北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
蓝某诉称：1994年原告将所属位于北京市昌平区崔村镇x村x号院落内房屋，北房三间半、东棚两间卖给被告，房款为4000元人民币。当时未签订书面协议。为明确双方的买卖关系，2015年4月，原、被告补签了一份《房屋转让协议》，时间仍写为1994年10月。原告认为，因被告与原告不是同一集体经济组织成员，双方的买卖合同违反法律规定。故此，现为维护原告的合法权益，特诉至法院，1、请求确认原、被告于2015年4月补签(字样时间1994年10月)的关于北京市昌平区崔村镇x村x号院《房屋转让协议》无效;2、判令被告返还腾退北京市昌平区崔村镇x村x号院落及现有房屋北房三间半、西房两间;3、判令被告承担本案诉讼费用。
2、被告辩称并反诉
被告钱某辩称：1、同意诉讼请求第一项。2、因为被告购买房屋是为了居住，已经居住了20多年，没有其他的住所，腾退后无居住场所，基本生活无法保障，故不同意腾退房屋。 钱某反诉称：1、判令反诉被告返还反诉原告购房款人民币4000元;2、判令反诉被告赔偿反诉原告因《房屋转让协议》无效导致的信赖利益损失80万元;3、本案的诉讼费用、评估鉴定费用由反诉被告承担。
二、法院查明
1994年，蓝某与钱某达成口头协议，约定蓝某将其所属的116号院内北房三间半、东棚子两间以人民币4000元的价格卖给钱某，钱某支付购房款后，蓝某交付房屋。116号院的集体土地建设用地使用证登记的土地使用权人是蓝某。钱某在居住使用院落期间，建设了西房二间，并在原有北房西边建了石棉瓦棚子一小间。2015年4月，蓝某与钱某补签了一份《房屋转让协议》，载明“蓝某坐落于朱某1房屋后边的房屋一处，经双方自愿协商，以4000元价格出售给钱某。买方钱某今后如想转让此房屋，须转让给卖方蓝某，特此证明。”协议上的时间，双方均填写为1994年10月。另查，钱某的户籍所在地为内蒙古锡林郭勒盟。
诉讼中，钱某提起司法鉴定申请，要求对116号院落宅基地区位补偿价、该宅院内全部房屋、地上附属设施及附属物重置成新价进行评估鉴定，经北京市高级人民法院摇号确定北京京评价格评估有限公司作为鉴定机构，2017年7月25日，北京京评价格评估有限公司作出《说明函》，载明经其了解，宅基地区位补偿价标准相关政策文件暂无价格修正体系或说明，我公司无法对宅基地区位补偿价进行评估，经沟通后将本案退回。
后法院重新启动鉴定程序，经摇号确定北京市国宏信价格评估有限公司作为鉴定机构。2018年1月3日，北京市国宏信价格评估有限公司作出《说明函》，载明“根据北京市昌平区人民政府关于印发《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定》的通知(昌政发〔2017〕14号)规定及北京市关于印发《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》的通知(京国土房管征[2003]606号)，宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积/户均宅基地面积，由于数据不足，且本次评估不涉及拆迁，故我公司对此无法进行价格评估。”
2018年1月9日，北京市国宏信价格评估有限公司作出《价格评估报告》，载明116号院内全部房屋、地上附属及附属物重置成新价在价格评估基准日(2017年12月12日)的价格为72895元，其中非争议项的价格为71191元;争议项的价格为1704元。庭审中，蓝某与钱某均认可争议项中的“院外井”属于村集体，双方对争议项中的树木种类和数量及评估价格均无异议。钱某预交鉴定费用6000元。
三、法院判决
1、一审判决
1)蓝某与钱某2015年4月补签(字样时间为1994年10月)的关于北京市昌平区116号院的《房屋转让协议》无效;
2)钱某腾退返还蓝某所属的北京市昌平区116号院落及房屋;
3)蓝某返还钱某购房款人民币4000元;
4)蓝某补偿钱某房屋添附价值(重置重新价的差价)人民币67921元;
5)驳回蓝某的其他诉讼请求;
6)驳回钱某的其他诉讼请求。
2、二审判决
1)维持一审法院判决第一项;
2)撤销一审法院判决第二项、第三项、第四项、第五项、第六项;
3)驳回蓝某其他诉讼请求;
4)驳回钱某全部反诉请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让给集体经济组织成员以外的人。本案中，蓝某将116号院转让给钱某，并签订《房屋转让协议》，但116号院系村宅基地上的房屋，钱某并非该村集体经济组织成员。故双方的交易导致宅基地使用权流转给了集体经济组织成员以外的人，违反法律、行政法规的禁止性规定，法院认定双方《房屋转让协议》无效是正确的。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但本案中，116号院的区位补偿价暂无法评估，故关于《房屋转让协议》无效后的返还及赔偿问题，暂不具备处理条件。法院在仅判决蓝某返还购房款并赔偿房屋添附价值的情况下判决钱某腾退返还房屋，存在不当，法院予以纠正。《房屋转让协议》无效后的返还及赔偿问题，待具备处理条件后，双方可另行一并解决。
