北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告冯某诉称：
我和某公司于2012年1月09日签订了《北京市商品房预售合同》(简称《预售合同》)，我购买了某号房。截止2012年2月2日，我向某公司支付了全部房款292万元，并于2012年2月2日支付了用于办理房屋产权证所需缴纳的公共维修基金、契税、产权代办费等费用。
某公司于2012年2月5日向我交付了某号房屋。按照合同约定，我未能在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，自我应当取得该商品房所有权证书之次日起至实际取得权属证书之日止，某公司应当按日计算向我支付全部已付款万分之一的违约金，违约金总额累计不超过我已付房款的百分之一。
某公司无正当理由，远远超过了合同约定的期限，仍未向我交付所有权证书，违反了合同约定，故起诉要求：判令某公司立即向我交付某号房屋的所有权证书;判令某公司支付我违约金2.92万元;诉讼费由某公司承担。
2、被告某公司辩称：
我公司没有义务向冯某交付房屋所有权证书。根据合同附件十补充协议第一条第二款的约定，冯某以贷款形式支付房款，我公司在将权属证书转移登记到冯某名下后，已将房产证转交贷款银行，冯某应向银行取得房产证。
我公司没有延期，故我公司不同意支付违约金。冯某因其自身身份证的原因才导致2014年2月12日才办理完毕转移登记。根据合同第二十二条的约定，由于冯某自身原因造成的延迟责任，应当由冯某自行承担。所以我公司没有义务向冯某支付违约金。
二、法院查明
2012年1月09日，原告冯某作为买受人与被告某公司作为出卖人签订《预售合同》，冯某购买某号房屋，总房款290万元。合同第十二条交付条件约定：“(一)出卖人应当在全款到账30日内之前向买受人交付该商品房。……”合同第二十二条产权登记(二)转移登记约定：“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第(2)种方式处理：(1)双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。(2)买受人同意委托出卖人指定的产权代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按交房时产权代办机构收费标准元人民币(大写)。
“2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起两年内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第(2)种方式处理：……(2)买受人选择退房的，应自本合同约定的买受人应取得该商品房所有权证书之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人不退房。
“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达且买受人配合办理完毕网签及备案登记注销手续之日起3个月内，退还买受人已付房款，并按照同期中国人民银行活期存款利率付给利息;买受人自办理完毕网签及备案登记注销手续之日起30日内，将恢复到出卖人向买受人交付房屋时原始状态的商品房退还给出卖人，相关费用由买受人承担，如买受人不能在合同约定的时间内将商品房恢复到原始状态，出卖人有权代替买受人进行恢复，相关费用出卖人有权在买受人已付房款中扣除。
“买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得该商品房所有权证书之次日起至实际取得权属证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付房款万分之壹的违约金，违约金总额累计不超过买受人已付房款的壹%，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。
“办理产权证过程中，如遇国家政策调整，按国家现行相关政策执行。如遇政府行为、不可抗力或重大灾害，则买受人取得房屋所有权证书的期限相应顺延。
“本条所称‘出卖人的责任’是指：因出卖人未及时将买受人提供的资料报登记机关备案，致使买受人不能在规定的期限内取得房屋所有权证书的情况。出卖人在协助买受人办理房屋产权证过程中产生的相关费用由出卖人与买受人按国家有关规定各自缴纳。买受人应按出卖人的要求提交相关资料和费用。若因买受人未能及时、准确、齐全地提交相关资料和费用而影响产权证的办理，出卖人不承担任何责任。”
合同附件五：付款方式及期限的约定：“1、付款方式……第2种方式：贷款支付，买受人应于2012年1月09日前，支付房款总价款的百分之三十人民币作为首付款，其余房款买受人应于2012年2月前以商业贷款方式支付。”
合同签订当日冯某支付首付房款。合同签订后，冯某向某银行申请房屋贷款2000000元。2012年2月2日，冯某办理入住手续，某公司向冯某交付某号房屋。
因涉及面积差，冯某补交房款2万元。2013年年底，某公司通知冯某至建委办理房屋所有权证书，2014年1月8日，冯某与某公司指定的代办机构的工作人员一同至建委办理房屋所有权证书，因冯某所持身份证登记的户籍地与实际户籍地不符，建委工作人员要求冯某重新办理身份证，故冯某当日未能办理房屋所有权证书。
后冯某自行更换身份证，并于当月下旬领取身份证，冯某通知某公司后，代办机构的工作人员通知冯某于2014年2月12日再次至建委办理房屋所有权证书。冯某于当日取得房屋所有权证书后，代办机构工作人员告知冯某需将该房屋所有权证书交予某银行办理抵押登记。冯某称因其向某银行申请贷款，故对将房屋所有权证书交予某银行办理抵押登记并无异议，但代办机构工作人员曾表示一个月左右抵押登记即可办理完毕。
冯某表示某公司及代办机构工作人员均未通知其抵押登记办理情况，在其多次催促下某公司才于2014年9月通知其去某银行领取房屋所有权证书。因其已准备起诉，且其认为房屋所有权证书应由某公司向其交付，故未领取。
某公司称某号房屋登记至冯某名下后该公司即完成了义务，因冯某系贷款购买房屋故房屋所有权证书需由某银行办理抵押，抵押办理完毕后应由冯某自行到某银行领取。
某公司称经该公司与某银行核实，某银行已于2014年3月通知冯某领取房屋所有权证书，但冯某未领取。
三、法院判决
北京市通州区人民法院经审理判决：
1、被告某公司给付原告冯某逾期办理房屋所有权证书违约金人民币二千零四十三元;
2、驳回原告冯某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
根据本案例中法院查明的事实，冯某与某公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。
冯某于2012年2月2日办理了入住手续，按照《预售合同》的约定某公司应于2014年2月2日前为冯某办理完毕某号房屋的所有权证书。
2014年1月8日虽因冯某需要重新办理身份证的原因未能办理完毕房屋所有权证书，但冯某于1月下旬已更换了身份证，在冯某通知某公司后，某公司及其所指定的代办机构应及时协助冯某再次办理房屋所有权证书，但代办机构于2月12日才再次通知冯某至建委办理房屋所有权证书，某公司未按照合同约定的日期为冯某办理完毕某号房屋的所有权证书，某公司应当承担违约责任。
冯某自2014年2月5日起向某公司主张延期办理房屋所有权证书的违约金，该日期晚于法院核定的日期。
对于违约金的截止日期的计算，2014年2月12日某号房屋已经登记到了冯某名下，因冯某系贷款购买某号房屋在房屋所有权证书办理完毕后才交予某银行办理抵押登记，某公司对此并无过错，且该程序符合商品房预售的交易惯例，在抵押登记办理完毕后，某银行及某公司已经通知了冯某可以至某银行领取房屋所有权证书，冯某因自身原因未到某银行领取，故对冯某要求某公司向其交付某号房屋的所有权证书及要求某公司向其支付2014年2月12日之后直至其起诉之日的延期办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据。
综上所述，法院的判决是正确的。
