北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可与我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2013年9月，范某、高某诉称：2013年6月12日，我二人与刘某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定由我们购买刘某所有的位于北京市丰台区房屋，房屋总价款180万元，其中20万元是配套设施折旧价，160万元为房屋实际过户价。合同签订后，我方依约支付了2万元定金，双方于2013年8月7日办理了网签手续，于2013年8月14日办理完组合贷款首次面签手续，并约定房屋首付款为51万元，首付款交付依据建委资金监管流程办理。在办理贷款过程中，需要住房公积金中心指定的评估公司工作人员进入房屋办理评估事宜，但刘某屡次拒绝开门。我方认为刘某已经违约，故起诉要求法院判令：1、解除双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;2、刘某向我方支付违约金18万元(房屋总价款10%);3、刘某向我方返还定金2万元;4、刘某赔偿我方支付的居间代理费39600元，保障服务费4140元，评估费1500元;5、诉讼费由刘某负担。
2、被告辩称并反诉
刘某答辩并反诉称：同意解除合同，不同意范某、高某其他诉讼请求。本案房屋买卖合同主要条款即付款方式和期限不明，双方并没有签订附件五，我方多次通过中介方要求予以明确未果。后双方虽进行了网签，但网签合同中关于付款方式和期限的约定我方均不清楚。另双方在签订房屋买卖合同及补充协议同时，与第三方北京伟嘉安捷投资担保有限公司(以下简称伟嘉投资公司)签订了《房屋交易保障服务合同》，该合同明确约定：甲乙双方同意对《买卖合同》作以下补充修订：A、乙方明确采取公积金方式购买交易房屋;C、乙方为商业贷款或公积金贷款购房，乙方应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付甲方房屋首付款，乙方贷款部分的房款由银行或公积金管理中心委托银行直接支付甲方。
2013年8月14日，范某、高某办理了公积金贷款初审手续并明确购房首付款为51万元，但自合同签订后，范某、高某仅向我支付了2万元定金，其他款项一直未付。范某、高某应先付首付款，故我方依法行使先履行抗辩权，未配合其进行评估。此外，双方在补充协议中约定承诺应以书面形式体现，三方不认可口头承诺，合同中并未约定进房内评估，我方亦无义务配合评估。范某、高某不按合同约定向我方支付首付款，因此我方反诉要求法院判令：1、解除双方于2013年6月12日签订的《北京市房屋买卖合同》及补充协议;2、范某、高某支付违约金10.2万元(应付款的20%);3、诉讼费由范某、高某负担。
二、法院查明
2013年6月12日，刘某(出卖人)与范某、高某(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：由范某、高某购买刘某所有的位于北京市丰台区房屋，房屋总价款180万元，买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元;如买受人未按照附件五约定的时间付款的，则买受人逾期付款超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付款。
同日，刘某(出卖方，甲方)、范某、高某(买受方、乙方)和我爱我家公司(见证方、丙方)又签订补充协议，约定：经甲乙丙三方友好协商，甲方同意乙方以组合贷款方式购买此房;经甲乙丙三方友好协商，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以补充协议、证明或承诺书等书面形式体现，三方不存在也不认可口头约定或承诺;同时三方在执行合同过程中，如有任一方提出与买卖合同、居间合同或补充协议等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约;若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求违约方承担合同金额10%的违约金;若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。
同日，刘某(出卖方，甲方)、范某、高某(买受方、乙方)和伟嘉投资公司(服务方、丙方)签订了《房屋交易保障服务合同》，约定：甲乙双方同意对《买卖合同》作以下补充修订：A、乙方明确采取公积金方式购买交易之房屋，如甲、乙任一方变更付款方式，则贷款过程中已产生的费用由提出变更方承担;C、如甲乙双方无特殊约定，依据交易习惯及相关机构要求，乙方为全款购房，乙方最迟应于办理房屋产权转移登记手续当日将剩余房款支付甲方，乙方为商业贷款或公积金贷款购房，乙方应于与银行办理面签或与公积金办理初审手续前支付甲方房屋首付款，如遇资金监管的行政区域，乙方将房款划入资金监管账户即视为交付;服务过程中，甲乙双方应按照贷款银行或公积金管理中心或政府相关部门要求到场办理相关手续。
2013年8月6日，刘某与范某、高某签订《装修款补充协议》，约定房屋总价款180万元，其中20万元是配套设施折旧价，160万元为房屋实际过户价，上述配套设施折价款的交接条件、方式、时间和额度由双方自行协商。2013年8月14日，双方就上述《装修款补充协议》中的配套设施折价款签订协议，约定：乙方已将2万元定金支付甲方，乙方将于过户后当天支付甲方8万，乙方将于房屋交付后当天支付甲方5万，如甲方有违约，应扣除相应部分，乙方将于甲方将房屋所有户口迁出后当天支付甲方5万，如甲方有违约，应扣除相应部分。
2013年8月7日，刘某与范某、高某签订了《存量房屋买卖合同(经纪成交版)》。该网签合同第四条约定：经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为160万元，其中自有交易结算金额为51万元;买受人采取下列第2种付款方式，具体付款方式及期限的约定见附件五：2、通过北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管帐户划转自有资金，买卖双方签订的《存量房自有交易资金划转协议》见附件六，买受人应将房价款51万元存入北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管帐户，买受人取得房屋所有权证书后，存量房交易平台将帐户内监管资金一次划转至约定卖方收款帐户;买受人向银行、公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额为109万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方约定的解决方式为买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担。
范某、高某于签订《北京市存量房屋买卖合同》当日向刘某支付了定金2万元。2013年6月15日，范某、高某向我爱我家公司支付居间费39600元，向伟嘉投资公司支付服务费4140元。2013年8月14日，范某、高某向北京住房公积金管理中心提交《住房公积金贷款借款申请表》，其中拟购房情况中购房首付款一栏填写为51万元，房屋总价为160万元，拟申请住房公积金借款金额为104万元，组合贷款中商贷金额为5万元。当日，范某、高某向北京康正宏基房地产评估有限公司支付预收评估费1500元。此后双方因就首付款支付时间及配合进行贷款评估事宜产生争议，合同未再继续履行。
2013年8月27日，伟嘉投资公司向刘某发送《告知函》一份，其中载有“现因阁下未配合办理评估，影响了合同的正常履行，此前我司人员孙振华曾多次与阁下联系办理上述事宜，但阁下至今仍未配合”。2013年8月28日，刘某向范某、高某发送短信息，称：“告知函邮件我已收到，但需要澄清和明确的是我们愿意配合进行买卖房子这件事，但前提是我们需要明确确定的付款时间，这是合同里没有的，这个问题我们已在8月7日面签当天提出来了，而且也在之后进行了多次追问，至今未解决，所以导致的相关问题我们不负任何责任，现再次明确提出，在合同有争议的问题没有明确解决之前，合同无法继续执行。”另经询，买卖双方未就《北京市存量房屋买卖合同》、网签合同签订“附件五”。
关于合同未继续履行的原因，范某、高某主张其在办理贷款过程中评估机构要进入房屋对房屋价值进行评估，但刘某一直不予配合，导致房屋无法评估，其贷款手续至今未办理完毕。刘某认可其在范某、高某要求对房屋进行评估时未予配合，主要理由为双方合同对评估没有明确约定，其无义务配合，且没有进房评估的先例，应该凭产权证的面积进行评估，另由于合同约定范某、高某应当在公积金贷款初审前支付首付款，而范某、高某一直未支付首付款，违约在先，故其有权行使先履行抗辩权，不同意配合评估。我爱我家公司主张范某、高某采用公积金贷款方式购房，在评估阶段该公司多次联系刘某进行评估，但刘某对购房款支付有顾虑，造成双方交易停滞。庭审中，范某、高某、刘某及我爱我家公司均认可双方已办理完毕贷款初审手续，且均认可首付款金额为51万元。
关于首付款支付时间及方式，刘某主张双方并未签订买卖合同和网签合同所述的附件五，到办理贷款时才确定了首付款数额，双方在上述合同里对首付款支付时间和方式约定均不明确，故根据双方签订的《房屋交易保障服务合同》，范某、高某应当于公积金贷款初审前支付首付款，现其已配合范某、高某办理了贷款初审手续，而范某、高某至今未向其支付首付款。范某、高某主张双方网签合同中已约定首付款支付方式为按建委规定的资金监管流程支付，现在以资金监管方式支付房款是建委的强制要求，资金监管需要双方配合进行，只有在刘某提供监管账户的情况下其方可支付首付款至刘某账户，但双方至今未办理完毕资金监管手续，资金监管账户未确定，其无法支付，且双方首付款支付时间无明确约定，其于过户前支付即可，如贷款顺利办理则首付款都会如期支付至刘某账户，我爱我家公司亦告知其过户前支付首付款即可，范某、高某当庭提交《存量房自有交易资金划转协议》文本一份，但该文本落款处均无买卖双方签字。
我爱我家公司主张，买卖双方首付款支付方式应按网签合同为资金监管方式，本案房屋交易所在地区属于必须进行资金监管的地区，现该公司尚未为双方办理资金监管手续，由于范某、高某能够批贷多少钱不确定，想等贷款数额确定后再就此协商，故未及时与刘某沟通，但刘某由于只收取了2万元定金，加之相关规定不清楚，存在顾虑，刘某曾向该公司提出要求支付全款。刘某认可其未曾签订《存量房自有交易资金划转协议》，刘某主张其曾向我爱我家公司提交过银行卡，但不知作何用，其不清楚是否已经办理资金监管账户，刘某认为范某、高某应以银行转账方式将首付款打入其账户，即使采用资金监管方式，按照网签合同约定范某、高某应将首付款存入资金监管账户，而范某、高某现无证据证明其已存入。刘某另主张，关于首付款支付事宜其与我爱我家公司多次沟通未果。
范某、高某提交北京市住房公积金中心网站打印的公积金贷款申请办理流程，其中前三步办理流程为咨询，初审，信用评估及抵押物评估，范某、高某、刘某及我爱我家公司均对此表示认可。本案审理过程中，法院向北京住房公积金管理中心电话咨询(96155)，申请公积金贷款中初审及评估的步骤为，首先须由申请人持相关材料至贷款经办部门进行公积金贷款初审，初审后，按照规定需要对借款申请人进行个人信用评估的，借款申请人需在贷款经办部门工作人员的监督下签署信用评估授权书，按规定需要对申请人所购房屋进行评估的，贷款经办部门人员同时向申请人开具《抵押物评估通知单》，申请人或委托代理人至住房公积金管理中心指定的评估机构申请抵押物评估，另丰台区属于必须进行资金监管的地区。范某、高某、刘某及我爱我家公司均对上述咨询结果表示认可。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除刘某与范某、高某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议;
2)刘某范某、高某返还购房定金二万元;
3)驳回范某、高某的其他诉讼请求;
4)驳回刘某的其他反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
刘某与范某、高某就房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。现范某、高某要求解除与刘某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，刘某对此表示同意并于反诉中亦要求解除合同，法院对此不持异议，故对双方要求解除合同及补充协议的本、反诉请求均予以支持。
本案中，买卖双方就首付款支付时间及方式产生争议。关于支付时间，由于双方在《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同中对首付款支付时间并无明确约定，且并未签订上述两合同中所称“附件五”进行补充约定，故刘某依据《房屋交易保障服务合同》中相对明确的条款主张首付款应于公积金贷款初审前支付，并无不当，法院对其主张予以采信。关于支付方式，由于《房屋交易保障服务合同》中明确约定“如遇资金监管的行政区域，房款划入资金监管账户”，本案房屋处于需做资金监管的区域，且双方于网签合同中明确约定除贷款金额外的自有交易结算金额51万元通过北京市丰台区房地产交易权属发证中心存量房自有交易资金监管帐户划转自有资金，故首付款应当通过资金监管方式支付。
关于刘某是否构成违约。本案中范某、高某主张刘某拒不配合其办理评估手续构成违约，经查，评估手续系办理初审后所进行的手续，买卖双方现已在相关机构办理了贷款初审手续，范某、高某在此期间并未支付其他购房款，刘某在仅收取2万元定金的情况下对后续交易产生合理怀疑，提出希望明确其余购房款的支付时间及方式的要求，并依据《房屋交易保障服务合同》主张范某、高某应于贷款初审前支付首付款，合法有据。故此，刘某在沟通未果的情况下，以未收到首付款为由拒绝配合后续的贷款评估手续，其行为并未构成违约。故对范某、高某以被告拒不配合办理评估构成违约为由要求刘某支付违约金并赔偿居间费、服务费、评估费的诉讼请求，法院不予支持。
关于范某、高某是否构成违约。本案中刘某主张范某、高某未按期支付首付款，如前所述，《房屋交易保障服务合同》中确约定首付款应于贷款初审前支付，但由于本案房屋处于需做资金监管的区域，且在双方网签合同中亦约定支付方式为资金监管，即首付款支付应通过资金监管方式进行。而资金监管手续需要买卖双方配合办理，经查，现双方并未完成资金监管手续，双方买卖合同、网签合同等合同中均未对办理资金监管手续一节做出详尽约定，纠纷发生后双方亦未就此达成补充协议，故现资金监管手续未办、首付款至今未付并非由于某一方违约原因造成，系合同约定不明及交易双方欠缺沟通导致，故刘某主张范某、高某逾期支付首付款构成违约的主张，法院不予支持。刘某要求范某、高某支付违约金的反诉请求，无事实及法律依据，法院不予支持。刘某于本案中选择适用违约条款主张权利，但范某、高某现并未构成违约，故合同解除后，刘某应将范某、高某支付的购房定金予以返还。
