北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
汪某诉称：2015年6月20日，在我爱我家公司的居间服务下，汪某和范某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定买卖北京市通州区房屋，房屋价款为1538000元。合同签订当日，汪某支付给范某购房定金5万元，按照补充协议第三条的约定，在房屋网签完成后范某预约还款当日与汪某共同到中国银行股份有限公司北京通州支行代范某还款32万元，在此期间如任何一方拖延造成违约，守约方有权解除合同，同时违约方需要承担房屋总价款20%的违约金。2015年8月24日，我爱我家公司通知汪某和范某进行网签，但范某至今不予配合，范某的行为已构成违约。为了维护汪某的合法利益，汪某要求判令：1、解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并支付违约金307600元;2、范某返还汪某购房定金5万元;3、范某赔偿汪某支付的中介费33836元，履约服务费1537元，公证费1210元;4、诉讼费由范某承担。
2、被告辩称并反诉
范某辩称：范某不同意汪某的诉讼请求。范某现在提出反诉。2015年6月20日，双方签订《房屋买卖合同》和《补充协议》。在《补充协议》中约定因范某无力偿还房屋上的抵押贷款，汪某同意在房屋网签完成后范某预约还款当日与汪某共同到银行偿还抵押贷款。如双方任何一方未按照约定履行，则违约方承担违约责任。此期间如双方任何一方拖延造成违约，守约方有权解除合同，同时违约方需承担房屋总价款20%的违约金。同时约定如合同与补充协议有冲突，以补充协议为准。
合同约定还款时间由范某与银行商定，并以手机短信方式明确告知了汪某。网签与交付首付款应在同一天内先后逐一进行。汪某已经构成违约，其行为导致范某在银行还款当日临时向第三方拆借资金还款，范某在借款过程中承受了巨大的经济损失。还款完成后，范某向汪某进行了告知，其承诺尽快完成自己的支付义务，但此后，汪某未作出实质性的行为。汪某在其自身违约的情况下，将范某起诉至法院要求要回购房定金的行为，体现出其没有诚意继续履行合同。现范某提出反诉，要求判令：1、解除范某与汪某签订的房屋买卖合同;2、汪某向范某支付违约金307600元;3、诉讼费由汪某承担。
二、法院查明
2015年6月20日，范某作为出售方(甲方)与汪某作为买受方(乙方)签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，其中《北京市存量房屋买卖合同》约定甲方将其名下的房屋以1538000元的价格出售给乙方，房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司北京通州支行，抵押金额为32万元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金5万元。
其中《补充协议》约定：因标的房屋处于抵押中，甲方无力自还。乙方同意在标的房屋网签完成后甲方预约还款当日与甲方共同到中国银行股份有限公司北京通州支行代甲方还款32万元，该笔房款专款专用作为甲方出售标的房屋解抵押还款使用，乙方代甲方向中国银行股份有限公司北京通州支行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。如甲乙双方任何一方未按照约定履行，则违约方按照《买卖合同》、《履约服务合同》中违约条款的约定承担违约责任。
此期间如甲乙双方任何一方拖延造成违约，守约方有权解除合同，同时违约方承担房屋总价款的20%的违约金。2015年6月20日，汪某向范某支付定金5万元。2015年6月底，范某分别通知我爱我家公司和汪某约定2015年7月17日共同前往中国银行股份有限公司北京通州支行偿还房屋抵押贷款32万元。汪某并未在7月17日与范某一同前往中国银行股份有限公司北京通州支行偿还房屋抵押贷款，范某将上述32万元抵押贷款自行偿还。
汪某表示2015年7月17日是范某自行与银行约定的时间，其并未同意在该时间偿还银行抵押贷款，其在8月22日将32万元凑齐后通知范某进行网签，但是范某表示只有在赔偿其损失的情况下才同意继续履行合同。我爱我家公司表示汪某在得知偿还房屋抵押贷款时间表示其在2015年7月17日无法凑齐32万元，并表示不想继续履行合同要求范某退还定金，范某对于汪某解约并退还定金的要求并未同意，而是要求继续履行合同。后汪某称其可于8月22日凑足32万元房款要求范某在8月22日进行网签，但范某要求汪某赔偿其损失后才能进行网签。范某表示在我爱我家公司通知其进行网签时其确实要求汪某在赔偿其损失再配合进行网签。
三、法院判决
1、一审判决
1)解除汪某与范某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;
2)驳回汪某的其他诉讼请求;
3)驳回范某的其他反诉请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
根据本案查明的事实，在本案审理过程中，范某与汪某均同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，法院对此不持异议。汪某与范某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中明确约定汪某同意在范某预约还款当日代范某向中国银行股份有限公司北京通州支行偿还32万元抵押贷款，范某于2015年6月底即已通知汪某在2015年7月17日同其前往中国银行股份有限公司北京通州支行偿还32万元抵押贷款，但汪某以资金不足为由拒绝履行合同义务。
在双方签订的《补充协议》中载明偿还银行抵押贷款时间系由范某与银行进行约定，范某在6月底将偿还银行抵押贷款的时间告知汪某，该偿还抵押贷款的时间距离范某通知汪某的时间约20天，汪某尚有时间筹措该笔银行抵押贷款，故对汪某所称偿还银行抵押贷款的时间系由范某单方约定，并未得到其同意的意见法院不予采信，汪某的行为已经违反了其合同义务，故对其主张范某向其支付违约金307600元的诉讼请求，于法无据，对该项诉讼请求法院不予支持;对汪某主张范某返还其5万元购房定金的诉讼请求，因其未如约履行合同义务，其无权要求对方返还定金，故对该项诉讼请求法院不予支持;对汪某主张范某承担其支付的中介费、履约服务费和公证费的诉讼请求，因汪某并未依约履行合同义务，故对该项诉讼请法院不予支持。
2015年8月22日，汪某通过我爱我家公司向范某表示其已经将32万元凑足希望双方进行网签，范某明确表示只有在汪某赔偿其损失后才同意继续履行合同义务，汪某向范某支付的5万元购房定金已作为其违约行为的补充，并综合考虑到二手房屋交易市场的价格变动，故对范某主张汪某向其支付307600元违约金的诉讼请求，法院不予支持。
