北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
郝某诉称：2005年3月23日，肖某经其父亲肖某1委托与原告签订《房屋租赁合同》和《房屋买卖合同》。《房屋租赁合同》第十三条约定，在房屋租赁期内，甲方（肖某1）必须主动向房管单位申请办理房屋所有权证，以便执行本合同附件条款。若在租赁期内未能办理房屋所有权证，租赁期满后，乙方（原告）享有永久性无偿使用及处理此房屋的权利。本合同未尽事项见附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。
该合同约定：“甲乙双方就丰台区房屋由租赁转换为买卖订立如下合同：一、租赁期内，甲方所有上述房屋的房管单位一旦办理房屋所有权证时甲方必须立即办理，并在房屋所有权证办理完毕后即将上述房屋卖给乙方，不得转卖给他人，并与乙方共同办理房屋产权过户手续”，同时约定房屋售价为25万元，其中20万元以原告交给肖某1的租金折抵，余款50000元在双方办理完毕过户手续支付。合同签订后，原告支付给被告20万元购房款，肖某1将房屋交付给原告居住使用。2005年10月4日肖某1去世，上述房屋由二被告继承。2014年6月4日，二被告取得上述房屋的房屋所有权证，但二被告却拒绝履行房屋买卖合同。为了维护自身的合法权益，原告诉至人民法院：1、请求判令二被告继续履行2005年3月23日的房屋买卖合同；2、判决二被告将房屋的产权过户到原告名下；3、诉讼费用由二被告承担。
2、被告辩称
赵某、肖某辩称，：房屋是赵某和肖某1夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，根据庭审中原告出具的租赁及转换为买卖的合同，上面均没有赵某的签字。赵某对该买卖合同不知道，有2008年交付房款收据为证，当时肖某1已过世，可以看出赵某并不知道本案房屋的出售事实。对于肖某1给肖某的授权委托书，第一肖某1在授权委托书上的签字不是本人签字，已经有了鉴定结论。第二，赵某没有签订授权。肖某存在无权处分的情形。因此，合同是无效合同。肖某对无权代理的情形做出处分之后，赵某没有对代理行为进行追认，也没有肖某1的事后追认，肖某没有经过合法授权处置房屋。根据合同法的相关规定，对被代理人不发生效力。肖某没有肖某1和赵某的授权，事后也没有追认，属于无权代理。第三，目前房屋产权已经登记在赵某名下，本案的买卖合同已经构成了法律上的履行不能。虽然房屋已经交付，但是没有办理过户，因此原告不符合善意取得的法律要件，应当驳回原告全部诉讼请求。
二、法院查明
赵某与肖某1于1951年12月3日登记结婚，双方婚后生一子肖某。2002年12月4日，肖某代理其父肖某1（乙方）与北京市宣武区教育委员会（甲方）签订《购买房屋合同书》约定，北京市宣武区教育委员会以成本价40000元将位于北京市丰台区房屋出售给肖某1。2004年8月28日，肖某1与北京市宣武区教育委员会就坐落在丰台区花乡四合庄育仁里9号楼3单元101号房屋的买卖事宜再次签订了《房屋买卖合同》。
2005年3月23日，肖某代理其父肖某1（甲方）与郝某（乙方）就房屋同时签订了《房屋租赁合同》及附件《房屋由租赁转换为买卖的合同》。
上述合同签订过程中，肖某向郝某出示了其代理肖某1与教育委员会就房屋签订的《购买房屋合同书》原件、肖某1与教育委员会就房屋签订的《房屋买卖合同》原件、肖某1、赵某、肖某一家的《常住户口登记卡》、肖某1、肖某的身份证及处理房产事宜的《委托书》。合同签订后，郝某按合同约定支付购房款20万元。同年4月，甲方将房屋交付给郝某居住至今。同年10月4日，肖某1因病死亡。2006年3月，房屋经房屋权属部门核发《房屋所有权证》，房屋所有权为肖某1。2008年12月，赵某向产权单位补交购房款15146元。
2014年5月9日，赵某、肖某向公证处提出申请，要求对肖某1的遗产办理继承权公证。同年5月13日，经公证处出具《公证书》载明，兹证明被继承人肖某1的房遗产份额即房屋由赵某继承。同年6月4日，赵某持上述《公证书》将房屋产权人变更为赵某名下。2015年，赵某诉至丰台法院，要求解除肖某与郝某之间签订的房屋租赁合同。丰台法院以二人之间不存在租赁关系为由，裁定驳回赵某起诉。
案件审理中，肖某称其与郝某签约时向郝某出示的签有“肖某1”字样的《委托书》系其找人代签，肖某提出鉴定申请，要求对肖某1于2005年3月17日出具给肖某的丰台区四合庄育仁里9号楼3门101号房产买卖《委托书》中的肖某1签名进行笔迹鉴定。2016年5月20日，北京法源司法科学证据鉴定中心对丰台法院委托的上述鉴定事宜出具《司法鉴定意见书》载明，检材左下方委托人处的“肖某1”签名字迹与样本上的“肖某1”签名字迹不是同一人所写。
针对该案争议焦点，肖某出售房屋事宜，赵某是否知情并同意，该案审理期间，郝某之妹、邻居到庭作证。另二人均证明，2007年时曾经陪同郝某去找过赵某催促办证事宜，赵某亦同意办理。另庭审期间，赵某亲自到庭，称她和肖某1从来不知道卖房一事，只知道房子是被儿子租出去了。
三、法院判决
1、一审判决
驳回郝某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
肖某与郝某签订的合同，虽名为房屋租赁合同，但实为房屋买卖实质，故双方之间的合同性质应为房屋买卖性质。
针对该案争议焦点，该院认定如下：
一、合同效力问题。该案中，肖某持肖某1的授权委托书与郝某签订合同，虽经鉴定授权委托书上签字非肖某1所签，肖某的代理行为为无权代理。但是，作为肖某1与赵某所生之子的肖某在与郝某就房屋的买卖事宜签订合同过程中，向郝某出示了其代理肖某1与北京市宣武区教育委员会就房屋签订的《购买房屋合同书》原件、肖某1与北京市宣武区教育委员会就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》原件、肖某1、赵某、肖某一家的《常住户口登记卡》、肖某1、肖某的身份证及处理房产事宜的《委托书》，对此，郝某有理由相信肖某对其父肖某1拥有的房屋的出售具有代理权。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权、或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。因此，肖某的上述行为构成表见代理，其与郝某签订的合同为有效合同。
二、肖某对赵某拥有的房产份额部分的出售是否构成无权处分，是否对合同效力产生影响？该房屋系肖某1与赵某婚姻存续期间取得，应为夫妻共同财产。肖某出售房屋时，未出具赵某的授权委托书，即以肖某1的名义对外出售，故其出售行为应属无权处分。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故肖某对赵某拥有的房产份额部分的出售虽构成无权处分，但不构成对合同效力的影响。
三、郝某出示的证据能否证明赵某对出售房屋一事明知，且同意出售？法院认为，根据《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>司法解释》第一百零八条的规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。现郝某对赵某明知且同意提交的证据均为证人证言。赵某、肖某对上述证人证言的真实性均不予认可，因双方分歧较大，法院亦很难根据双方陈述及证人证言还原事物本来面目。但考虑到赵某长期未在房屋居住，房屋协议签订整个过程赵某及肖某1均未与郝某谋面，郝某与肖某签署的协议又以租赁协议为名，故赵某称一直以为房屋对外出租亦有可能性。
另若如郝某所言赵某知道且2007年、2008年曾明确表示同意出售房屋，理应就补缴房款问题与郝某进行协商，并在2008年补缴完剩余购房款取得产权证后的合理期限内有相应继续履行的行为，而非在具备过户条件且同意过户的情况下一直不办理过户。故综合考虑，法院认为郝某出具的证人证言虽具备一定可信度，但不具备高度盖然性，该院无法就此得出赵某明知且同意出售房屋的必然结论。
综合上述情况，法院认为，处分共有财产，应当经全体共同共有人同意。庭审中郝某提交的证据不足以表明赵某知道且同意出售该房屋，故肖某以肖某1名义出售房屋的行为，侵害了共有权人赵某的利益，属无权处分。现赵某明确表示不同意出售房屋，故郝某起诉要求继续履行合同办理过户的请求，法院不予支持。
