北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
杜某诉称：我为北京市通州区涉诉房屋的业主，我和被告属于房屋买卖合同关系，我从被告处购买涉案房屋。被告与我签订《商品房买卖合同》中约定出卖人确认该房屋主体内不能存在漏水(“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生渗水或漏水的现象)的情况，若房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。由于被告隐瞒房屋质量问题，我从被告处购买的房屋在2018年3月31日交付使用后，从2018年4月开始到现在，雨天就会存在房屋漏水的问题，房屋存在多处质量问题：一、阳台外墙壁渗水、漏水;二、阳台屋顶漏水。经过物业公司工作人员检查发现我的房屋漏水问题由于防水层存在质量问题造成的。我多次和被告沟通房屋质量问题，要求及时解决房屋漏水问题，但被告一直不予理睬。我诉至法院，请求法院依法判决，保护我的合法权益。
2、被告辩称
王某辩称，我不同意原告诉讼请求。关于原告所述的漏水问题，案涉房屋整个阳台的窗户框架原告都换了，漏水是新窗户漏水，原有现状已经改变。屋顶是公共维修部分，不是房屋买卖合同的内容。我们向物业核实，原告家没有报修过。
二、法院查明
2018年1月16日，王某作为出卖人、杜某作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(以下简称《房屋买卖合同)》，约定杜某购买王某所有的案涉房屋，房屋建筑面积83.69平方米，房屋成交价格为256万元、家具家电装饰装修及配套设施设备等作价28.7万元。《房屋买卖合同》第五条第三项约定：“出卖人确认该房屋主体结构内(不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等)□√否存在漏水(“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生渗水或漏水的现象)的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用;因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。”第五条第四项约定：“出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体情况充分了解，自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况”。案涉房屋位于所在楼栋的顶层。2018年3月31日，双方办理完毕案涉房屋的物业交割手续，王某向杜某交付案涉房屋。
在本案审理过程中，杜某向法庭陈述其2018年3月31日收房后即将案涉房屋交给中介公司对外出租，2018年4月中介公司对案涉房屋进行重新装修，更换了窗户。中介公司2018年8月向其反馈房屋自2018年4月21日开始漏水，直至2018年9月1日一直存在漏水现象。杜某向本院提交了照片、视频以证明房屋漏水情况，照片和视频显示案涉房屋阳台屋顶和墙壁出现阴水、墙皮脱落，阳台地面有水渍。杜某向本院提交其与案涉房屋所在小区物业公司工作人员的录音，证明该小区六层房屋出现大面积漏水，维修师傅说是防水层问题。王某向法庭陈述案涉房屋所在楼宇的楼顶于2016年做的防水，并向本院提交了微信和QQ群聊天记录及与物业公司工作人员谈话录音予以证明。
三、法院判决
驳回杜某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分应当认定为业主共有部分。本案中，根据杜某的陈述和证据，案涉房屋的漏水部位位于阳台屋顶和外墙，案涉房屋位于楼宇顶层，阳台有大面积窗户与屋顶相连，根据双方主张的漏水原因，应作如下分析和判定：一方面，阳台屋顶漏水若因窗户密封不严造成，窗户属于房屋的主体结构，王某在出售房屋时应履行确认窗户处于完好状态、不存在漏水情况的合同义务，但杜某在收房后对阳台门窗进行了更换，现有证据不能证明王某在向杜某交付房屋时阳台窗户存在不符合合同约定的情形;另一方面，阳台屋顶和外墙漏水若因墙体防水问题造成，《房屋买卖合同》第五条第三项约定出卖人确认该房屋主体结构内(不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等)不存在漏水情况，案涉房屋位于楼宇顶层，阳台屋顶和外墙属于整栋楼宇的屋顶和外墙，属于公共区域，系整栋楼宇的基本结构部分和业主共有部分，《房屋买卖合同》约定的王某的合同义务并不包含确认该部分不漏水。故关于杜某要求王某检修房屋、彻底修复房屋漏水的问题、承担修复阳台墙壁以及维修期间的其他相关费用的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，应不予支持。关于杜某要求王某承担与诉讼有关的费用，包括鉴定费、交通费、材料费、律师费等的诉讼请求，没有事实和法律依据，应不予支持。关于杜某要求王某承担违约责任及赔偿相关损失的诉讼请求，现有证据未能证明王某存在违约情形，该项诉讼请求，应不予支持。
