北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
一、原告诉称
原告宋某诉称：2014年5月14日，宋某与齐某经某中介公司居间，签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。合同签订后，宋某如约履行。2015年6月27日，齐某通过公积金复审，双方约定于2015年7月5日办理资金监管和过户手续，但是被告于当日拒不办理。后双方又约定于2015年9月26日办理资金监管并在次日过户，但在约定日期，被告再次反悔，导致无法办理过户手续。特诉至法院。诉讼请求：1、判令解除宋某与齐某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;2、判令齐某共同向宋某支付违约金67.6万元;3、判令齐某腾退北京市石景山区某室;4、判令齐某向宋某支付租金(自2014年4月15日起计算至实际腾退之日止，按照每月4800元计算)、物业费(自2014年5月16日至一审判决作出之日止，按照每月190.85元计算)、供暖费(自2014年5月16日至一审判决作出之日止，按照每个供暖季度4305.12元计算);5、案件受理费由齐某负担。
二、被告辩称
被告齐某辩称：不同意第一项诉讼请求，双方签订的买卖合同及补充协议应继续履行。不同意第二项诉讼请求，我方无违约行为，房屋未办理过户系因如下原因导致，第一，签订买卖合同时宋某没有取得房产证，某中介公司和宋某未能在约定期间内办理房屋核验手续导致拖延;第二，某中介公司未向齐某提示办理资金监管，且要求我方将首付款直接打入原告的个人账户;第三，某中介公司违规操作，导致双方至今未能完成过户手续，非我方过错。不同意第三项诉讼请求，理由同第一项诉讼请求的答辩意见。不同意第四项诉讼请求，该请求没有事实依据。不同意第五项诉讼请求，案件受理费应由宋某和某中介公司负担。
齐某反诉称：合同签订时，宋某尚未取得房产证书，并称1个月内可以办理完毕。但是，直至2014年12月房屋才通过核验，导致合同履行拖延。合同中未约定办理资金监管，我方支付首付款后，某中介公司要求我方办理资金监管，双方因未办理资金监管导致合同至今未能履行，特提起反诉。反诉请求：1、判令宋某将北京市石景山区某房屋所有权变更登记至齐某名下;2、判令宋某、某中介公司公司至北京公积金贷款中心官园网点撤销编号为×××住房公积金贷款审核确认书;3、同意以现金方式一次性给付剩余购房款120万元;4、判令宋某、某中介公司连带支付违约补偿金50万元;5、案件受理费及反诉案件受理费由宋某、某中介公司负担。
宋某针对齐某的反诉辩称：同意配合撤销公积金贷款审核确认书，不同意齐某其他反诉请求，我方要求解除合同，双方没有继续履行的基础，该请求履行过程繁琐，时间较长，不同意办理资金监管手续，其请求没有事实和法律依据。
第三人某中介公司述称：宋某的诉讼请求与第三人无关，宋某起诉的事实与理由与实际情况一致，我方认可。
三、审理查明
齐某与齐某系夫妻关系。诉争房屋的所有权人系宋某。
2014年5月14日，宋某(出卖人)与齐某(买受人)通过某中介公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，其中约定，买受人购买出卖人名下的诉争房屋;该房屋成交价格3380000元，购房定金50000元;买受人拟贷款金额为人民币1200000元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意：(1)买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付出卖人;(2)买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要发生的各项费用由买受人自行负担;房屋交付前发生的物业管理费、供暖费、水电费、燃气费等由出卖人负担，交付后，该等费用由买受人负担;出卖人应当在收到全部首付款当日将房屋交付买受人;买受人未按照附件约定的时间付款，逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照房屋成交价格20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款;买受人未能在商定时间内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至十级取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内向买受人支付。
2014年5月14日，双方又签订《补充协议》，其中约定，房屋总价款3380000元，诉争房屋的最迟过户时间以本协议签订之日起12个月为界，即最迟在2015年4月14日之前办理完过户手续;如任意一方违反本协议的约定、拒不履行义务，应向对方支付500000元补偿金。同日，双方另签订《自行划转补充协议》，其中约定，齐某应于2014年5月15日支付宋某定金50000元;首付款(不含定金)2130000元齐某应于2014年6月7日前全部直接支付给宋某;尾款1200000元以商业贷款/公积金贷款方式支付。付款方式：齐某于2014年5月21日前支付宋某部分首付款53万元;于2014年5月31日前支付首付款140万元;剩余首付款20万元于2014年6月7日前支付。
上述合同及补充协议签订后，齐某向宋某支付定金及首付款共计2180000元。宋某将诉争房屋交付齐某，齐某将诉争房屋装修后占有使用。
2014年5月14日，齐某、宋某与某中介公司签订《房屋买卖居间合同》;齐某另与某中介公司签订《佣金确认书》，约定居间服务费62840元，全部由齐某负担。
2015年3月7日，某中介公司为诉争房屋办理合同编号为C969240的《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称网签合同)，其中载明，齐某(买受人)购买宋某(出卖人)名下的诉争房屋，房屋成交价格1500000元，其中自有交易结算资金为300000元;买受人通过北京市石景山区住房和城乡建设委员会存量房自有交易资金监管账户划转自有资金，买受人应将房价款300000元存入北京市石景山区住房和城乡建设委员会存量房自由交易资金监管账户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将存量房自有交易资金监管账户内的监管资金划一次性转至买卖双方在《存量房自有交易资金划转协议》中的约定卖方收款账户。
2015年6月20日，北京市住房公积金管理中心出具《住房公积金贷款审核确认书》，其中载明，齐某申请的贷款1200000元已经通过审核。
2015年8月11日，某中介公司向齐某出具函件，其中载明，某中介公司通知齐某，在本通知书送达后三个工作日内至某中介公司，由其员工协助其到房屋权属登记部门办理过户手续。
又查明：宋某与齐某曾就办理资金监管事宜达成口头约定，双方至银行签署资金监管合同，由宋某将300000元汇入齐某名下指定银行账户，再由齐某将前述款项汇入指定的资金监管账户中。宋某与齐某约定于2015年7月5日至银行办理资金监管手续，齐某当日未到场。
2015年10月27日，宋某、齐某及某中介公司至银行办理资金监管手续。当日，某中介公司向齐某出具协议书一份，内容包括要求齐某立即支付剩余居间服务费用、涉及300000元利息负担等事项。齐某拒绝签订该协议书，并以此为由未与宋某签订资金监管合同，并离开现场。本案审理过程中，经本院充分释明，某中介公司不能提供前述协议书。
宋某申请证人陈×到庭作证，证人陈×陈述称：其是某中介公司门店经理，宋某、齐某交易由其门店居间促成，房屋必须办理资金监管手续才能办理过户转移登记，房屋未办理过户是因齐某不配合资金监管导致，诉争房屋共办理了两次资金监管手续，三方约定好办理资金监管，商定由宋某将30万元监管资金打入齐某账户，因齐某尚欠其居间费用，齐某拒签补充协议中途离场。
诉讼过程中，齐某表示同意一次性向宋某支付剩余购房尾款120万元，并将该款项预交至法院，以证实其具备继续履行合同能力。宋某表示同意继续履行，但齐某必须承担违约责任。
四、法院判决
北京市石景山区人民法院经审理判决：
1、齐某于本判决生效后七日内支付宋某剩余购房款一百二十万元;
2、宋某于本判决生效后七日内协助齐某办理北京市石景山区某号房屋所有权转移登记手续，将该房屋登记至齐某名下;
3、齐某于本判决生效后七日内向宋某支付违约金等损失共计十六万元;
4、宋某于本判决生效后七日内协助齐某到相关部门办理撤销编号为×××住房公积金贷款审核确认书;
5、驳回宋某的其他诉讼请求;
6、驳回齐某的其他反诉请求。
五、房产律师靳双权点评
宋某与齐某签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行各自的义务。本案中，依据买卖合同及补充协议的约定，齐某以申请贷款方式支付剩余购房款，虽合同未明确约定剩余购房款支付期限，但是，合同对办理所有权过户转移登记期限作出了明确约定，故宋某在协助办理所有权转移登记义务同时，齐某亦应履行支付剩余购房款的义务。
根据相关通知规定及网签合同约定，买卖双方通过某中介公司完成交易必须在完成办理资金监管手续后才能办理所有权转移登记。因此，宋某与齐某应在约定的合理期限内及时办理资金监管手续。根据查明的事实，2015年7月5日各方约定办理资金监管手续时，齐某为免交营业税并未到场，后因其与某中介公司就欠付的居间费等问题离场，致使双方至今未能办理资金监管和所有权转移登记，亦未能履行支付剩余购房款义务。齐某的消极、拒绝履行办理资金监管手续行为，已经对宋某依约办理房屋所有权变更登记构成障碍，造成合同无法正常继续履行，显属构成违约;且在房屋已经交付、贷款已通过审核情况下，齐某为减少应缴纳税费而拖延办理资金监管手续行为有悖诚实信用原则。因此，宋某依据约定享有解除合同并请求齐某承担违约赔偿责任的权利。
鉴于现有证据充分证实齐某构成违约，故对其请求继续履行合同、宋某办理过户登记的主张，缺乏事实和法律依据，不应支持。但是，考虑到宋某已交付房屋，齐某已支付大部分首付款并对诉争进行了装修，对诉争房屋形成相对长期稳定居住关系，而合同解除后势必使双方陷入返还房屋、退还房款等系列纷争;诉讼中，齐某表示同意一次性现金支付宋某剩余购房款，并将剩余房款预交至法院，以确保和希望合同能够继续履行。故合同事实上具备继续履行条件和可能，合同继续履行并不影响违约责任认定和负担，且宋某亦同意继续履行合同。综合考虑上述等方面因素，依法制裁违约不诚信行为，保护守约方合法权益，维护市场正常交易秩序。对宋某请求解除合同及补充协议的主张，不再支持。鉴于在诉争房屋总价款确定且已交付完毕前提下，齐某作为买受人迟延办理过户不仅造成剩余购房款支付不能而因此获得额外利益，而且出卖人宋某势必因此遭受并负担因房屋未过户持续产生的物业费、供暖费等相应损失。因此，关于宋某请求齐某承担违约金责任等主张，齐某认为违约金过高，结合宋某实际损失、合同履行状况、齐某的过错等因素，基于公平和诚信原则，应由法院酌定。
关于齐某主张宋某承担违约赔偿责任的请求主张，缺乏事实和法律依据，不应支持。
本案系宋某与齐某之间因房屋买卖合同关系产生的纠纷，而齐某与某中介公司之间系居间服务合同所形成的居间法律关系，与本案并非同一法律关系。因此，对齐某请求某中介公司承担违约赔偿责任等主张，本案不宜一并予以处理，其可依法另行主张权利。
