北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
李某诉称：原告欲购买房屋,通过居间人北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)与被告达成了购买意向。2015年11月15日，原被告双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，原告购买被告所有的顺义区涉诉房屋，成交价格为142万元。为此，原告给了被告定金2万元、首付款40万元。被告将涉案房屋交付给原告，原告进行了装修并居住至今。双方约定被告在该房屋能够办理所有权证书时及时办理并过户到原告名下，原告给付剩余房款。现原告得知涉案房屋已能够办理所有权证书，被告故意拖延不办理。故诉至法院。
2、被告辩称
王某辩称，在交易之前，我已向中介即某公司及王桂兰说明了涉诉房屋为拆迁安置房，现没有产权证，无确切产权证办理时间，等产权证下发后一定协助办理产权证，在此情况下，李某同意购买涉诉房屋，双方签订房屋买卖合同。我已认真履行合同，在李某支付首付款40万元以后我将涉诉房屋交付给她，还差100万元她一直拖欠，李某存在严重违约行为，她要求继续履行合同没有根据。双方及中介方签订的两份补充协议中第一条第1项都明确约定涉诉房屋暂未取得房产证，双方已明确知晓交易风险，并自愿达成本交易，目前房产证未办理并非我方过错，我没有责任。涉诉房屋开发商不给我方办理过户手续，李某也知道。涉诉房屋为我方唯一住宅，如果出售将来无处居住，现我方居住房屋为政府提供的临时住宅，因当时有社会人士向我催债，迫于无奈与原告签订的买卖合同。涉诉房屋是我与张某夫妻共同财产，当时在房屋买卖合同中签字说张某同意出售房屋是迫于外界压力。根据物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。合同法第四十八条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。合同法第五十二条的规定恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。签署涉诉合同是无奈之举，愿意承担一切法律后果。
3、第三人述称
第三人张某述称，对被告卖房给原告我不清楚，原告也没见过我，我长期不在家，我是做电器的，几个月回家一次。王某卖房没跟我说，我家回迁房情况我不清楚，只听说租出去一所房，房屋买卖的事情我也不过问，家庭事务处理我们互相不过问，我们家一共几套回迁房我也不清楚，具体政府给了几套我也不清楚，涉诉房屋是否已经购买我也不清楚。2018年7月王某才跟我说涉诉房屋是我们的回迁房，卖给了李某，王某卖房我不同意，我认为这是无效的，有我的份额，但是没有经我的同意。
第三人某公司述称，原被告之间的纠纷与我方无关，我方只是给房屋办证，因为涉诉房屋是回迁房，需要签署网签合同来办理房产登记，涉诉房屋现在没有网签，我方出具过一份说明函，坚持该函的意见。
二、法院查明
2015年11月15日，经某公司居间介绍，王某(出卖人、甲方)与李某(买受人、乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，合同约定王某所售房屋为顺义区涉诉房屋，建筑面积为91.12平方米，房屋性质为商品房，房屋成交价格为142万元，签订合同时李某支付定金2万元，买受人需要贷款的，支付的首付款为37万元，拟贷款金额为105万元，支付首付款的时间或条件为乙方所申请的贷款批贷后三个工作日内(即过户当天)，出卖人应当在全款到账后三个工作日内将该房屋交付给买受人，自本合同签订之日起乙方所申请的贷款审批后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同还约定了其他权利义务。
当日，王某签署《关于如实陈述交易信息的声明》，主要内容为：声明人(出卖人)已从居间方获知应保证下列情况完全属实：……3.共有房产，已经其他共有人书面同意……8.出卖人所售房产为家庭非唯一住房……上述情况出卖人已知晓，并承诺已如实告知居间方和买受人。如出卖人存在隐瞒上述情况导致买卖合同无法履行的，则出卖人承担相关法律责任。附件中《配偶同意出售房产声明》为空白，《承诺配偶同意声明》内容已填写，但落款未签字，《单身承诺书》为空白。
当日，王某(出卖人、甲方)与李某(买受人、乙方)签订《补充协议》一份，约定甲方承诺在2016年1月15日之前取得该房屋所有权证。李某于2015年11月15日向王某支付定金2万元。
2016年1月7日，王某(出卖人、甲方)与李某(买受人、乙方)又签订《补充协议》一份，约定李某于2016年1月6日向甲方支付购房首付款42万元(含前期支付全部定金2万元)，王某承诺于上述房产取得房屋所有权证3日内通知李某及某公司，王某同意在2016年1月6日将房屋交付给李某。李某于2016年1月7日向王某转账支付首付款40万元(不含此前已支付的定金2万元)。2016年1月7日，王某将涉诉房屋钥匙交付李某，李某于2016年1月9日办理完毕物业入住手续，后对房屋进行装修并居住至今。
王某与张某系夫妻关系，二人结婚后曾办理过离婚，后于2007年7月20日复婚。王某户口本信息为2005年登记，其户口本登记的婚姻状况为离婚。涉诉房屋为张某、王某因2007年顺义区某村拆迁而从某公司处购买的回迁房，王某已于2015年6月26日交纳了涉诉房屋全部购房款及公共维修基金，购房发票及公共维修基金收据上显示的付款人均为王某。王某、张某表示购买涉诉房屋时没有签订选房确认单，其二人均是被拆迁安置人员，各有45平方米优惠价面积及9平方米半议价面积，涉诉房屋就是其二人的平米数购买。
关于该房屋产权证的办理问题，某公司书面函复本院称：根据相关规定办理完毕网签手续后才能办理房屋产权证明，该房屋尚未办理网签手续，因此选购该房屋的客户王某无法办理房屋产权证明。我公司已通过电话、短信等方式告知王某提供相关资料至我公司，由我公司代为办理网签手续，但王某至今未能前来提供相关材料，原因不详。
庭审中，李某称购买涉诉房屋时知道涉诉房屋是回迁房，当时王某表示楼上房屋也是她分的回迁房，没交钱所以没收房，房屋是她自己的，与他人无关，婚姻状况是离异，当时让她出示离婚证、离婚协议、户口本，她说没带之后补，没有提过复婚的事情，当时中介让王某找配偶在配偶承诺同意声明上签字，王某称是离异，自己把这页签了，后来看了户口本上是离异就没当回事;李某与中介找过开发商，王某要的回迁房多，人家给不了那么多，房产证没办是王某家自己的事;剩余100万元购房款现同意全款支付，不再贷款，且同意先行将款项交至法院;李某夫妻名下均无房。为此，李某提交中介人员的书面证人证言一份。在书面证言中表示其二人负责起草房屋买卖合同内容，由于事先没有询问王某婚姻状态，所以填写了《承诺配偶同意出售声明》，但在于某要求出卖人王某在《承诺配偶同意出售声明》上签字并要求王某配偶到场填写《配偶同意出售房产声明》时，王某亲口说“我离婚了，干嘛还要签这个”，该两份声明均未要求签字，当时要求王某提供户口本、离婚证、离婚协议，王某说证件手里有，但没带，回头补交，后电话联系王某，王某不接电话，一直拖延补交上述材料，郝某与李某多次去王某住处，未见到王某丈夫。对该证言王某、张某表示该证据只能证明在签署合同时缺少手续，在手续不全时签订合同存在过错，王某有没有说过离婚，已经无从考证，即使说过离婚，也必须有离婚手续才能确定离婚状态，王某拿不出离婚手续说明侵害了张某权益。某公司表示该证据其不知情，与其无关。
王某表示在签协议时李某没有看其户口本，签字时没有人询问过其是否离过婚，因在办理房本时必须带户口本，在没办下来房本时给李某看过拆迁协议，上面写着户主张某，看到户口本上离婚状态时中介和李某没有问过其是否复婚;张某是2018年7月才知道卖房事宜，之前跟张某说是出租了，首付款42万元没有给过张某，张某平时玩牌，故卖房事宜未告知张某，因与开发商有争议，目前只买了这一套房屋，没有其他房屋。
张某表示其对王某卖房不知情，也不认可，其在外打工，回家的时间没准，可能三天两天，也可能半年，房屋是其与王某二人的份额，写在王某名下是经其同意的，王某五年前对其说涉诉房屋出租出去了，租金是多少王某没有说过，张某也没有要过该钱，也没有问过，房产证办理情况也没有过问过，王某未经其同意出售，合同应为无效。
三、法院判决
北京市顺义区人民法院经审理后判决：
1、原告李某于本判决生效之日起七日内给付被告王某剩余房款一百万元;
2、第三人北京顺义某建设开发有限公司于本判决生效之日起七日内将位于顺义区涉诉房屋过户至被告王某名下;被告王某于上述房屋登记至其名下三日内将该房屋过户至原告李某名下，第三人张某予以协助。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，李某称签订合同时知晓涉诉房屋系回迁安置房，故不存在王某所述故意隐瞒房屋性质而使合同无效的情形。根据庭审查明情况包括证人证言及王某自述、王某户口本登记的婚姻状况，李某于签订合同时亦有理由相信王某系有权处分,且该合同约定的价格符合签订合同时的市场价格，不存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益等法律规定的合同无效情形。张某主张王某未经其同意出售房屋系无权处分，但结合本案查明的事实，2016年1月7日王某即将涉诉房屋钥匙交付李某，李某亦于2016年1月9日办理完毕物业入住手续，并进行装修在此居住至今，张某主张其2018年7月才知道卖房一事，之前只知道房屋被出租，但其却对租赁事宜、租金及回迁房产权办理等情况一概不知且不过问，时间达两年半之久，明显不符合常理，故对张某该抗辩主张，应不予采纳。张某在涉诉房屋出售并交付长达两年半的时间内均未提出异议，认定其对于出售涉诉房屋系知情且同意，王某出售涉诉房屋并非无权处分，涉诉房屋买卖合同合法有效，双方均应继续履行合同。李某已依约履行支付首付款义务，并同意全额支付剩余100万元房款，因涉诉房屋现登记在某公司名下，应先行将涉诉房屋过户至王某名下，再将房屋过户至李某名下。故对于李某的诉讼请求，应予以支持。
