北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
1、原告诉称
原告诉称：我作为房屋的买受人与出卖人王某的售房代理人戴某2017年1月12日在第三人的居间撮合下签订《北京市存量房屋买卖合同》(以下简称《房屋买卖合同》)及附件，约定我购买被告位于北京市朝阳区某1号的房屋，房屋建筑面积共124.37平方米，房屋成交总价为930万元，其中净房屋价格为462万元，家具、家电、装饰装修等价格为468万元，双方约定定金为人民币186万元整，其中我于2017年1月12日以自行交付方式支付定金人民币30万元整，于2017年2月28日前以自行交付方式支付定金人民币70万元整，于2017年3月31日以自行交付方式支付定金人民币86万元整。
《房屋买卖合同》第三条网签备案登记第1款又约定我和被告于2017年2月28日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件。2017年2月13日我和被告双方又签订《补充协议》，约定：1、被告回国时间由2017年2月28日变更为2017年3月16日;2、我在2017年2月19日给被告打定金70万元，之后被告配合我办理网签手续;3、剩余的定金86万元打款时间原预定最晚2017年3月31日变更为2017年3月20日且被告必须回国，我打款之后被告配合面签手续，即被告应于2017年2月19日配合我办理网签手续，于2017年3月29日办理面签手续。
上述《房屋买卖合同》及《补充协议》签署后，我完全依照约定的时间分别于2017年1月12日、2017年2月18日、2017年3月15日分别将30万元，70万元、86万元共计186万元定金按照合同约定的方式支付到被告的个人账户，但被告收取我支付的定金款项后至今仍未按照合同约定的2017年2月19日的网签时间配合我办理网签手续，更未配合办理面签手续，且经过我催促仍推诿不予办理，逾期履行已经超过15个工作日，极大损害了我的合法权益，依照双方签订的《房屋买卖合同》附件二第八条违约责任条款之规定，被告的行为已经构成根本违约，又根据《房屋买卖合同》附件二第二条付款方式第一款关于定金及定金罚则的约定，结合我国相关法规对定金的规定，被告不履行合同约定的义务的，应当双倍返还定金。故请求依法判决如下：1、要求判令双方签订的房屋买卖合同于判决生效之日解除;2、要求被告双倍返还定金372万元;3、要求被告承担本案律师费17.28万元;4、要求被告承担诉讼费。
2、被告辩称
被告辩称：第一，我认为双方在就房屋网签价进行正常协商的过程中单方提出解除合同的真实理由是政策调控导致的房价下跌，故原告不愿意再继续履行合同，原告的行为属于违约行为，应当承担违约责任，应当向我支付违约金186万元;第二，原告单方面解约，且房价一直在下跌，给我造成的经济损失应当由原告承担;第三，我因定居加拿大，所售房屋要作为合法售后收入向加拿大税务局申报，并带回加拿大使用，不按照真实交易价格申报是非常严重的违法行为。因此，我通过咨询相关部门和权威人士，了解到税票金额必须与网签价格一致，且仅有可提供相应税票所对应的交易价款才能通过外汇管理部门进入加拿大境内而视为合法收入。因此我要求依房屋真实价格进行网签理由正当也符合我国税收管理的规定;第四，我认为合同可以履行，也应当继续履行，但是如果原告坚持解除合同，我也同意解除合同。
二、法院查明
2017年1月12日，辛某作为买受人与王某作为出卖人、温艳作为王某的代理人签订了《北京市存量房屋买卖合同》违约责任：出卖人根本违约：具有下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权单方解除《买卖合同》，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金;买受人根本违约：具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，买受人应于出卖人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金;(1)……;(2)买受人拒绝购买该房屋的;(3)……;本合同履行过程中应由买受人缴纳;……;买卖双方于2017年2月28日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料、签署全部文件;当事人双方同意，于2017年6月30日前办理缴税手续，买卖双方于取得《契税完税凭证》后20个工作日内办理房屋所有权登记手续。
2017年2月13日，王某作为出卖人及其代理人温艳与辛某作为买受人签订了《补充协议》，约定：1、业主回国日期由2017年2月28日变更为2017年3月16日。2、客户在2017年2月19日给业主打定金70万，之后业主配合网签手续。3、剩余定金86万元打款时间原约定最晚2017年3月31日变更为2017年3月20日且业主必须回国，客户打款。客户打款之后业主配合面签手续。辛某于2017年1月12日通过中国建设银行转账的形式，向收款人为王某的开户行为中国银行股份有限公司北京将台路支行打款30万元;于2017年2月18日分两笔通过中国农业银行向王某的账号转款50万元，通过建设银行向王某的账号转款20万元，一共转款70万元;于2017年3月15日向王某账号转款86万元。2017年3月17日，双方办理网签，在双方都签字后系统瘫痪，因此网签合同未上传成功，王某要求按照930万元的总价重新签订网签合同，但是双方没有达成书面的变更协议，也一直没有再次办理网签手续。
三、法院判决
1、一审判决
1)辛某与王某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《补充协议》等文件于判决生效之日起解除;
2)王某双倍返还辛某定金372万元;
3)驳回辛某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
本案中，辛某与王某签订的《购房资格合同》、《北京麦田房产经纪有限公司交易合同》、《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《附件二(商贷)》、《补充协议》等系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，对各方当事人均具有约束力，各方当事人均应遵守，并依法依约履行各自义务。依据双方签订的合同显示，双方约定房屋的成交总价为930万元，净房屋价格为人民币462万元，网签合同价格也为462万元。双方于2017年2月13日签署了《补充协议》，约定：1、业主回国日期由2017年2月28日变更为2017年3月16日。2、客户在2017年2月19日给业主打定金70万，之后业主配合网签手续。3、剩余定金86万元打款时间原约定最晚2017年3月31日变更为2017年3月20日且业主必须回国，客户打款。客户打款之后业主配合面签手续。
之后王某要求以930万元的价格要求重新签订网签合同，双方就此没有达成一致的意见，也没有再签署过新的协议。辛某按照约定的时间分三次打款，一共向王某支付了定金人民币186万元，王某也收到了全部的定金。王某未在约定的时间及合理的期限内履行配合辛某办理网签的相关事宜，王某逾期履约超过15个工作日，虽然辛某提出解除买卖合同，但属于是王某违约在先，并且依据合同约定王某已构成根本违约。因此根据双方签订的合同约定，辛某有权单方解除房屋买卖合同。
法院认为，在网签合同未上传成功的情况下，王某本可以继续办理网签等相关事宜，但王某方单方变更合同条款，之后再未协助办理网签，远远超过约定的15个工作日，因此王某构成根本违约。现辛某要求解除双方所签署的《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《补充协议》等文件的诉讼请求，因于法有据，故法院予以支持，依法解除辛某与王某及麦田公司所签署的《北京市存量房屋买卖合同》及附件、《补充协议》等文件。
根据双方签订的附件二中关于定金的约定以及《中华人民共和国合同法》第一百一十六的规定，当事人既约定违约金又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。即若一方违约，守约方可选择适用违约金或者定金条款追究违约责任，并且双方约定的定金金额未超过合同总价的百分之二十，辛某有权选择定金或者违约金的方式向王某主张违约责任，现辛某要求王某双倍返还定金的诉讼请求，因于法有据，故法院亦予以支持。
关于辛某所主张的律师费部分，因为双方在合同中并未约定，且王某已向辛某双倍返还定金，该金额足以弥补辛某的相关损失，故法院对辛某的该项诉讼请求不予支持。
关于王某称辛某的行为构成根本违约，故不同意退还辛某的定金之主张，因缺乏事实与法律依据，故法院不予支持。
