北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：2006年7月8日，我与孙某1、孙某签订《房屋买卖协议》，其中约定，孙某1、孙某将803号房屋出售给我，房屋价款为49万元。合同签订当日，我支付购房款26万元，孙某1、孙某将房屋交付给被告。双方约定，剩余购房款23万元以我代替孙某1、孙某偿还银行按揭贷款的方式支付。2013年1月，孙某1与钱某签订房屋买卖合同，2013年1月31日，房屋变更登记至钱某名下。孙某、孙某1、钱某之间的房屋买卖行为属恶意串通，侵害了我的合法权益，特诉至法院。诉讼请求：1、判令孙某1与钱某之间签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效;2、由被告承担本案诉讼费用。
2、被告辩称
孙某、孙某1辩称:不同意王某的诉讼请求。我们与王某签订的合同无效;我们与钱某之间系正常交易，所签订的房屋买卖合同合法有效。
钱某辩称:不同意王某的诉讼请求。2012年10月国庆长假时间，我与孙某在饭局相识，同年10月8日双方共同看房并签订了房屋买卖协议，我已经支付了购房款并取得房屋所有权登记，系善意购房人。
二、法院查明
孙某、孙某1系夫妻关系，803号房屋原登记在孙某1名下，该房屋于2010年1月22日被设定抵押，抵押权人为建设银行北京中关村支行。
2006年7月8日，甲方孙某、孙某1与乙方王某签订《房屋买卖协议》，约定由乙方购买甲方所有的房屋，总价款49万元;甲方通过住房公积金贷款方式购买该房屋，截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款23万元，乙方自2006年7月起代替甲方向银行履行甲方2006年7月起的还款义务直至全部还清为止;乙方代甲方向银行履行完毕全部还款义务后该房屋抵押被撤销时，甲乙双方办理产权过户手续;甲方于2006年7月8日将房屋交给乙方占有、使用;乙方于2007年7月8日交付甲方购房款现金人民币26万元;因截止2006年6月30日，甲方尚欠银行贷款本金23万元，乙方应付甲方之购房余款由乙方代甲方偿还银行贷款(本金部分)的方式支付给甲方，贷款利息由乙方自行负担;甲方将购房合同及银行抵押贷款合同、购房发票原件、银行还贷储蓄卡等文件交付乙方;在房屋抵押权解除后，与乙方办理产权转让手续;乙方依据约定按时代甲方向银行还贷，收取甲方与该房买卖有关的一切合同及付款凭证。
上述合同签订当日，王某以银行转账方式支付孙某、孙某1房款20万元，现金支付6万元，共计26万元，孙某、孙某1向王某出具收条。孙某、孙某1将房屋及房屋所有权证书等一并交付给王某，王某通过代替孙某、孙某1偿还银行贷款方式支付剩余房款。
2012年7月13日，王某的父亲通过链家公司居间将房屋出租给案外人使用，租期自2012年7月14日至2013年7月13日。
王某申请证人孙×到庭陈述称，其爱人韦妙于2012年7月通过链家公司承租房屋，在居住期间未有人到房屋看房，2013年8月份左右，将承租房屋的门锁予以更换。
又查：孙某在国内代理孙某1(卖方)与钱某(买方)签订《房屋买卖协议》，其中约定：孙某1将房屋建筑面积83.52平方米出售给钱某，房屋成交价格180万元，一切税费由买方负担;协议签订之日支付购房定金2万元;2012年11月30日前支付首付款55万元(定金2万元予以折抵);办理产权过户登记手续前，支付100万元，余款25万元在交房之日付清;双方于2012年12月31日办理网签、过户手续;卖方于2013年12月31日前将房屋腾退给买方。孙某代孙某1在协议上签字，协议载明的日期为2012年10月8日。孙某向钱某出具收到购买房屋定金2万元的收条。
2012年10月8日，孙某1在美国洛杉矶向孙某出具授权委托书，载明孙某1名下房屋，因委托人不在中国境内，无法亲自办理产权证遗失新办、提前还清全部公积金贷款、房屋过户等有关手续，故全权委托孙某办理：向银行申请提前还清委托人名下房屋全部公积金贷款;向房屋产权登记部门办理解除抵押登记手续;向房屋产权登记部门申请办理房屋产权证遗失新办手续并领取重新核发的房屋产权证;出售房屋，确定房屋买卖价格，与买方签订上述房屋买卖合同，收取房款、按揭款，如买方以按揭方式购买上述房屋，协助买方办理按揭的一切相关事宜;到房屋产权登记部门协助买方办理上述房屋的买卖、产权过户、领取产权证等一切事宜;对受托人孙某办理的上述委托事项时签署的一切有关文件均予以承认，委托期限：自本委托书权属之日起至委托事项全部办理完毕之日止。
2012年10月9日，孙某1对其出具的授权委托书通过中华人民共和国驻美国洛杉矶总领事馆进行认证。
2012年11月26日，孙某对上述委托书在北京市燕京公证处办理了公证手续，公证机构出具了公证书。
2012年11月26日，孙某1以将房屋产权证不慎丢失为由，委托孙某向抵押权人提出补正登记申请书。同日，建设银行北京中关村支行作出遗失补正同意函载明，其作为房屋抵押权人，同意产权人孙某1遗失补办房屋所有权证，并保留单位的抵押权。
2012年11月28日，孙某代理孙某1与钱某签订《存量房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格1087000元，房屋抵押情况为：未设定抵押;房屋出租情况为:出卖人未将该房屋出租。
2012年11月28日，钱某向孙某工商银行账户汇款23万元。
2012年11月30日，孙某向钱某出具收到房款共计53万元(转账汇款)收条。
2012年12月4日，孙某向建委房管部门缴纳10元工本费，补办了房屋所有权登记证书。
2013年1月5日，钱某取得房屋所有权登记证书，并于2013年4月12日将房屋设定抵押。
2013年11月3日，钱某以农业银行转账方式向农业银行账户汇款25万元。
2013年11月10日，韩春萍(系钱某之妻)向孙某工商银行账户汇款25万。
2013年11月12日，钱某从农业银行账户以转账方式向孙某农业银行账户汇款20万元。
农业银行金顶街支行出具的孙某、钱某银行账户明细显示，2013年11月19日，孙某从尾号1812农业银行支取现金30万元;同日，钱某在尾号9171农业银行账户现存30万元。
2013年11月23日，钱某从农业银行账户以转账方式向孙某农业银行账户汇款30万元。
2013年12月1日，孙某向钱某出具收到(分四次转账)汇款100万元的收条。
2014年1月15日，律师事务所律师向王某送达的律师函中载明：接受孙某1委托通知王某解除双方之间的买卖合同。
中国工商银行苹果园支行出具的孙某银行账户记录明细显示：2013年8月3日，孙某向钱某之妻韩春萍转账31000元;2014年1月15日，孙某向其委托代理律师解燕芳转账5000元，向钱某委托代理律师转账汇款50000元;
另，2014年1月23日，王某将孙某1、孙某诉至法院，请求继续履行合同，后撤诉。
2014年2月17日，钱某诉至法院，请求王某、孙某1返还房屋，其中诉状中载明：2012年10月初，钱某听朋友说，孙某1要出售房屋，钱某联系后几经沟通，双方以180万元成交。
在法院2014年5月4日谈话笔录中，钱某代理人述称，不清楚什么时间看的房，亦不清楚是否认识孙某1，因王某在房屋内居住，不打算继续起诉孙某1，当初以为孙某1在房屋内居住，故需要孙某1协助腾房。
在2014年10月24日庭审笔录中，钱某及其代理人述称，2012年10月国庆长假期间，孙某说去美国有房要出售，约定10月8日看房，10月底正式签订合同，当时就看了结婚证原件和房产证复印件，说是当时有朋友在住，并称房屋买卖协议上2012年10月8日日期为倒签，签订合同的时间是10月底。
在法院2015年4月21日谈话笔录中，钱某述称，其于2012年10月初通过饭局与孙某认识，吃饭时孙某说有套房子要出售，其正好想投资，10月8日孙某带其去看房，看完房后就签订了合同;看房时孙某让钱某在楼下等了一会，孙某下楼后带钱某上楼开门，当时孙某没说谁居住，其亦没有问谁在居住，到2013年底孙某不交房，才知道有纠纷;买卖合同是孙某起草提供的，钱某未仔细看就签订了合同，因孙某先违约进不去房子，故在2013年11月份之后才支付100万元房款。
关于签订房屋买卖合同过程：在2015年11月3日庭审中笔录，钱某述称，2012年10月8日孙某带其到房屋看房，到了楼下后孙某告诉他房屋内临时有人住，孙某一人上楼先看看有没有人在，让钱某到楼下等会儿，孙某看完后带钱某上楼看了房，当时孙某未告诉他是谁在居住，他也没有问，亦不清楚房屋登记在谁的名下，看完房后就在楼下找了个复印的地方由孙某起草签订了合同，他交付了定金，剩下的事由孙某负责;并称签订合同时没有看到房屋产权证，孙某也没有向其出具其他手续，钱某也没有看到过买卖合同的原件，办理房屋过户的手续、费用均是孙某交纳和办理的，在签订合同、办理过户时均不知道孙某1给孙某出具的授权委托书。
关于所支付房屋款项来源及方式：钱某述称，房款系全款支付，其向孙某多次汇款均来源于做买卖经营收入，因钱经常周转，不能一次支付，在办理房屋过户之前共支付孙某55万元，因钱紧张拖到办理房屋过户手续后才支付房款100万元。
经询问：钱某对其所汇款项尤其是最后一笔30万元来源，均未能作出合理解释与说明。孙某1、孙某代理人称，对上述房屋交易具体过程及款项支付情况均不清楚，孙某1、孙某无正当理由不能到庭接受询问。
经询问，钱某委托代理人尹昌友表示，在接受钱某委托代理之前不认识孙某，亦与孙某不存在任何经济及款项往来。钱某表示，其本人及爱人与孙某之间除房款往来之外，无其他经济或款项往来。
本案诉讼过程中，王某申请对房屋采取保全措施，并提供贾雷发名下的房屋作为担保，法院于2014年4月3日作出保全裁定书对房屋采取查封措施。为此，王某预交保全费5000元。
三、法院判决
1、一审判决
确认钱某与孙某1签订的《房屋买卖协议》及《存量房屋买卖合同》无效。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。可见，让与人对让与的财产无处分权是受让人依据善意取得制度取得让与财产所有权的法定要件之一。本案中，房屋原登记在孙某1名下，孙某1委托孙某将房屋处分给钱某时，孙某1、孙某作为房屋共有权人，对房屋具有处分权，故钱某不符合善意取得的构成要件，不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。因此，关于钱某基于善意取得房屋所有权的主张，于法无据，法院不予支持。
孙某1、孙某明知已将房屋出售并交付给王某，负有向王某转移房屋所有权的合同义务，却向钱某再次处分同一套房屋，其对于自己的行为将损害王某的利益主观上系出于故意，具有明显恶意。
关于钱某购买涉案房屋时是否善意问题，则要结合正常交易习惯并从其购房时是否尽到一般普通买受人起码的合理谨慎注意义务分析。通常根据交易行为时客观情形，买受人只要尽到一般普通人起码注意义务就可以知晓出售人提供虚假信息，若行为人未能尽到一般普通人起码的合理谨慎注意义务而与相对人完成交易，则应认定其主观上存在重大过失，该重大过失妨碍其善意的成立。
首先，从钱某与孙某1签订房屋买卖过程分析。房屋原登记在孙某1名下并交付给王某使用。根据钱某陈述，签订合同时钱某不了解房屋登记和居住使用情况，在孙某未出示房屋产权证书及委托手续情况下，孙某趁屋内没人时带钱某看了房，钱某在知道或应当预见到房屋有他人居住时，在未询问甚至连合同亦未仔细看的情况下，便冒然签订了其连原件也没有看到过的房屋买卖合同，其行为过于草率;钱某及委托代理人陈述称买卖合同系2012年10月底签订，合同上的日期为倒签，而又坚持其于2012年10月8日实地看房当日就签订了买卖合同并交付了定金，其陈述前后自相矛盾，不合乎逻辑。孙某1在国外向孙某出具的授权委托书中载明的日期为2012年10月8日，而中华人民共和国驻美国洛杉矶总领事馆载明的认证时间为2012年10月9日，孙某在国内对授权委托书公证时间为2012年11月26日。孙某主张于2012年10月8日持授权委托书与钱某签订买卖合同的陈述与客观事实明显不符。可见，钱某对其于2012年10月8日查看房屋并签订房屋买卖合同的事实主张，不仅与房屋实际居住事实情况不相吻合，且前后陈述自相矛盾，不但有悖社会常理，亦不符合一般普通买受人的交易习惯，法院不予采信。
其次，从钱某与孙某1签订房屋买卖合同约定的权利义务履行状况分析。合同约定房屋总价款180万元，钱某负担办理过户一切税费，并在办理房屋过户前支付房款100万元。但根据钱某陈述，房屋过户手续及税费等均由孙某办理和缴纳负担;因孙某在先违约，钱某资金周转困难，故在办理完毕房屋过户后，才分多次向孙某账户汇款100万元。由此可知，钱某在未看见房屋产权证书和孙某1的授权委托书，明知或应当预见房屋内已有他人在先居住，且明知孙某因出国要卖房，长达一年时间内不能交付房屋的情况下，约定在办理房屋过户前支付达155万元房款，不仅与实际履行状况明显不符，亦不符合社会常理和一般普通买受人的交易习惯。
最后，钱某在其中20天内分四次向孙某账户汇款100万元，但根据钱某与孙某银行账户资金流转情况显示，2013年11月19日，孙某从农业银行支取现金30万元，钱某账户存入现金30万元，2013年11月23日钱某向孙某汇款30万元。孙某、钱某对上述各自账户内资金的去向、来源及所存在的其他款项往来均不能做出合理的解释和说明。
综上，鉴于钱某关于房屋买卖合同日期系倒签形成与其于2012年10月8日实地查看房屋当日即签订房屋买卖合同的主张，存在自相矛盾，存量房屋买卖合同约定的房屋未设定抵押、未出租事实与房屋实际居住情况不符。现有证据不能充分证实钱某在签订房屋买卖合同时实地查看了房屋，且合同对于过户费用负担、房款支付期限、办理过户时间等重大事项约定与实际履行状况均明显不符;钱某在取得房屋所有权登记后未依法直接向孙某、孙某1主张交付房屋和承担违约责任，亦未提交证据证明其与孙某、孙某1进行过协商，而直接向法院起诉要求王某腾房，钱某的上述种种做法，与正常的交易习惯及常理不符，故可以认定钱某未尽到一般买受人的合理注意义务，其对于王某的利益受损主观上存在重大过失，亦属恶意。因此，钱某与孙某1、孙某签订的房屋买卖合同因侵害了王某的合法权益应属无效。
