北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
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一、基本案情
2015年1月，刘某诉称：2004年12月14日，我与百世园公司签订《商品房买卖合同》，百世园公司将位于3幢09号房屋卖给我，总房款为1663267元。合同第十六条约定，出卖人应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人如不退房，出卖人应按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日我支付了购房首付款673267元，随后办理了银行按揭贷款。合同签订次日，百世园公司即将房屋交付我使用，但至今未替我办理房屋产权证，故诉至法院，请求法院判令：1.百世园公司协助办理房屋产权证；2.百世园公司支付逾期办理房屋产权证的违约金16632.67元；3.诉讼费由百世园公司承担。
百世园公司辩称：我公司与刘某签订《商品房买卖合同》属实，银行按揭贷款我公司业已收到。我公司为协助刘某办理按揭贷款手续，提前为其开具了首付款发票，但刘某后来没有交纳首付款，故发票开具后我公司并未将发票原件交给刘某。此外，刘某未及时归还贷款，银行从我公司账户划走保证金134916.96元，并且刘某还欠我公司入住费用，故不同意刘某的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令：1.刘某给付首付款673267元；2.刘某给付银行从我公司担保账户划拨的款项134916.96元；3.刘某给付入住费用197918元；4.反诉案件受理费由刘某承担。
二、法院查明
2004年12月14日，刘某与百世园公司签订《商品房买卖合同》，百世园公司将房屋卖给刘某，总房款为1663267元。合同第十六条约定，出卖人应在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人如不退房，出卖人应按已付房款的1%向买受人支付违约金。
合同附件五关于付款方式约定，刘某于2004年12月10日交纳购房定金50000元，于2004年12月14日交纳购房首付款（含定金）673267元，余款99万元银行贷款。2004年12月16日，百世园公司开具付款人为刘某的专用发票一张，票面金额673267元，发票列明了涉案房屋的楼号、单价、面积、房款总价、首付款、合同号等内容，现该发票原件在百世园公司处。2005年3月30日，刘某与百世园公司、北京市农村信用合作社签订《个人住房借款合同（抵押加阶段性保证借款），合同约定刘某以其所购住房作为抵押向北京市农村信用合作社贷款，在取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记手续之前，由百世园公司提供阶段性连带责任保证。同日，北京市农村信用合作社将贷款99万打入百世园公司账户。
另查，（一）关于首付款交纳问题：刘某称，其已以现金方式于2004年12月14日交纳了购房首付款673267元，现金来源是其与他人合伙经营的两家网吧流水收入。首付款发票是其支付相关款项的凭证，百世园公司为其开具了首付款发票即证明其已交纳首付款。发票原件被百世园公司在协助其办理银行贷款手续后扣押；百世园公司称提前开具该发票是为了协助刘某办理银行按揭贷款手续，但刘某并未实际交付购房款，故该公司在开具发票后未将发票原件交由刘某。后因刘某未及时交纳首付款，该公司已将发票作废。百世园公司称其与刘某曾就首付款支付事宜另行签订过还款协议，但未提供相关证据。
百世园公司申请证人孙×出庭作证，欲证明刘某没有交纳首付款，故百世园公司在开具发票后并未将发票原件交给刘某，且刘某与百世园公司之间曾签订一份还款协议。刘某对证人的身份及证人证言的证明力均不认可。
（二）关于入住费用问题：百世园公司称案外人范×替刘某办理入住手续时曾给该公司打过一张欠条，证明刘某尚未交纳维修基金、契税、印花税等入住费用。经质证，刘某认为该欠条没有其署名，故对欠条的真实性、证明力均不认可，但同意承担办理房屋产权证的相关税费。双方签订的《商品房买卖合同》对房屋税费交纳问题未作明确规定。
（三）关于房屋交付时间问题：刘某称百世园公司于2004年12月15日将房屋交付其使用，百世园公司称大概在2005年将房屋交付刘某使用。
三、法院判决
1、一审判决
1）刘某给付百世园公司购房首付款六十七万三千二百六十七元。
2）百世园公司自刘某给付上述购房首付款之日起三十日内协助刘某办理房屋产权证。
3）驳回刘某的其他诉讼请求。
4）驳回百世园公司的其他反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，刘某与百世园公司均认可双方签订的《商品房买卖合同》属实，法院对此不持异议。
双方的争议焦点主要在于购房首付款是否已交纳。刘某以百世园公司为其已开具首付款发票为由，主张其已交纳了首付款。但刘某未持有该首付款发票的原件，且在长达十年的时间里未向百世园公司主张返还该发票原件，既不符和交易习惯，也有违日常生活逻辑。故对刘某已交纳购房首付款的辩解意见，法院不予采信。百世园公司未收取购房首付款而提前开具发票，有违相关法律规定。
法院认定双方签订的《商品房买卖合同》具有法律效力，不影响行政主管机关对违反税收管理规定行为的处理。根据双方签订的《商品房买卖合同》，刘某交纳首付款的时间在百世园公司协助其办理房屋产权证之前。现刘某要求百世园公司承担逾期办理房屋产权证的违约责任，百世园公司以刘某未付清购房款为由提出抗辩，属于行使先履行抗辩权，于法有据。
百世园公司要求刘某给付该公司代为偿还的贷款，与本案房屋买卖合同不属同一法律关系，可另行主张相关权利。百世园公司主张刘某给付入住费用，但并未提供该公司替刘某交纳相关税费的有效证据，故对百世园公司相关主张，法院不予支持。
