北京房地产律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、案情简介：
1、原告武某诉称：
2012年12月5日，与谢某签订房屋买卖协议，约定谢某自愿将房屋卖给武某，价款为546000元，武某当日向谢某支付1万元购房定金。现谢某明确表示拒不履行合同，不将该房屋卖与武某。及我国相关法律规定，武某应向原告双倍返还购房定金并赔偿原告所支付的居间费。故原告要求谢某根据协议双倍返还购房定金2万元并赔偿居间费5460元。
2、被告谢某辩称：
协议约定，武某应在2012年12月15日前给付全部房款，武某未按照协议履行，违约在先，从而导致双方合同无法履行。双方在协商过程中，没有居间方，所以也没有居间费用。
二、法院查明：
1、房屋为小产权，谢某保证已如实陈述该房权属等情况，武某自愿买受;双方协商一致，同意成交价格为人民币伍拾肆万陆仟元整。
自协议签字之日起，武某应向谢某支付人民币壹万元整作为购房定金，过户时，双方商定付款方式为现金全款购房;过户费由武某付清;签订合同，谢某、武某各支付中介居间费为房款的百分之一。
在过户前，谢某保证房产无抵押、产权纠纷，并如实向武某说明该房产使用过程中的重大事项，过户后，发生过户前的谢某的债权、债务及产权纠纷由谢某负责，物业供暖等欠费由武某负责向谢某追讨。
经双方同意，于2012年12月15日前，由双方共同办理立契过户，谢某在2012年12月20日前腾出该房屋。
本协议签字后生效，谢某任何人(包括亲属、子女等)不得以任何理由拒绝执行该条款，否则以收取定金的双倍赔偿武某，并赔偿武某所支付的居间费。同样，武某不得以任何理由拒绝执行协议条款，否则，谢某所收定金概不退还。
2012年12月26日，谢某将房屋变更登记到洪某名下。
2、武某主张谢某为以更高价格出售房屋，于2012年12月6日通过电话明确表示不再履行与武某的协议，后将房屋以59万元的价格卖与他人，谢某应就此承担违约责任，双倍返还定金。武某提交手机通信记录单予以证明。
对此，谢某表示通信记录不能说明通话内容及武某的证明目的。签订协议后双方有电话沟通，但谢某没有表示不向武某出售房屋，是武某没有按照双方协议约定于2012年12月15日前付清房款，武某先行违约，故谢某才没有继续履行与武某之间的合同，不同意返还定金。
3、武某主张其是通过中介公司与谢某签订的购房协议，签订协议后武某按照购房款的百分之一在该中介公司交纳中介费5460元，谢某未在场，也未交纳中介费。
中介没有对武某说过房屋信息来源，2012年12月5日前武某都是通过中介联系的谢某，谢某与中介早就认识并应存在委托卖房的关系，后谢某也对中介表示不卖房了。
对此，谢某表示其从未委托中介卖房，也不知道该中介公司的存在。谢某是通过其女儿在互联网上发布的售房信息，所以谢某经常接到询问房屋情况的电话，其不清楚对方的情况，也没有委托任何中介公司，没有签订过委托合同，也未交纳过中介费，协议是武某提供的模板，虽列有中间人条款，但实际并没有居间方，也无居间方盖章或签字，看房时是自称姐妹俩的两个人去的，后来武某又去签的协议，没有人提过有中介公司的人。
4、中介业务人员李某表示武某与谢某交易的房屋是其所经办，但其只受买方武某的委托，与卖方谢某没有关系。当时李某通过网络看到谢某发布的卖房信息，其负责联系并与武某和武某的女儿共同看房。双方达成购买意向后，李某提供了购房协议样本，由武某和谢某签订，武某向谢某支付了购房定金1万元。
后武某的女儿按照房款总价的百分之一代武某给付中介费5460元，李某亦为武某出具收据，因是单方委托，只向买方提供服务，故不向卖方收取中介费。
5、双方签订协议第二天，武某一方已将房款备齐，被告与武某的女儿联系称其要购买的房子涨价了，故所售房屋也要求涨价，否则不再履行合同。武某的女儿不同意，谢某的妻子称再联系，但之后便未再联系。
武某的女儿向李某询问此事，李某得知后便通过电话与谢某沟通，李某称合同已经签订，违约是要承担违约责任的，谢某及家人听后出言不逊，无法沟通，此后李某便再未与谢某一方联系过。后听说谢某涨了几万元将房屋已卖与他人，此后武某的女儿又找过李某，但因合同已经声明，买卖双方任何一方违约，居间费均不予退还，故收取武某的中介费无法退还，李某建议在合同到期后通过诉讼来解决。
6、该房屋系旧村改造建设项目，所在土地为集体土地建设用地，无房产证。武某表示旧村改造会议纪要表明其有购房资格。谢某称房屋为小产权房，村委会的会议纪要无法证明该房屋买卖是合法有效的。
三、法院判决：
北京市顺义区人民法院经审理后判决：
1、原告武某与被告谢某于2012年12月5日签订的房屋买卖协议书无效;
2、被告谢某返还原告武某定金一万元;
3、被告谢某赔偿原告武某损失二千七百三十元;
4、驳回原告武某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
1、在本案中，该房屋所在土地为集体土地建设用地，系旧村改造建设项目，无房产证。庭审中武某表示旧村改造会议纪要表明其有购房资格。谢某称房屋为小产权房，村委会的会议纪要无法证明该房屋买卖是合法有效的。
所以，该房屋系旧村改造建设项目，双方交易房屋的土地属农村集体土地性质，尚未取得国家有权机关颁发的所有权证，在房屋不具备房地产交易资格的情况下，双方就此签订的房屋买卖合同应属无效。
2、在本案中，原被告双方达成购买意向后，中介方李某提供了购房协议样本，由武某和谢某签订，武某向谢某支付了购房定金1万元。
所以，合同无效后，谢某应将收取武某的定金1万元予以返还，
3、关于武某主张谢某赔偿中介费损失问题，因谢某、武某在明知房屋性质的情况下仍进行交易均存在一定过错，故对于武某的损失，应由双方共同分担。
所以，房产律师靳双权提醒大家，在买房卖房时一定要遵法守法，不要贪图便宜而购买没有房产证的房屋。
