据，原告陈福兵认为既然不继续租房屋即应当搬走，将房屋腾交原告；陈永知认为该组证据自己已经得看过，是因为没有把自己的安置房屋安置好，所以才没有签字的。对第三组证据，原告认为虽然被告文峰街道办事处告知不再继续租房屋，但是并没有将我的房屋腾空交给我，我与陈永知并没有签订任何合同，我只有找文峰办事处；被告陈永知认为该组证据是假的，文峰办事处是2018年8月4日才去的，并不是图片上所说的4月30日。对第四组证据，原告陈福兵认为文峰办事处确实已经告知了我，我当时要求归还房屋，但是却一直没有归还房屋；陈永知认为对该组证据我没有签字，不知情。对第五组证据，原告陈福兵认为对合同无异议，我要求归还房屋；被告陈永知认为有异议，合同没有约定时间，没有期限。因为对我的房屋安置未落实，他们签订租赁合同时我不在场，与我无关。拆迁七年，他们租了三家人的房屋给我住。对第六组证据，原告陈福兵认为不知情；被告陈永知有异议，并认为我之前是靠门面维持生活，我要求要门面安置，他们的货币化安置不合理，且也没有找我谈过。且不支持货币安置的不止我一户，但他人并未遭遇断水断电，我户却要遭此待遇。
对被告陈永知提交的第一、二组证据，原告陈福兵认为自己不清楚；被告黔西县文峰街道办事处认为第一组证据不能证明文峰办所说的是假的，达不到其证明目的，反而印证了被告陈永知在2017年8月4日就知道不再为其继续租房的事实，文峰办在举该组证据的证明目的与其证明目的不相符；对第二组证据的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据与本案无关。
经本院审查，对原告提交的证据，被告黔西县文峰街道办事处对证据的真实性无异议，该证据证明了原告与黔西县文峰街道办事处签订租赁合同租用原告房屋的事实，证据真实合法，予以采信。对被告黔西县文峰街道办事处提交的证据的真实性予以采信，对证明目的不予采信。对被告陈永知提交的证据的真实性予以采信，证明目的不予采信。
根据原告陈福兵的诉讼请求、被告黔西县文峰街道办事处、陈永知的答辩意见及举证、质证的情况，本院在征求各方当事人意见的基础上将本案的争议焦点归纳为：一、本案所涉租赁合同是否已经于2018年4月3日终止；二、现涉案房屋应由谁返还给原告陈福兵；三、原告所主张的7660元租金应否支付、由谁支付。
经审理查明：被告陈永知及其丈夫徐某某系黔西县经济开发区被拆迁户。2017年1月20日，被告黔西县文峰街道办事处的工作人员经与陈永知、徐某某就陈永知户被征用土地补偿、生活困难问题、租房期间因房屋断水、断电造成损失问题、安置房屋未落实之前的住房问题等达成调解协议。该调解协议书达成的调解协议第四条约定“安置房问题未落实之前，黔西县经济开发区继续为陈永知、徐某某夫妇解决住房问题。”。2017年1月24日，被告黔西县文峰街道办事处与原告陈福兵签订《房屋租赁合同》，约定陈福兵将自己位于黔西县××办事处××社区××村××号，面积为120平方米的房屋出租给黔西县文峰街道办事处。约定每年租金为人民币16000元（每年增加租金人民币1000元），从2017年2月12日开始计算租金，每年2月支付。租赁时间为根据经济开发区安置情况确定。黔西县文峰街道办事处将该租赁房屋用于给陈永知、徐某某夫妇居住。黔西县文峰办事处向陈福兵支付了第一年的租赁费16000元，第二年的租赁费，黔西县文峰街道办事处向陈福兵支付了2250元，但涉案房屋一直系陈永知夫妇实际居住，陈福兵经多次要求黔西县文峰办事处给付房屋租赁费未果，于是将案涉房屋上锁并诉来法院请求支持其诉讼请求。
本案原告陈福兵在起诉时，未将陈永知作为被告，黔西县文峰街道办事处以陈永知系该涉案房屋的实际占有、使用人，因此申请追加陈永知为本案被告参加诉讼。经本院审查，黔西县文峰街道办事处的申请符合法律规定，于是将陈永知追加为本案被告参加诉讼。
本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律约束力。本案原告陈福兵与被告黔西县文峰街道办事处所签订的《房屋租赁合同》系合同双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利，履行义务。关于本案争议焦点一，所涉租赁合同是否已经于2018年4月3日终止的问题，即便被告黔西县文峰街道办事处所辩称因已经于2018年4月3日向原告陈福兵送达不再继续租赁该房屋的通知，因此所涉租赁合同已经于2018年4月3日终止的理由成立，那么被告文峰办事处应当将涉案房屋腾退交付给原告陈福兵。原告陈福兵在房屋尚被他人（陈永知）占有、使用的情况下，原告陈福兵不能实际对自己的房屋进行占有、使用、收益，因此对被告所抗辩与原告陈福兵所签订的合同已于2018年4月3日终止的理由不能成立。因此，原告陈福兵主张在未实际取得自己房屋的占有、使用期间，要求被告黔西县文峰街道办事处支付租赁费的请求，依法予以支持。关于本案争议焦点二，现涉案房屋应由谁返还给原告陈福兵的问题，黔西县文峰街道办事处将所租赁原告陈福兵的房屋用于给陈永知夫妇居住，是黔西县文峰街道办事处与陈永知及黔西县经济开发区之间的法律关系，被告陈永知在庭审中所称自己的房屋被拆迁属搬迁户以及尚未得到妥善安置等问题，是陈永知与黔西县经济开发区及黔西县文峰街道办事处之间的关系，不属本案审理范畴。陈永知没有理由继续使用、占有权属属于原告陈福兵的房屋，因此，陈永知应当将所占有、使用的涉案房屋腾退交付给原告陈福兵，同时，被告黔西县文峰街道办事处作为合同的相对方，亦有义务将该房屋腾退交给原告陈福兵，故涉案房屋应当由被告黔西县文峰街道办事处、陈永知交还给原告陈福兵。关于本案争议焦点三，原告所主张的7660元租金应否支付、由谁支付的问题，根据合同的相对性原则，被告黔西县文峰街道办事处将向原告陈福兵租赁的房屋用于给陈永知夫妇居住，仅是租用房屋的用途问题，被告黔西县文峰街道办事处作为案涉房屋的租赁方，按照合同约定，有义务向原告陈福兵支付尚欠租赁费。原告陈福兵没有依据向陈永知主张房屋租赁费，故被告黔西县文峰街道办事处所抗辩所欠租赁费应由陈永知支付的理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告陈福兵与被告黔西县文峰街道办事处于2017年1月24日所签订的《房屋租赁合同》；
二、被告黔西县文峰街道办事处、陈永知在本判决生效之日起十日内将位于黔西县××办事处××社区××村××号的案涉房屋交还原告陈福兵；
三、被告黔西县文峰街道办事处在本判决生效之日起十日内支付原告陈福兵房屋租金人民币7666元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理25元，由被告黔西县文峰街道办事处负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（附文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
