北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某、刘某诉称：张某、刘某系夫妻，原是王平口村村民。1997年王平地区北岭搬迁，张某、刘某分得安置房屋一处，位于门头沟区7排51号。2000年5月16日张某、刘某与王某1、王某2达成房屋买卖协议，张某、刘某将分得安置房屋四间及院落卖给王某1、王某2父子，张某、刘某将房屋交付给王某1、王某2，王某1、王某2将房款给付张某、刘某。张某、刘某出售的房屋坐落在农村集体土地上，依法禁止转让，王某1、王某2不是本村村民，属城镇居民户口，购买房屋行为有悖于法律规定，应依法确认双方的买卖房屋行为无效。为此，张某、刘某提起诉讼，诉讼请求：1，张某、刘某与王某1于2000年5月16日签订的房屋买卖协议无效;2，王某1、王某2腾退房屋及院落给张某、刘某。
2、被告辩称
王某1、王某2辩称：张某、刘某所述双方买卖房屋的事实属实，但北京市门头沟区7排51号所在土地性质存在争议，无法认定该土地属于集体土地。在2000年双方买卖房屋时张某、刘某已经转为居民户口，并非集体经济组织成员，且张某、刘某与王某1、王某2均为居民，身份并无差异，双方签订的房屋买卖协议应属有效。王某1、王某2现在均无其他住处，没有条件腾退房屋。综上，不同意张某、刘某的全部诉讼请求。
二、法院查明
2000年5月16日张某、刘某与王某1签订了房屋买卖协议，协议约定将北京市门头沟区7排51号房屋转让给王某1之子王某2。庭审中，双方认可出卖方是张某、刘某，买受方为王某2，王某1在协议上签署了自己的名字，双方房屋及院落价款为53803.8元，双方已经履行了各自的交付义务。对于本案原告为张某、刘某，被告为王某2、王某1，双方均未提出异议。王某2、王某1表示房屋及院落交付后，其加建了除四间正房和院墙外的其他房屋及设施，对此，张某、刘某没有异议。
张某、刘某提交判决书用以证明北京市门头沟区冯西园坐落在集体土地上，该判决书经审理查明部分显示北京市门头沟区17排30号房屋坐落在集体土地上，王某2、王某1认可判决书的真实性，但是不认可张某、刘某的证明目的。王某2、王某1向法院提交了2000年5月15日付款单位为张某，收款单位为北京市门头沟区×村经济合作社的北京市工商企业资金往来专用发票，该发票右上角有“该户房产已转王某2所有”的字样，并盖有北京市门头沟区×村村民委员会公章，落款时间为2000年5月17日。王某2、王某1提交该发票用以证明北京市门头沟区×村村民委员会已经同意房产归王某2所有，但张某、刘某表示，村民委员会的盖章是为了王某2、王某1办理户口所用。
王某1、王某2非北京市门头沟区永定镇冯村村民，且目前房屋所在地为集体土地。
王某1、王某2提供了两名证人用以证明王某1、王某2除北京市门头沟区7排51号房屋外无其他房屋居住，张某、刘某对王某1、王某2提供的证人证言不予认可。
1)张某、刘某与王某1签订的将北京市门头沟区永定镇冯西园南五区7排51号房屋转让给王某1之子王某2的房屋买卖协议无效。
2)驳回张某、刘某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许违法转让。农村宅基地违法转让属违反国家法律强制性规定的行为。房屋买卖合同依赖于宅基地使用权的有效转让。
王某1、王某2不是冯村村民，其与张某、刘某订立房屋买卖协议转让房屋及宅基地的行为违反了国家法律关于农村宅基地禁止违法转让的规定。故张某、刘某要求确认其与王某1签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，符合相关规定，法院予以支持。
合同无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还。但因合同无效后，现不能确定具体补偿标准，且王某1、王某2在院落内建了除四间正房和院墙外的其他房屋及设施，故不宜判决腾退房屋。张某、刘某要求王某1、王某2腾退返还房屋的诉讼请求，法院不予支持。
