北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
高某诉称：2010年2月10日，我和于某签订了《北京市存量房屋买卖合同》。2010年3月31日，于某给我的委托代理人韩某打电话，称一部分房款已经打入我的账户。2010年4月1日，韩某即到建设银行查询。2010年4月2日，韩某将查询情况通知了于某。2010年4月13日，韩某给于某发手机短信，请于某速来商洽购房事宜，但于某拒绝和韩某见面。2010年4月20日，我从美国给于某发电子邮件，要求履行合同。2010年4月21日，于某回信问“张女士您到底什么意思?请明示。”此时，我从中介处得知于某已于2010年4月9日到北京市石景山区人民法院(以下简称石景山法院)提起诉讼。于某害怕继续履行合同对其不利，才以各种不合理的理由拒绝履行合同，并试图将违约责任推给我。于某不支付购买房屋的剩余款项，又不提出办理房屋过户手续，已经构成违约，应当承担违约责任。
根据《补充协议》第7条的规定，于某应当在该协议签署并拿到网签合同后的45个工作日内完成批贷手续。根据《存量房屋买卖合同》第4条第3款的规定，于某如果不能获得贷款，应自行筹集资金并以现金形式支付。根据《装修款补充协议》第3条规定，配套设施折价款118.5万元，于某于双方办理产权登记前支付给高某。于某并未按期履行上述义务，应当按照《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)第7条第2款第1项以及《装修款补充协议》第3条的规定，承担每日万分之五的违约金。
根据《补充协议》第7条的规定，于某超过10个工作日仍未办理完批贷手续的，我有权解除合同并要求赔偿违约金。根据《补充协议》第10条第3款的规定，《补充协议》是《买卖合同》及《单独委托过户协议》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《单独委托过户协议》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。于某拒不履行付款义务，又不履行过户手续，已经违反了合同的约定。我要求于某支付违约金160万元人民币，并承担所有的诉讼费用。
2、被告辩称
于某辩称：请求判令驳回高某的所有诉讼请求。我未完成贷款的原因：《北京市存量房屋买卖合同》第四条约定，我以公积金贷款的形式支付房款。根据双方签字的公积金《借款申请书》，贷款金额为60万元。2010年2月10日，我支付了高某定金8万元，2010年4月1日，我支付了高某两笔款项分别为110.5万元及40万元，已经将首付款40万元以及装修款118.5万元全部支付给高某。《借款申请书》所需材料清单载明，二手房贷款应提供首付款收据。为了更加明确首付款收据对于贷款的必要性，我到国家公积金管理中心进行了咨询，并全程进行了录像。首付款收据是办理公积金贷款必须提供的材料，并且不可替代。2010年4月1日之前，我已准备好了除首付款收据外所有的12项材料，只要高某在收到首付款后给我出具收据，我立即可以提交贷款所需全部材料。高某在收到上述款项后，拒不出具首付款收据，明确表示拒绝履行合同。我未完成贷款，不是因为自身原因，而是由于高某违约造成。
二、法院查明
2010年2月10日，出卖人高某委托钱伟仁与买受人于某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，其中载明：“第四条：房屋成交价为100万元;买受人可以在签订本合同的同时支付定金人民币8万元;买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币元整。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人。”。……。于某、钱伟仁代高某在合同上签字确认。
同日，双方还签订了《装修款补充协议》和《补充协议》。《装修款补充协议》载明：“甲方：高某;乙方：于某。经甲乙双方友好协商，一致达成如下协议：第1条：第2条：甲方出售给乙方的标的房屋合同价款为1000000元(大写：人民币壹佰万元整)，标的房屋的配套设施折价款为1185000元(大写：人民币壹佰壹拾捌万伍仟元整)，因此，甲方净得总价款为2185000元(大写：人民币贰佰壹拾捌万伍仟元整)。第3条：上述配套设施折价款为1185000元(大写：人民币大写：壹佰壹拾捌万伍仟元整)乙方于甲乙双方办理产权转移登记前支付给甲方。
《补充协议》中载明：“出卖方(以下简称甲方)高某;买受方(以下简称乙方)于某;见证方(以下简称丙方)北京我爱我家房地产经纪有限公司;根据有关法律、法规之规定，基于甲乙双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《买卖合同》)及甲、乙、丙三方签订的《独家委托过户协议》，现经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：第二条：乙方于买卖合同签订当日，支付甲方定金80000元，剩余除贷款外的首付款于甲乙双方办理产权转移手续前自行支付到甲方高某在中国工商银行的账户×××，如逾期未支付，则视为乙方违约，并按照《买卖合同》的相关约定承担违约责任。在甲方收齐全部房款后3日内，双方办理物业交验手续，甲方将标的房屋交付乙方使用，如逾期未交付，则视甲方违约，并按照《买卖合同》的相关约定承担违约责任。第五条：在产权转移后，甲方与乙方自行确认何时、何地获得贷款部分房款。该贷款部分的房款的支付时间、支付方式、支付地点及支付金额均与丙方无关，丙方对此不承担任何责任。
第六条：丙方在此善意提示：若乙方自行办理贷款，则甲方的领款时间可能会比由丙方为乙方办理贷款时的领款时间延长至少30个工作日。第七条：若乙方承诺，在签署本协议后并拿到网签合同后的45工作日办理完批贷手续。若乙方无法按本协议约定时间完成批贷款手续，则视为乙方违约，并按照《买卖合同》的有关约定承担违约责任。若乙方延期超过十个工作日仍未将批贷手续办理完毕，则甲方有权单方解除买卖合同，但甲方需要书面通知乙、丙双方，并甲方有权要求乙方支付相当于定金金额的违约金。若由于乙方贷款未在约定时间内获批导致甲方解除合同，则乙方需要向丙方支付甲乙双方的代理费。……如有任一方提出与《买卖合同》、《单独委托过户协议》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。同日，高某收到于某购房定金80000元整并出具收条一张，收款人是钱伟仁。
2010年2月22日，高某、于某网签了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，该合同内容与2010年2月10日双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》内容一致。
2010年4月1日，于某向高某支付首付款400000元以及装修款1105000元。
2010年4月9日，于某以房屋买卖合同纠纷为由将高某诉至石景山法院，请求判令高某继续履行房屋买卖合同，配合履行房屋过户手续及权属转移登记，并向于某交付房屋，请求判令高某向于某支付没有按照2010年2月22日《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》的约定办理权属转移登记的违约金。
该案审理过程中，于某、高某均未能证明《装修款补充协议》和《补充协议》签订的先后时间顺序。高某认可委托钱伟仁办理2305号房屋买卖相关手续。此后，2010年4月1日前，高某将上述房屋买卖合同的委托代理人变更为韩某。石景山法院于2013年9月3日判决内容为：一、于某给付高某剩余房款六十万元;二、高某配合协助于某至房地产交易管理部门办理2305号房屋的所有权过户手续;三、高某于于某执行完毕上述主文第一项后七日内将2305号房屋交付于某;四、驳回于某的其他诉讼请求。高某对上述判决不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。2014年7月28日，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原判。
2014年8月8日，于某已按照生效判决执行，将600000元房款交至石景山法院。
一审庭审中，于某提供了中央国家机关住房公积金贷款《借款申请书》作为证据。高某与于某在《借款申请书》中确认：购房合同签订日为2010年2月22日。《借款申请书》载明了贷款申请及担保信息：申请贷款性质为住房公积金贷款，申请住房贷款总额：600000元。
高某与于某分别提交了《公证书》，双方对相互之间来往的电子邮件进行了公证。于某认为高某提交的电子邮件不全，高某未提交对其有不利内容的邮件，提出其中有高某向于某索要账号要退款以及不再继续履行合同的内容。高某对于某提交的公证书不认可，认为邮件相隔的时间太长了。高某认可于某提交的与高某提交的内容一致的电子邮件，但主张于某跟高某要收据的邮件是假的。
2010年2月26日，中国银行股份有限公司北京市分行人力资源部出具了于某的《借款申请人工作及收入情况证明》。2010年3月1日，中央财经大学人事处出具了于某配偶孙博的《借款申请人工作及收入情况证明》。2010年3月8日北京康正宏基房地产评估有限公司出具了《抵押物价格评估报告》。
三、法院判决
1、一审判决
驳回高某的诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照双方的约定全面履行自己的义务。高某与于某先后签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中，对于房屋总价款的数额约定一致，上述材料均系双方真实意思表示，内容并不违反相应的法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上述合同对于双方当事人均有约束力，当事人均享有上述合同中约定的权利，也应依约履行各自义务。高某与于某双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》的签订日期存在先后顺序，约定存在冲突之处，应当以签订日期在后的合同协议中的约定为准。《装修款补充协议》及《补充协议》虽与《北京市存量房屋买卖合同》同日签订，但根据协议名称及内容，可以认定《装修款补充协议》及《补充协议》形成于《北京市存量房屋买卖合同》之后，《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》最后形成。
本案中，于某是否存在违约行为，应当根据双方签订的合同及协议的约定以及双方实际履行情况确定。双方在实际履行合同过程中，签订了《借款申请书》，表明同意通过银行贷款支付剩余购房款600000元的履行方式。高某委托韩某作为其房屋买卖合同履行过程中的代理人，韩某于2010年4月1日前往银行查询了于某的付款情况，认可截至2010年4月1日，已收到于某支付的定金80000元、首付款400000元以及装修款1105000元，共计1585000元。《借款申请书》住房公积金贷款所需材料清单明确载明了对于二手房需要购房合同(正本)、首付款收据等材料的内容。
双方对于首付款收据的出具方式未明确约定，于某在得不到首付款收据无法办理银行贷款的情况下，于2010年4月9日向法院提起民事诉讼，使得双方的合同履行处于中止状态。合同中止履行是债务人依法行使抗辩权，使合同权利、义务关系暂时处于停止状态，但合同权利、义务关系依然存在，在抗辩权消灭后，合同权利、义务关系恢复原来的效力。高某主张于某行使诉讼权利的行为是不履行合同的违约行为缺乏法律依据。高某主张依据《补充协议》规定，于某应该按约定在45天之内办理贷款，而于某未办理贷款，至今尚未支付剩余的600000元房款，系违约行为，于某应当承担违约责任。因于某已按照生效判决执行，将剩余房款600000元交至法院，故高某的主张不能成立。因此，高某要求于某支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。
