北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杨某诉称：2013年2月23日，我与张某双方通过链家房地产公司签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《居间服务合同》，约定我购买张某名下坐落于北京市海淀区803号房屋，购房总价为人民币452万元，双方约定最晚于2013年3月15日前办理房屋的权属转移登记手续，合同另对违约责任等做了明确约定。合同签订后，我按照合同约定向张某支付了10万元定金，向链家房地产公司交付了居间服务费等106220元，链家房地产公司表示2月25日办理房屋网签手续。
2013年2月26日，我接到链家房地产公司工作人员通知：房屋因为被法院查封无法办理网签和过户。几天后，张某表示无法办理解封，愿意解除合同并按照约定承担违约责任。我与张某、链家房地产公司签订的合同及补充协议系三方真实意思表示，合法有效。张某明知房屋已经被法院查封，无法按照约定时间办理过户，仍恶意出售房屋，已构成违约。现起诉要求解除我与张某签订的房屋买卖合同及我与张某、链家房地产公司签订的补充协议;张某返还购房定金10万元;张某向我支付违约金504000元;张某向我赔付居间方收取的费用106220元;张某向我赔偿损失40万元;张某承担本案诉讼费。
2、被告辩称
张某辩称：同意返还杨某10万元，请求法院驳回杨某的其他诉讼请求。理由：1、房屋因被海淀区法院查封，我和杨某签订的合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，因主合同无效，故从合同也无效。根据法律规定，该合同也应认定为无效。2、因海淀法院查封本案所涉房产时没有及时通知我方，也没有向我方送达查封该房产的民事裁定书，致使我方在与杨某签订合同时并不知道争议房产已被查封的事实。我不应承担任何法律责任。3、基于法院查封的事实，且在我方与杨某签订合同及补充协议时，法院并未告知查封事实，故该责任应由法院及相关责任人员承担。4、杨某同时要求我承担违约金和定金没有法律依据。根据法律规定，违约金及定金只能选择其一。5、杨某向我方主张赔偿居间方收取的费用属于主张对象错误，该笔费用杨某应向中介公司主张而非向我方主张。6、我方在本案中无过错，不应由我方承担过失责任的赔偿损失责任。7、本案的诉讼费由我方承担没有明确的法律依据。
二、法院查明
2013年2月23日，杨某(买受人)与张某(出卖人)、签订《北京市存量房屋买卖合同》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：出卖人所售房屋803号，建筑面积92.41平方米;经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为158万元;经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价294万元;买受人可以在签订本合同的同时支付定金10万元。同日，杨某(买受人，乙方)与张某(出卖人，甲方)、链家房地产公司(居间方，丙方)签订《补充协议》约定：乙方于2013年2月23日向甲方支付定金10万元;甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的;甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金;丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。
经查，803号房屋于2013年1月30日登记于张某名下，房屋建筑面积92.41平方米。
2013年2月23日，张某向杨某出具定金收付收据，载明“在北京链家房地产经纪有限公司的居间服务下，今收到购买人杨某购买位于海淀区永定803的房屋的购房定金10万元整。出售人：张某，收款日期2013年2月23日。”
庭审中，杨某提交收据2张，其中一张为买卖业务预收费专用收据，载明：“业主姓名张某，客户姓名杨某，成交价452万元，物业地址海淀区1308，面积92.41，金额90400元，付款人杨某，收款人林某，盖有北京链家房地产经纪有限公司收据专用章。”北京中融信担保有限公司专用收据，载明：“业主姓名张某，客户姓名杨某，成交价452万元，物业地址海淀区803，面积92.41，金额15820元，付款人杨某，收款人林某，盖有北京中融信担保有限公司收据专用章。”张某对上述两份收据真实性无异议，对关联性提出异议。链家房地产公司对上述两份收费真实性无异议，但称居间费为90400元。
庭审中，杨某、张某与链家房地产公司均称于2013年2月26日知晓803号房屋被法院查封。
经法庭询问，张某称其不存在违约行为，且杨某诉称违约金数额过高，要求酌减。
另查，2013年2月23日杨某与张某签订房屋买卖合同时803号房屋被法院于2013年2月1日查封。2013年2月28日，张某委托代理人签收裁定书。查封于2013年7月解封，现仍处于查封状态。
庭审中，法院调取民事判决书法院于2012年12月13日作出判决书中载明：“高某在方某、韩某不知情的情况下私自将803号房屋进行了抵押，侵害了方某、韩某的利益，因此该抵押行为无效，故法院认定高某与张某签订的《借款抵押合同》无效。判决：确认高某与张某于二〇一一年十月十一日签订的《借款抵押合同》无效。”后张某上诉于北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2013年4月18日作出判决：“驳回上诉，维持原判。”
案件审理中，张某申请对2013年2月23日《补充协议》中“张某”的签字真实性进行司法鉴定，后张某未在鉴定机关规定的缴费时间交纳鉴定费。庭审中，张某对上述《补充协议》真实性无异议。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除杨某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及杨某、张某与北京链家房地产经纪有限公司签订的《补充协议》;
2)张某返还杨某已付款十万元;
3)张某给付杨某居间费九万零四百元;
4)张某给付杨某违约金二十万元;
5)驳回杨某其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
杨某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，杨某、张某与链家房地产公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。
庭审中，张某主张2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》时不知晓803号房屋已被法院查封一事，根据现有证据，亦无法认定张某在签订合同时知晓查封一事，故张某主张因《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》签订时803号房屋已被法院查封，上述合同应属无效之辩称法院不予采信。因803号房屋现仍处于查封状态，《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》无法继续履行，合同目的已无法实现。故现杨某要求解除与张某于2013年2月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及其与张某、链家房地产公司签订的《补充协议》之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
杨某主张张某返还已付款10万元之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。杨某主张张某给付其居间费，符合合同约定及法律规定，应当予以支持。但根据查明的事实，杨某向居间方链家房地产公司交付居间费为90400元，对杨某此项诉讼请求超出该数额的部分法院不予支持。对张某主张杨某向其主张居间费为主体错误该项辩称，鉴于《补充协议》对此有约定，故对其该项辩称法院不予采信。
张某主张签订合同时不知晓房屋已被查封，其不应承担违约责任之辩称，根据法院查明之情况，该案件于2013年12月13日作出一审判决，张某作为案件被告到庭应诉，其理应知晓803号房屋涉及民事诉讼，其在明知803号房屋涉及民事诉讼、房屋权属存在争议之时，与杨某签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，现因803号房屋处于法院查封状态，导致合同无法履行，即使张某不知道房屋已被法院查封，但其对所涉房屋尚有未了结的民事诉讼是明知的，故张某对于803号房屋所涉房屋买卖合同之解除存在过错，应承担相应的违约责任，法院对张某上述辩称不予采信。
杨某主张张某给付违约金的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，法院予以支持。庭审中，张某申请对杨某诉请违约金予以酌减，就违约金具体数额法院将根据现有证据及查明之事实予以酌定。杨某主张张某赔偿其损失40万之诉讼请求，杨某主张损失系房屋差价损失，但未提交损失实际发生的相关证据，且合同于2013年2月23日签订，杨某于2013年2月26日即知晓803号房屋已被法院查封一事，在此期间所涉房屋价款应无变化，故法院对其该项诉讼请求不予支持。
