北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
钱某诉称：我与韩某系夫妻关系，2006年我们以117万元的价格购买了801号房屋。我于2010年3月得知韩某于2009年年初将房屋以100万元的价格出售给高某。我认为韩某与高某约定的房屋交易价格远低于当时的市场价格，且双方恶意串通，欺骗房屋登记部门，故起诉要求确认韩某与高某于2009年就801号房屋签订的买卖合同无效。
2、被告辩称
韩某辩称：我出售房屋是为了偿还已经到期的夫妻共同债务并且是经过钱某同意的，不存在我与高某欺骗房屋登记部门过户的情况。房屋成交价是150万元，符合当时当地房屋交易的市场价格，不存在低价出售的情形。我不同意钱某的诉讼请求。
高某辩称：在签订协议前韩某向我出示了钱某的身份证及委托书，所以韩某出售房屋是经过钱某同意的。我是以150万元的价格购买的房屋，符合当时的市场价格。我在购买房屋时主观上没有过错，且以合理的市场价格购买并已办理过户，属于善意取得，故不同意钱某的诉讼请求。
二、法院查明
钱某与韩某于1989年7月8日登记结婚。钱某于2006年1月13日签订房屋买卖经纪合同，以117万元的价格购买了801号房屋，房屋登记在韩某名下。
韩某与高某于2009年1月10日签订房屋买卖协议，约定：韩某将801号房屋出售给高某，房屋交易总价格为130万元，首付100万元，产权交割完毕后高某再向韩某支付30万元。
韩某与高某于2009年2月20日就801号房屋签订存量房屋买卖合同，约定房屋成交价格为100万元。
韩某与高某于2009年2月20日在北京市海淀区房管局办理房屋产权过户手续，801号房屋过户至高某名下。在房屋登记询问笔录中，就“申请登记房屋是否为共有房屋(包括夫妻共有)”的问题，韩某的回答是“否”。
房屋过户当日，高某与韩某签订房屋租赁协议书，约定高某将801号房屋出租给韩某使用，租赁期限为2009年3月1日至2011年2月28日，租金为年租金1万元，每租赁年度初一次性缴纳。
韩某与高某称801号房屋的交易总价实际为150万元，高某通过银行向韩某支付购房款130万元，高某将801号房屋出租给韩某使用两年，双方口头约定租金共计20万元用于折抵剩余购房款。为此，韩某、高某提供了：1、中信银行存款回单，记载：户名韩某，交易日期2009年2月12日，金额100万元。2、中国农业银行查询单，记载：户名韩某，交易日期2009年2月20日，存入金额30万元。3、收条，内容为：今收到高某购房款叁拾万元，韩某，2009年2月20日。高某另提供了中信银行烟台分行交易清单，记载：户名高某，2009年2月12日转帐存入100万元，现金提取100万元。
诉讼中，钱某申请对801号房屋在2009年1月10日的市场价格进行鉴定，一审法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司(以下简称评估公司)鉴定，评估公司于2013年4月10日出具报告书，估价结果：确定估价对象在估价时点2009年1月10日的符合假设与限制条件下的公开市场价值为：房地产公开市场总价220万元，房地产公开市场单价18853元/平方米，(币种：人民币)。钱某支付评估费8000元。
高某认为评估价格过高，并申请评估人员出庭接受质询。审理中，高某出示了钱某的身份证复印件及委托书，委托书的主要内容为：委托人钱某、受托人韩某，钱某同意韩某出售801号房屋并全权委托韩某办理出售该房屋的有关事项，受托人出售801号房屋时签署的一切文件(包括房屋买卖合同及过户手续等)委托人均予以承认其法律效力。委托书委托人签字处为钱某，受托人签字处为韩某，日期为2009年1月6日。
高某称在签订房屋买卖协议前韩某告知其801号房屋系韩某与钱某的夫妻共同财产，在签订房屋买卖协议时韩某向其出示了钱某的身份证及委托书，故其认为韩某是经过钱某的授权出售房屋的。韩某称委托书上钱某的名字是其签的而不是钱某本人签字，但其未将该情况告知高某。
韩某称出售801号房屋是为了偿还夫妻共同债务，其中偿还中信银行100万元，偿还民生银行30万元，提供了：1、中信银行杭州分行个人借款合同，主要内容为：借款人韩某，抵押人韩某、钱某，借款金额100万元，借款期限自2006年11月29日至2009年11月29日。2、中信银行杭州分行还款证明，内容为：韩某于2009年2月12日归还全部贷款100万元。3、民生银行杭州分行个人借款合同，主要内容为：借款人韩某，借款金额30万元，借款期限自2008年8月5日至2009年8月5日。
钱某向杭州市西湖区人民法院提起离婚诉讼，在该案2010年4月9日开庭审理时，韩某称801号房屋的交易价格为130万元，韩某认可于2008年11月收到钱某175.25万元。2013年12月18日，杭州市西湖区人民法院判决钱某与韩某离婚。
三、法院判决
1、一审判决
韩某与高某签订的房屋买卖协议无效。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
801号房屋虽然登记在韩某名下，但该房屋属于钱某与韩某的夫妻共同财产。钱某未在房屋买卖协议上签字，韩某亦没有提供证据证明钱某曾口头或者书面同意其出售801号房屋，在此情况下，韩某与高某签订房屋买卖协议将801号房屋出售给高某，属于擅自处分夫妻共同财产，构成无权处分。韩某在与高某签订房屋买卖协议后既未取得对该房屋的完全处分权，其无权处分行为亦未得到钱某的追认，故韩某与高某就801号房屋签订的房屋买卖协议无效。
在认定韩某对801号房屋构成无权处分，其与高某签订的房屋买卖协议无效的情况下，高某作为受让人是否基于善意并支付合理价格而取得该房屋的所有权，应当从如下两个方面分析：第一，高某购买房屋是否构成善意。根据高某与韩某的陈述，高某在与韩某签订房屋买卖协议前即已知道801号房屋系韩某与钱某的夫妻共同财产。高某虽称韩某在签订房屋买卖协议时向其出示了钱某的身份证及钱某签字的委托书，并于本案审理中提供了钱某的身份证复印件及签有“钱某”名字的委托书，但在2010年案件的审理中，韩某明确表示钱某是口头同意其出售801号房屋，未向自己出具过书面委托书，韩某亦未提及其曾向高某出示过签有钱某名字的委托书，韩某在本案审理中承认委托书上“钱某”三个字是其所签而非钱某本人签字。同时，钱某否认曾口头同意韩某出售801号房屋。综上，法院认为，韩某对于在处分夫妻共同财产时是否得到钱某书面授权这一重要事实前后陈述矛盾，高某虽提供了签有“钱某”名字的委托书，但不足以推翻韩某关于钱某未向其出具书面委托书的陈述，进而不能认定韩某在签订房屋买卖协议时向高某出示过签有“钱某”名字的委托书，故高某所称其基于韩某向其出示钱某的委托书而相信钱某同意韩某出售801号房屋的理由不能成立。高某明知801号房屋是钱某与韩某的夫妻共同财产，其在与韩某签订房屋买卖协议时并未得到钱某对韩某的授权，高某在主观上显然不构成善意。
第二，高某是否支付合理价格购买房屋。根据评估公司的评估结果，801号房屋在高某与韩某签订房屋买卖协议时的公开市场总价为220万元。评估人员按照高某的申请到庭接受质询并详细解答了高某对评估报告提出的异议，法院认为评估报告具有客观性，高某对评估结果提出异议，法院不予采信。结合韩某与高某签订的房屋买卖协议约定的房屋交易价格、高某支付购房款的相关证据以及韩某在离婚诉讼中关于房屋交易价格的陈述，虽然可以认定801号房屋的交易价格为130万元，但该价格尚不足房屋评估价格的60%。高某与韩某称房屋实际交易价格为150万元，另外20万元是从韩某应支付给高某的房屋租金中折抵，但二人提供的房屋租赁协议显示的房屋年租金仅为1万元，与二人的陈述明显不符，且高某与韩某的陈述亦与韩某在离婚案件中关于801号房屋的交易价格为130万元的陈述不符，高某与韩某未提供其他证据予以佐证，故法院不予采信。综上，法院认为，高某并未以合理的价格购买801号房屋。
韩某与高某签订房屋买卖协议将801号房屋出售给高某的行为构成无权处分夫妻共同财产，协议签订后，韩某既未取得对该房屋的完全处分权亦未得到钱某的追认，故高某与韩某就801号房屋签订的房屋买卖协议无效。高某购买801号房屋主观上不构成善意，客观上未支付合理价格，该房屋虽已过户至高某名下，但其并不构成善意取得。韩某关于出售801号房屋是为了偿还夫妻共同债务的抗辩意见，法院认为，在离婚诉讼中韩某认可于2008年11月收到钱某175.25万元，而根据韩某提供的中信银行借款合同和民生银行借款合同显示，在韩某收到钱某上述款项时，两份借款合同尚未到期，所以，现有证据不能证实出售801号房屋是韩某偿还夫妻共同债务的唯一途径，故法院不予采信。
