北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告龙某诉称;
2016年8月14日，我与赵某签订《二手房买卖协议》，协议主要内容为：赵某将自己名下的北京市海淀区某房屋以人民币3250000元的价格出售给我。协议履行的方式为，协议签订当日，我向赵某支付购房定金人民币500000元;双方办理网签通过后三日内，我向赵某支付首付款人民币3550000元;我申请公积金贷款3200000元，完成房屋过户手续后，公积金管理部门委托银行放款后，将此款支付给赵某。
2016年8月14日，合同签订当日，我向赵某支付了购房定金人民币500000元，通过核验和网签后，同年8月21日、8月22日，我向赵某支付了购房款1000000元、550000元，合计共向赵某支付人民币2050000元。
8月22日，我缴纳了房屋买卖契税15000元，并预约了赵某8月28日共同办理房屋所有权转移登记。但在办理过程中，被房屋管理机关告知此房由于赵某原因，不能过户。
经与赵某多次协商后，赵某提出将原房产证挂失注销，申请新房产证后，再继续履行合同。我被迫同意了赵某的提议，配合赵某办理了相关手续。赵某在申领了新的房产证后，以种种借口拒绝与我继续履行协议。
赵某的行为违反了法律和合同规定，给我带来巨大的经济损失，为保护我利益，特向法院提出诉讼请求：解除我与赵某于2016年8月14日签订的二手房买卖协议;赵某双倍返还定金人民币1000000元;赵某赔偿不履行协议给我造成损失人民币1000000元;赵某承担本案诉讼费。
2、被告赵某辩称，我已经返还了购房款及定金共2050000元，同意解除合同，但是不同意其他诉讼请求。我同意部分赔付，最多赔付180000元。
二、法院查明
北京市海淀区某房屋产权登记于赵某名下。
2016年8月4日，赵某与其妻景某签署了一份委托书，委托其子赵某子及崔某办理上述房屋的买卖事宜，该委托书列明了委托的具体事项，包括：代为到房地产登记机构查询上述房产档案并复印相关档案，代为办理房源核验等手续;代为确定房屋价格、出售房产(及土地使用权)、代为签署房屋买卖合同(含网签)及撤销网签;代收房款;协助买方向商业银行或住房公积金办理购房款贷款及抵押手续;代为办理其他与上述房产出售及立契、过户等全书登记有关的一切事宜，代为签署并领取所有相关文件资料及办理所有相关手续;代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。该委托书写明“委托人对委托书内容的真实性承担法律责任。受托人在委托权限所签署的一切法律文件委托人均予同意，并承担所产生的法律后果。委托期限：自本委托书签字日起至办完上述委托事宜为止，受托人可多次使用本委托书，以上委托事项须二名受托人共同办理。”
上述委托书于当日在北京市某公证处进行了公证，公证书写明：“兹证明赵某、景某于2016年8月4日来到我处，在本公证员的面前，赵某在前面的《委托书》上签名，景某在前面的《委托书》上纳右手食指指纹，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”
2016年8月14日，赵某(卖房方、甲方)与龙某(买房方、乙方)签订了《二手房买卖协议》，约定甲方将北京市海淀区某房屋(简称诉争房屋)以人民币3250000元出售给乙方;甲方与乙方签订本合同当日，乙方向甲方支付房屋定金人民币500000元;双方办理网签过后三日内，乙方向甲方支付房屋首付款人民币1550000元;乙方以购得的上述房屋申请公积金贷款1200000元，待甲方与乙方办理过户手续完成后，公积金管理部门委托银行进行放款，乙方负责查询公积金贷款进展，并将办理状况按时告知甲方;甲方承诺保证该出售房屋未予出租、抵押，因出租、抵押产生的任何问题由甲方承担并负责解决;若甲方、乙方未能按上述条款履行承诺，违约一方需按总房价款的3%支付另一方违约金。该合同落款处甲方“赵某”系赵某子所签，手印系赵某子所纳。签订合同时崔某不在场，但此后的交易程序均系赵某子与崔某共同办理。
上述合同签订当日，龙某向赵某支付了定金500000元。2016年8月21日，龙某向赵某支付了购房款1000000元，2016年8月22日，龙某向赵某支付了购房款550000元。双方办理了网签手续，龙某办理了公积金贷款申请并通过了初审，待房屋产权过户后进行终审。2016年8月22日，龙某缴纳了契税1.5万元，并预约了2016年8月28日办理房屋过户登记。
赵某主张，其子赵某子曾向崔某处借了高利贷，以诉争房屋办理了抵押登记，在与龙某签订合同前将抵押登记撤销，在诉争房屋上设置了一个交易密码，房屋如需过户，需要崔某提供交易密码，且崔某持有诉争房屋所有权证原件;过户前其并不知道诉争房屋上设置了交易密码，其承诺在崔某配合办理过户后给付崔某400000元，并告知龙某不要告知崔某房款已支付，以督促崔某配合办理过户，但龙某将实情告知了崔某，崔某即拿着400000元离开，未配合办理过户，后无法联系到崔某。
龙某主张，签订合同之前其并不知道诉争房屋上设置有交易密码，过户当天才知道;赵某子承诺在崔某配合办理过户后给付崔某400000元，2016年8月28日办理过户登记当日，崔某要求赵某子先给其400000元再办理过户手续，龙某告诉崔某只要配合办理过户，其怎么配合都可以，但崔某没有予以配合，故无法办理过户。
赵某确认其于2016年12月补办了诉争房屋的所有权证，诉争房屋上不再有交易密码，不存在办理过户的障碍。龙某要求赵某配合办理诉争房屋过户手续，但赵某称因其家庭成员之间商量诉争房屋以后要给其女儿赵某女，赵某女不同意过户，故无法办理。
2017年5月14日，赵某将龙某支付的定金及购房款共2050000元退还给龙某。房屋至今未交付给龙某。
赵某主张《二手房买卖协议》系赵某子代其签订，其不清楚交易的情况，故该协议并非其真实意思表示，且签订协议时仅有赵某子一人在场，崔某未参与协议的签订，而按照委托书要求应由两人均在场才有效。
龙某主张，因赵某未配合其办理诉争房屋的过户手续，故构成违约，应双倍返还其定金并按照房价上涨后的差价赔偿其损失1000000元。
三、法院判决
北京市海淀区人民法院经审理判决：
1、解除龙某与赵某于2016年8月14日签订的《二手房买卖协议》;
2、赵某向龙某返还定金500000元;
3、驳回龙某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案例中，赵某虽主张《二手房买卖协议》系其子赵某子代其签订，其不清楚交易的情况，但赵某及其妻景某通过公证方式委托赵某子及崔某办理诉争房屋的买卖事宜，且虽签订协议时崔某并不在场，但此后的交易程序均系赵某子与崔某共同办理，崔某知悉且参与了买卖事宜。故该协议应系赵某的真实意思表示，龙某与赵某签订的《二手房买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。
龙某已按双方合同约定支付了购房款，双方办理了网签手续并预约了过户登记的日期，但在办理过户当日因赵某的受托人崔某未配合提供诉争房屋上设置的交易密码且持有房屋所有权证及房屋相关材料离开而无法办理过户手续。
后赵某将房屋所有权证补办后，办理房屋过户不再存在交易密码，不存在过户障碍，龙某继续要求赵某配合办理房屋过户手续，但赵某以其家庭成员之间对房屋存在纠纷为由未予配合，至审判之日未办理过户手续。
双方合同无法继续履行系因赵某未按合同约定配合龙某办理诉争房屋过户手续，赵某应属违约，故龙某要求赵某双倍返还定金的请求，有理有据。
因赵某已将定金500000元退还给龙某，故还应向龙某返还定金500000元。对于龙某要求赵某赔偿的损失1000000元，因双倍返还定金已具备弥补损失的性质，且龙某对其主张的损失未提交相应证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实的责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，所以难以获得支持。
综上，法院的判决是正确的。
