北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
2014年11月，韩某诉称：2012年12月19日，双方签订了《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定我将涉案房屋卖予张某、陈某，房款为123.8万元。2013年10月，因张某、陈某未付76万元房屋余款导致合同无法履行而产生纠纷，经法院审理认定：双方签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，张某、陈某支付剩余房款，我协助张某、陈某办理房屋权属转移手续。该判决书已经生效。2014年1月21日，我通过申请执行，取得76万元房屋余款，1月30日张某、陈某在未缴纳税款的前提下，办理了房屋产权过户手续。由于张某、陈某不履行合同义务，损害了我的合法权益，故我诉至法院，请求依法判令张某、陈某支付我各项税款173028.54元(其中包括营业税61900元、城市维护建设税3095元、教育费附加1857元、地方教育附加1238元，个人所得税104938.54元)、违约金123800元，以及我方替张某、陈某垫付的税款产生的利息3022.23元，共计299850.77元。
2、被告辩称
张某、陈某辩称： 我们一直积极履行合同义务，愿意承担各项税费，我们去税务局缴纳时，税务局答复只能由房屋出卖人缴纳，我们无法办理税务缴纳工作，我们联系韩某，韩某也不配合缴纳税费工作。按照个人所得税缴费政策，如果网签在新政策之前，就可以按照旧政策执行，也就是如果没有购房发票，就按照交易价格的1%缴纳，如果有购房发票，就按照转让差额的20%缴纳。我们签订合同时韩某说找不到购房发票，故个人所得税应按交易价格的1%缴纳。但后来韩某说购房发票没有丢失，让我们给他加价5万元，否则就不同意按照交易价格的1%交纳个税。我方不同意，韩某就按照转让差额的20%将个税交了。按照合同的签订本意，我方只承担1%的个税，因此对于韩某恶意多交部分，我方不同意负担。
二、法院查明
张某与陈某系夫妻。2012年12月19日，韩某与张某签订《存量房屋买卖合同》(经纪成交版)，约定韩某将涉案房屋出售给张某，成交价格为123.8万元。合同第九条税、费相关规定约定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家相关规定缴纳各种税、费，买卖双方承担税费的具体约定见附件七。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳;政策中未明确缴纳方的，由买受人缴纳。
2012年12月19日，韩某(甲方)、张某(乙方)、中介公司(丙方)三方签订《补充协议》，约定经甲乙丙三方友好协商，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《房屋买卖经纪服务合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额10%的违约金，若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已付代理费。如买卖合同与补充协议不符以补充协议为准。甲方出售给乙方的房屋合同价款为100万元，标的房屋的配套设施折价款为23.8万元，甲方净得总价款为123.8万元。此房屋产权转移登记过程中所产生的税费由乙方负担。乙方支付甲方购房定金为5万元，乙方于2012年12月20日之前支付甲方房款42.8万元。定金计入总房款，在签订合同之日起180个工作日内完成过户手续。本协议如有未尽之处，视为双方无约定或不需进行约定，若有争议产生，应由三方另行协商解决。补充协议同时还约定了其他内容。刘志铁作为韩某的委托代理人在出卖人处签字确认，张某在买受人处签字确认。为办理网签备案手续，2013年2月4日，韩某作为出卖人与张某、陈某(买受人)签订了《存量房屋买卖合同》，其中约定房屋成交价格为95万元，合同其他内容基本同2012年12月19日双方签署的买卖合同内容。
后双方在合同履行过程中产生纠纷，张某、陈某于2013年4月将韩某起诉至法院，要求韩某继续履行双方于2012年12月19日签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》及2013年2月4日双方签订的《存量房屋买卖合同》，协助办理产权转移登记手续，并要求韩某支付违约金123800元，法院于2013年10月21日作出×××号民事判决，判决：一、韩某继续履行双方签订的存量房屋买卖合同及补充协议;二、张某、陈某向韩某支付剩余房款76万元;三、韩某协助张某、陈某办理涉案涉案房屋的房屋权属转移手续，将上述房屋过户至张某、陈某名下;四、驳回韩某的反诉请求。该判决书生效后进入执行程序，张某、陈某交纳契税后通过强制执行程序将诉争房屋过户至自己名下。
韩某的委托代理人王某于2014年8月27日向地方税务局交付了营业税61900元、城市维护建设税3095元、教育费附加1857元、地方教育附加1238元，共计68090元，缴纳了个人所得税104938.54元，为此，其提供了电子缴库专用缴款书和中国工商银行转账凭证用以证明。韩某称根据双方合同约定，交易税费由买受人负担，据此其要求张某、陈某支付其垫付的上述税费。张某、陈某同意承担上述税费中的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，但是对于韩某主张的个人所得税的缴纳数额有异议，不同意按照转让所得20%的税额承担个税，仅同意负担交易价格的1%的个税。
张某、陈某陈述，双方在签订合同时，韩某向其及中介公司陈述其购房发票丢失，按照当时的税费政策，购房发票丢失无法核实房屋原值的可以按照交易价格的1%交纳个人所得税，为此张某、陈某申请证人孙×(中介公司经理)到庭佐证，孙×称当时韩某确实表示购房发票已经丢失，按照当时的税费政策，如果有购房发票个人所得税应当按照转让所得的20%交纳，如果购房发票丢失，则可以按照交易价格的1%交纳，韩某明确表示购房发票已经丢失，孙×称其将如果购房发票丢失可按照交易价格的1%交纳个人所得税一事向双方当事人都说明了，并向双方说明如果税费政策发生变化，要按照转让所得的20%交纳个人所得税，则该笔个人所得税也由买方承担。张某、陈某并提交了案外人刘某(出卖人)与王某(买受人)签订的《存量房屋买卖合同》及交纳税费的票据，买卖合同的签订日期为2013年3月8日，税费的交纳日期亦为2013年3月8日，买卖合同的标的与涉案房屋为同一小区，成交价格为100万元，个人所得税的交纳金额为10545.78元，张某、陈某据此证明按照本案双方交易当时的税费政策，如果发票丢失是可以按照交易价格的1%交纳个人所得税。张某、陈某并提交了与韩某代理人王某之间的通话录音，用以证明王某提出加价的无理要求被拒后，恶意按照转让所得20%交纳个人所得税，并转嫁给张某、陈某承担的事实。
韩某对孙×的上述证言、张某、陈某的上述陈述及证据均不认可，称购房发票并未丢失，其也从未向张某、陈某及中介公司陈述过发票丢失的事情，2013年3月税费政策发生变化，对本案中双方交易的个人所得税并无影响，此次交易的税费应当按照转让所得20%交纳是确定无疑的。
另查，2006年国家税务总局下发了“国税发(2006)108号”文件，文件中对房屋转让的个税征收做出规定：“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税。”北京地税局随后转发上文，下发了“京地税个(2006)348号”文件，文件中规定：“对于纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以采取核定征税，核定征收率暂按1%执行”。房地产调控政策“国五条”出台后，北京地税局于2013年3月下发“北京市地方税务局3号公告，其中对个人转让住房个人所得税的征收做出规定：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”3号公告出台的同时，北京市局房地产一体化税收工作领导小组办公室下发通知，通知中对新旧政策切换时间做了规定：“对2013年3月31日以前完成网上签约的二手房交易，主管税务机关仍按原有流程办理。新旧政策以二手房买卖合同网签时间为准。”
案件审理过程中，法院就涉案房屋个人所得税费政策问题向某地税局进行了咨询，咨询问题如下：1).涉案房屋何时能够通过税收征管或房屋登记等系统核实房屋原值?2).本案房屋交易发生时(2012年12月)，个人住房转让所得适用的个人所得税征收政策及税率?3).2013年3月第3号公告实施后，个人住房转让所得适用的个人所得税征收政策及税率有何变化或不同?
某地税局对本院提出的上述咨询问题出具了反馈意见，内容如下：1).在纳税人缴纳房地产交易税费后，可以在税收征管系统中查看该房屋的此次交易价格。按照规定，住房和城乡建设委员会负责本市房屋的管理工作，且房屋网签系统、房屋登记系统属于住房和城乡建设委员会所有，建议贵院通过区住建委核实房屋原值。2).房屋交易发生时(2012年12月)，个人住房转让所得适用的个人所得税征收政策及税率应按照《个人所得税法》(主席令第48号)第二、三、六条，《个人所得税实施条例》(国务院第600号)第十九、二十、二十二条以及《北京市地方税务局转发国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(京地税个(2006)348号)第二、三、四、五、七、八条执行。3).2013年3月北京市地方税务局公告(2013年第3号)第二条明确规定：“对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征”。
三、法院判决
1、一审判决
1)、张某、陈某支付韩某营业税六万一千九百元、城市维护建设税三千零九十五元、教育费附加一千八百五十七元、地方教育附加一千二百三十八元、个人所得税十万零四千九百三十八元五角四分，共计人民币十七万三千零二十八元五角四分，于判决生效之日起十日内执行清;
2)、驳回韩某的其它诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
公民的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，韩某与张某、陈某签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》系买卖双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应恪守履行。双方因买卖合同履行问题发生纠纷，后经法院作出×××号民事判决，判决韩某履行过户义务，张某、陈某履行支付尾款的付款义务。后案件进入强制执行程序，过户手续通过强制执行完成。双方在买卖合同中明确约定了交易税费应由买受人负担，韩某在过户手续完成后交纳了交易税费，韩某要求张某、陈某按照合同约定承担交易税费，张某、陈某对营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加没有异议，并同意负担上述税费，法院对此不持异议。
本案的争议焦点是涉案房屋交易的个人所得税额应该是按照交易价格的1%还是按照转让所得的20%交纳。根据某地税局向法院出具的反馈意见、房屋交易税费政策及本案的案情，可以看出2013年3月北京市地税局公告实施前后，关于涉案房屋交易的个人所得税方面并无实质变化，均应按照转让所得20%交纳，韩某按照转让所得的20%交纳了个人所得税，张某、陈某应当按照合同约定承担该笔税费，故对韩某要求张某、陈某承担个人所得税的诉讼请求，法院予以支持。张某、陈某称签订合同时韩某表示购房发票丢失，按照当时的税费政策可以按照交易价格的1%交纳个人所得税的辩解意见，因证人孙×的证言、案外人的买卖合同及交纳税费的票据及本案双方的通话录音，并未形成有效的证据链，证明张某、陈某的上述辩解事实及主张的成立，故对张某、陈某的上述辩解意见，法院不予采信。关于房屋过户过程中的税费负担问题，现有政策有明确的规定，因此，虽然韩某与张某、陈某在买卖合同中明确约定了交易税费应由买受人张某、陈某负担，但不能因韩某垫付了有关过户的税费而认定张某、陈某构成违约。韩某关于违约金及应付税费利息的上诉意见，缺乏依据，法院不予采纳。
