北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
曾某诉称： 2015年7月7日，在中介公司的居间下，我与杜某签订《房屋买卖居间合同》及《过户、按揭代理合同》买卖涉案房屋，房屋总价款267万元。合同签订时，杜某及中介公司知悉我的房产证正在办理中，就提出以改底单的形式进行房屋买卖，我认为改底单无非是杜某想少缴税款，就同意了。签订合同当日，杜某支付我房屋定金50万元。合同第十四条约定，中介公司受杜某委托代收杜某产权过户手续费用15万元整，并承诺杜某在2015年10月9日前让双方变更完成，若超时限中介公司无条件退回所收过户费用15万元。现中介公司未按照承诺的日期完成约定的义务，杜某和中介公司均无法确定改底单的时间，致使我无法实现合同目的。同时，我咨询相关部门得知，房屋买卖合同就应该是二手房买卖合同，而不是改底单的方式进行。故起诉请求：1)解除三方签订的《房屋买卖居间合同》;2)、中介公司退还我涉案房屋的商品房买卖合同原件及销售不动产统一发票原件。
2、被告辩称
杜某辩称： 1)、本案合同系双方真实意思表示，且曾某已经履行义务，我也履行了义务，合同没有约定曾某所述改底单的行为，曾某的主张缺乏事实依据，在两份合同中买卖双方从未提及改底单的行为，也不存在其他违法的行为，合同应该依约履行;2)、曾某无权解除合同，在该合同第十四条规定，中介公司代收15万元费用，并承诺在2015年10月9日前完成过户，若超时限，应无条件退还15万元，这是我与中介公司的权利义务规定，与曾某并无关系，曾某无权以此主张权利，本条仅约定了超时限的前提下如何处理，并未约定曾某有权解除合同，因此曾某无权依据此条解除合同，超出时限对买卖没有实际影响，不存在解除买卖合同的法律依据，因此应当继续履行合同;三、房价上涨，曾某谋取不当利益，因此希望解除合同，目前，这套房屋的价值约在350万元至400万元之间，曾某正是看到房价上涨，因此要求解除合同。不同意曾某的诉讼请求。
3、第三人述称：
中介公司述称：签订合同的情况认可，改底单的情况在合同中没有体现。我公司在履行的过程中，接到曾某的信息说过户违法，因此我公司暂停了手续，在许多中介公司都有这个行为，曾某表示违法我们就暂停了。合同的补充条款并没有影响双方继续履行合同。不同意曾某的诉讼请求，相关材料的原件也不同意退还。
二、法院查明
2015年7月7日，曾某(甲方)、杜某(乙方)及中介公司(丙方)签订《房屋买卖居间合同》，主要内容为：第一条甲方声明，1.1甲方出售的涉案房屋;1.2房屋权属性质为商品房;第二条乙方确认，乙方同意购买本合同第一条所述房屋，履行本合同约定的义务，承担违反本合同的法律责任;第三条委托事项，甲乙双方同意委托丙方为上述房屋交易的居间方;第四条房屋买卖成交价格，乙方经现场勘验甲方上述房屋后，已对该房产的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，甲乙双方同意该房屋成交价格为267万元，此成交价格不包括依国家规定应当缴纳的税费;第五条甲乙双方约定的付款方式如下，5.1签订合同时乙方支付甲方购房定金50万元;5.2乙方为全款付款客户，付款方式为在产权变更时乙方需支付甲方首付款253万元，在乙方拿到产权证明时，乙方支付剩余14万元;第七条甲方责任，7.1在签订合同时，甲方必须按约定时间与乙方共同到相关部门办理交易手续，超过约定时限视为违约;7.2甲方必须保证在签署本合同后，不得将房屋再售与他人，否则乙方有权单方解除本合同，由甲方承担违约责任，并支付丙方信息服务费;第八条乙方责任，8.1根据本合同的约定按时支付购房款;8.2在签订本合同时，乙方必须按合同约定与甲方共同到相关部门办理交易手续，超过约定时限视为违约;第十条丙方服务项目收费标准及交付信息服务费的时间，签订本合同乙方支付丙方信息服务费38000元，于合同订立当日内付清;第十一条违约责任，11.1如一方不履行义务超过约定时限，应按迟延天数，每日支付给对方总房款的千分之三作为迟延履行金，合同继续执行，若延迟履行超过十日，则按违约处理;11.2如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退，违约方承担信息服务费;第十四条补充协议，丙方受乙方委托代收乙方产权过户手续费用15万元整，并承诺丙方在2015年10月9日前给甲乙双方变更完成，若超时限丙方无条件退回所收过户费用15万元。
同日，曾某(甲方)、杜某(乙方)及中介公司(丙方)另签订《过户、按揭代理合同》，约定：乙方委托丙方办理房屋过户手续，甲乙双方应在签订合同丙方通知10日内，将过户所需要全部资料(包括但不限于身份证及户口证明、房屋权属证明、物业结清证明等资料)交付丙方。
上述合同签订后，杜某支付曾某定金50万元。后该合同未能继续履行。对于未能履行的原因，曾某称系双方口头约定的“改底单”形式没有能够成功所致，杜某对此不予认可。
另查：2011年3月21日，曾某与某房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：曾某向某公司购买涉案房屋，房款为202万元;某公司应当在2013年5月15日前将已取得建筑工程竣工验收备案表的商品房交予曾某使用;某公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。2015年7月7日，曾某将上述《商品房买卖合同》原件以及购房发票交予中介公司。
一审审理中，曾某称其一直未取得涉案房屋的房屋所有权证。二审审理中，杜某提交曾某的房屋所有权证照片，称系在另案中某公司提交法院的。该照片显示，涉案房屋的房屋所有权人为曾某，登记时间为2015年7月21日。曾某认可该房屋所有权证确实存在，但称其也是于另案中第一次见到，不清楚该证何时取得。
三、法院判决
1、一审判决
1)、自判决生效后七日内，中介公司返还曾某商品房买卖合同原件及销售不动产统一发票原件;
2)、驳回曾某的其他诉讼请求。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
曾某、杜某、中介公司签订的《房屋买卖居间合同》为合法有效的合同。在该合同中约定了就涉案房屋进行买卖的相关流程及具体步骤，但在其中并未明确约定采取“改底单”的形式进行买卖，亦未约定如若“改底单”不成将如何处理及由何方承担责任。该合同在签订后的履行过程中，结合在案证据，确曾出现各方磋商是否采取“改底单”方式的现象，但该现象也只能说明在合同的具体履行方式上各方曾有过协商，并不能看出各方一定要采取“改底单”形式完成该合同的交易过程，也无法看出“改底单”不成将如何处理及由何方承担责任。至于该合同第十四条之规定即中介公司代收15万元费用并承诺在2015年10月9日前完成过户，若超时限应无条件退还15万元等内容，是杜某与中介公司的权利义务规定，并非该合同的解约条款。现该合同的主要权利义务与目的即曾某出售房屋获得房款、杜某支付房款获得房屋，中介公司提供中介获取佣金等并无任何改变，涉案房屋亦已取得房屋所有权证，即该合同的履行并无客观上的障碍，故对曾某要求解除该合同的请求，法院不予支持。
