北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：2015年4月11日，我与王某、李某通过链家公司签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》等合同，约定由王某、李某将其位于通州区801号房屋，建筑面积为62.64平方米，总价款人民币146万元。合同签订后，我按约定支付了5万元定金，并且双方在建委办理其网签手续。但是后来房价上涨，王某、李某以各种理由不予履行合同，无奈之下诉至法院要求：1.王某、李某继续履行与我签订的房屋买卖合同、补充协议及房屋交易保障服务合同等约定义务，包括解除抵押、给付房款、交付房屋、配合办理过户、共同前往相关机构办理申请贷款手续，在2015年11月30日交付房屋；2.王某、李某支付我自2015年9月1日起至实际履行合同之日止的违约金，按照每日总房款的万分之五计算；3.诉讼费由王某、李某承担。
王某、李某辩称：在整个合同履行过程中，我方不存在任何主观恶意和行为，因新的购房政策的原因所致，本案应依据情势变迁的规定，如果合同继续履行，我方将在通州区无法再购房屋，且将会给我方造成巨大的经济损失，况且从2015年4月11日签订合同至现在已经过了半年多，我方仅收到了张某5万元定金，而对张某来说仅支付了5万元定金，没有任何损失，同时我方的房屋在我方不知情的情况下被进行了网签，同时根据双方签订的补充协议第四条第四款规定，如果因为新政导致合同不能履行的，双方互不追究任何责任，故依据事实和合同依据，我方不存在违约，且双方的合同已经不具备继续履行的条件。
3、第三人述称
链家公司述称：如果双方均同意解除房屋买卖合同及补充协议、网签协议，我方不持异议，如果双方继续履行合同，我方继续配合。
二、法院查明
2015年4月11日，王某（出卖人）与张某（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），并分别作为甲方、乙方与丙方链家公司（居间方）签订《补充协议》，约定张某购买王某名下的801号房屋，房屋建筑面积62.64平方米，总价款146万元。
其中《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”：1.定金：乙方于2015年4月11日向甲方支付定金人民币伍万元整。乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；2.还款解押：甲方应于同年8月1日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2015年9月1日前办理完毕解除抵押登记手续。4.首付款：乙方于2015年9月1日前将第一笔首付款人民币肆拾万元整（不含已支付定金伍万元）以非建委资金监管的方式支付甲方；5.申请购房贷款：甲乙双方应于2015年9月10日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6.权属转移登记：甲乙双方同意，在2015年11月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。7.物业交割：甲乙双方应当在2015年11月30日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币壹万元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方。
第三条“税费的承担”条款约定：甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。第四条“违约责任”条款约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；……4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日作为甲方的王某、乙方的张某及丙方的链家公司还签订了《居间服务合同》，其中约定乙方向丙方支付居间代理费32120元并于签订本合同当日支付给链家公司。
上述合同签订当日，张某向王某支付定金2万元，并于同年5月24日再向王某支付定金3万元。李某出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，同意王某出售801号房屋。此外，合同签订当日，王某、张某作为委托人、链家公司作为受托人签订了《网上签约授权委托书》，委托事项内容为“委托人作为交易房产的买卖双方当事人，现委托受托人作为我们的合法代理人协助我们办理上述房产的存量房买卖合同网上签约手续。委托期限：自本授权委托书签发之日起至上述事项办理完结之日止”。
2015年7月24日，链家公司协助王某与张某就801号房屋办理网上签约手续。2015年8月25日，王某、李某向张某、链家公司等发出《解除合同通知书》，内容为“2015年4月11日，出卖人王某与买受人张某、北京链家房地产经纪有限公司、北京中融信担保有限公司就801号房屋买卖一事签订了《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》。由于在上述文件签订之后，2015年8月14日北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区联合发布了《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》（京建法（2015）12号文件），依据该政策文件的相关规定，王某与张某、北京链家房地产经纪有限公司、北京中融信担保有限公司之间签订的一系列关于房屋买卖的合同发生重大变化，致使合同无法按照原计划履行。现为避免双方损失的继续扩大、保护双方的合法权益，特通知贵方解除《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》等一系列文件，请贵方在接到本通知后3日内予以回复，否则视为同意解除上述一系列文件”。
另查，张某符合北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府联合出台的《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》的规定，可以购买1套通州区商品住房。
在本案审理过程中，王某向法院提交上海浦东发展银行明细清单一份，证明已经将解押款项存入银行，但因为限购政策出台，故其没有履行还贷义务，并称该银行账户属于贷款银行账户。此外，王某向法院提交录音光盘一份，并称曾与张某的母亲就不再履行合同事宜进行过沟通，且通州区限购新政出台当天就与链家公司沟通不再继续履行合同事宜，但链家公司依然办理了网签。张某坚持要求继续履行合同，并称如果王某不配合办理银行贷款手续，其可以一次性支付剩余房款给王某，并向法院提交了中国建设银行账户余额打印清单，该账户显示2015年11月20日张某名下存款余额为1410029.12元。
三、法院判决
1、一审判决
1）张某与王某、李某继续履行签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
2）王某协助张某代为清偿王某与上海浦东发展银行股份有限公司北京分行签订的《个人购房借款（综合）合同》项下的借款本息，并协助张某办理上述房屋抵押登记注销手续；3）张某于前项所述抵押权消灭之日起七日内将尚欠王某的购房款人民币一百四十万元（不含物业交割保证金人民币一万元）扣除其代王某还贷款本息后的余额支付给王某；
4）王某、李某第二项所述抵押权消灭之日起七日内协助张某办理完毕房屋产权过户登记手续，由此产生的税费由张某负担；
5）王某、李某向张某交付房屋；
6）王某支付张某自2015年12月1日起至张某取得上述房屋所有权证之日止以人民币一百四十六万元为基数并按日万分之一标准计算的违约金；
7）驳回张某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
根据本案查明的事实，张某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。但在合同履行过程中，王某、李某擅自发出《解约合同通知书》导致合同逾期履行，构成违约。
北京市住建委及通州区政府联合出台住房限购政策，在性质上具有公共政策的性质。双方当事人已在政策出台前办理了网签手续，新的住房限购政策并未对房屋买卖合同继续履行造成影响，合同仍具备继续履行的条件。而在新的住房限购政策下，王某无法另行购买房屋并非房屋买卖合同解除的条件，亦不符合法律规定的情形，故王某的意见法院不予采纳。张某明确表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并向法院提交了相应的财产证明。
综上所述，张某要求继续履行合同的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。张某同意一次性将剩余房款给付王某，对此法院不持异议。对张某要求迟延履行违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，法院予以支持。
关于违约金的数额法院认为违约金具有补偿性兼具惩罚性，应对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加守约方购房的成本，但考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，法院依法酌减违约方按照日万分之一支付迟延履行违约金。
