北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：2016年2月23日，原告、被告双方通过居间方北京某房产经纪有限公司签订了北京市存量房屋买卖合同，原告将位于北京市昌平区涉诉房屋出售给被告，成交价为242万元。合同对付款方式、房屋交接、双方的权利义务及违约责任、争议解决等条款作出了相应规定，同时为进一步明确双方之间的权利义务，双方分别于2016年2月23日，2016年5月5日签订了三份补充协议。合同签订后，被告于2016年2月25日向原告支付定金10万元。之后双方经过友好协商，于2016年5月5日达成补充协议，被告以租赁形式先行于2016年5月8日入住涉案房屋，被告入住房屋后至今从未向原告支付过任何租金。由于涉案房屋是原告与前妻王某婚后共同还贷，现原告与王某于2018年5月17日经北京市朝阳区人民法院调解离婚，但涉案房屋将另案处理，所以涉案房屋不具有交易条件，原被告双方根本不能实现合同目的。对此被告是明知的，但被告继续占有涉案房屋，在明知房屋不可能办理过户手续的情况下，有意不同意与原告协商解除合同，也不支付租金，其行为构成违约。为此特向人民法院提起诉讼，请求判决支持原告诉讼请求，以维护原告合法权益。
2、被告辩称
刘某辩称，首先，张某无权单方解除双方于2016年2月23日签署的《房屋买卖合同》，其应当继续履行合同并配合刘某办理涉案房屋的产权转移登记手续。
2016年2月23日，原被告双方签订了房屋买卖合同及补充协议，约定刘某购买张某位于昌平区涉诉房屋，总房款为242万元。合同附件二第二条约定了购房款的具体支付时间。在履约过程中，因张某的单方原因至合同无法正常履行，因此双方于2016年5月5日签署了补充协议，该协议第3条将付款时间变更为：“在张某提前至少一个月通知居间方、刘某可开始启动流程后，买卖双方必须全力配合。在接到张某须支付用于房屋解抵押的首付款的通知后，刘某须在张某解押还款日前5日将首付款70万元打到资金监管账户。”刘某自签署合同后，即积极履行合同义务，按约向张某支付定金，并配合提交了购房资格审核申请，已通过资格审核，但因张某不配合办理涉案房屋的房屋核验、开立资金监管账户等手续，致买卖合同至今未能履行完毕。刘某在履约过程中不存在任何违约行为，张某无故拖延房屋交易流程的行为致刘某严重受损，其后又违反合同约定及诚信原则，要求刘某增加房款，其行为已经构成严重违约。
基于以上，双方签署的房屋买卖合同，不存在任何履行障碍，且刘某无任何违约行为，张某在具备履行条件而拒绝履行合同的行为已构成违约。张某无权单方解除合同，应当继续履行合同，配合刘某完成涉案房屋的产权转移登记手续。
其次，涉案房屋于2016年5月8日起至今由刘某实际居住，张某要求返还房屋的请求，无任何依据。
刘某自2016年5月8日起至今实际居住在涉案房屋。张某称刘某以租赁形式入住涉案房屋与事实不符。合同明确约定在涉案房屋过户之前先行交付，由刘某居住使用，由此张某向刘某交付房屋，系基于双方所建立的买卖合同关系，而非租赁。双方于2018年5月5日签署的补充协议，载明的租赁是指：“如刘某未按该协议第三条约定的期限向张某支付首付款70万的情况时，刘某须按每月4500元的标准向张某支付租金”，但这种情形并未实际发生，刘某并未收到过张某要求其支付70万元首付款的通知。因此张某诉称刘某以租赁形式入住涉案房屋的主张不能成立。涉案房屋系张某的婚前个人财产，对涉案房屋有完全的处分权，其以涉案房屋系其与前妻共同还贷为由，主张双方的合同目的不能实现，没有事实及法律依据。
3、被告反诉称
刘某反诉称：自买卖合同签署后，刘某已按约履行了合同义务，并配合提交了购房资格审核申请，已通过资格审核，但张某因其自身原因一直不配合办理涉案房屋的房屋核验等手续，至合同至今未能履行完毕。张某无故拖延房屋交易流程的行为已致刘某严重受损，其后又违反合同约定及诚信原则，要求刘某增加房款，其行为已构成重大违约。涉案房屋已于2010年12月8日办理抵押登记，抵押权人为第三人某银行股份有限公司。现合同及补充协议不存在履约障碍，刘某同意代张某向某银行偿还剩余贷款，并要求银行与张某在贷款清偿完毕后配合解除房屋抵押登记，张某继续履行合同义务，将房屋所有权转移登记至刘某名下。
4、原告反诉辩称
张某辩称：不同意刘某的反诉请求。合同现在不具有实际履行的条件，涉案房屋不是张某的婚前财产，婚前买的房子是事实，但是房子是婚后共同还贷。涉案房屋有张某前妻王某的相应份额。张某和王某在离婚诉讼中财产还未处理。根据相关规定出售房屋需有共有人同意，王某不同意卖出房屋，合同无法继续履行。2016年2月23日补充协议第1条约定，如办理过程中遇到不可抗力的因素可解除合同。不可抗力的因素有明确约定，符合本案条件。张某有权解除合同，这个情况刘某也是明知的。合同履行过程中刘某存在相应的违约行为，按规定刘某应该在2016年12月31日之前支付首付款70万元，刘某未按期支付。张某和刘某交涉时，中介告诉我们因为张某和王某财产的问题无法建立资金监管帐户，如果要支付的话只能自行协商，自行协商双方无法达成一致。原来的补充协议里面也说了可以无偿使用，但2016年5月5的补充协议里明确规定刘某是以租赁形式居住。此份补充协议的签订相当于变更了之前的补充协议的内容。免租期是到2016年11月底，我们是5月份交给了刘某的房屋，11月以后刘某是应该支付租金的，对方未支付过，刘某因此存在违约。现在合同从2016年6月份签订后，在这个过程中，张某一直处于受损失的状态，而且损失不断扩大。2016年5月份刘某搬入张某房子之后不支付租金，但是张某仍然在支付房屋贷款，刘某无偿使用房屋长达2年，导致张某的损失不断扩大。双方签订的合同对张某显失公平，因此我们不同意刘某的反诉请求。张某还主张，如果继续履行合同，要求刘某补偿，包括张某代为偿还的房屋贷款、刘某入住房屋的租金、房价上涨的差价损失80万元。
5、第三人述称
第三人某银行述称，银行对张某的债权是真实的，就涉案房屋的抵押权是依法设立的，应得到法律保护。如果法院判决被告代原告偿还剩余贷款本息，银行同意在债权得到清偿后配合办理抵押权注销登记手续。截至2018年10月26日，张某尚欠贷款本息数额是839 801.35元。具体数额以实际清偿之日计算为准。
第三人王某提交书面意见称，在接到法院通知之前，对张某与刘某的房屋买卖合同纠纷一无所知，还以为他们早已交易完毕。从未要求张某就涉案房屋给付王某40万元补偿，王某和张某的共同财产需要另案处理。王某和张某已经离婚，张某可以对涉案房屋做任何处置。张某就涉案房屋的合同纠纷及张某所做一切，完全是他的个人行为，与王某无关。
二、法院查明
2016年2月23日，张某与刘某签订房屋买卖合同及补充协议。合同及补偿协议约定刘某购买张某位于昌平区涉诉房屋，房屋面积为84.29平方米，总房款为242万元;张某应于2016年4月23日前将该房屋交付刘某，刘某于2016年12月31日前支付张某购房款70万元，并于2016年12月31日前办理申请贷款手续，刘某拟贷款数额为160万元;房屋的抵押权人为某银行，抵押数额为90万元，张某应于2016年11月31日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得结清贷款证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续，该笔借款由张某自行清偿。2016年2月25日，刘某向张某支付购房定金10万元。同日，张某与刘某还签有第二份补偿协议，该协议内容为：“关于违约责任:如若办理过程中遇不可抗拒因素(张某法院诉讼离婚问题)导致无法正常过户，双方免责，合同立即解除;若该因素导致直至2016年12月31日，张某仍然无法配合刘某办理贷款过户等，则从2016年12月31日起，刘某有权选择继续等待，或解除合同(张某赔偿刘某十万);如张某、刘某因自身原因违约，违约方赔偿对方二十万元;双方协商自签约日期后推两个月后交房，刘某可居住至过户为止，并免去租金。……”。2016年2月25日，张某收取刘某交纳的定金10万元。
2016年5月5日，张某与刘某签署了第三份补充协议。该协议对购房款支付时间作出了更改，该协议第3条约定：“双方承诺全力配合此合同流程，在甲方(张某)提前至少一个月通知居间方、乙方(刘某)可开始启动流程后，买卖双方与居间方必须全力配合。在接到甲方须支付用于房屋解抵押的首付款的通知后，乙方(刘某)须在张某解押还款日前5日将首付款70万元打到资金监管账户。买卖双方应于解抵押完7个工作日内办理网签、面签手续。如乙方不配合，除需承担违约责任外，还需支付甲方自2016年5月8号之后的一切租金(按每月4500元计);2016年5月8日，甲方将该房屋腾出给乙方居住，居住形式为租赁，租赁日期自2016年5月8日起至过户之日。”
2016年5月5日双方同时又签署了北京市房屋租赁合同，约定刘某承租涉案房屋，租赁期限自2016年5月8日至2016年11月7日。该合同约定租金每月零元。此后，因张某与王某的离婚纠纷在北京市朝阳区人民法院审理过程中，张某与王某就本案涉案房屋的分割存在较大争议，张某与刘某的房屋买卖合同及补充协议未能继续履行，延怠至今。
另查，2010年11月4日，张某自案外人处购买涉案房屋，随后办理了住房按揭贷款并完成抵押登记，贷款银行和抵押权人为交行芳群园支行。2012年5月，张某与第三人王某结婚。2015年10月，张某与王某因离婚纠纷诉至东城区人民法院，后该案移送至北京市朝阳区人民法院管辖。该案处理过程中，张某与刘某签订了本案涉案房屋买卖合同及相应补充协议。2018年5月17日，北京市朝阳区人民法院出具调解书，确认张某与王某离婚，但未就本案涉案房屋如何分割作出处理。现张某与王某在北京市海淀区人民法院尚有离婚后财产纠纷处于审理过程中。
张某自认在2018年5月之前没有正式向刘某提出支付首付款的要求，刘某也未在实际入住房屋后提出要求继续履行合同;张某称在5月22日及6月2日口头提出要求刘某支付首付款，但刘某不同意继续履行给付义务，存在违约行为。刘某主张其多次要求张某继续履行合同并要求与对方沟通合同履行事宜而张某不予回应，在5月份张某提出增加房款并表示要解除合同，刘某基于风险考虑，不同意先行支付首付款，认为是张某存在违约行为。
再查，截至2018年10月26日，张某尚欠银行贷款本息数额是839 801.35元。
三、法院判决
1、刘某代张某向第三人某银行股份有限公司偿还张某就北京市昌平区涉诉房屋剩余的贷款本金及利息 (具体数额以实际清偿日计算的数额为准)，于本判决生效后七日内执行;
2、张某及第三人某银行股份有限公司协助刘某办理北京市昌平区涉诉房屋的抵押权注销手续，于本判决第一项履行完毕后五日内执行;
3、刘某支付张某剩余购房款(232万元减去刘某代张某向第三人某银行股份有限公司偿还贷款本金和利息后的余额)，于本判决第二项履行完毕后五日内执行;
4、张某协助刘某将北京市昌平区涉诉房屋的产权转移登记至刘某名下，于本判决第三项履行完毕后五日内执行;
5、驳回本诉原告张某的全部诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
张某与刘某签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，应予以确认。张某与刘某应当按照房屋买卖合同及补充协议的约定，继续履行各自相应的权利义务。围绕当事人的诉辩理由，本案的争议焦点为本案涉案房屋买卖合同及补充协议是否具备合同解除的约定或法定情形。
首先，张某与其前妻王某的离婚纠纷是否导致本案涉案房屋买卖合同的合同目的无法实现。涉案房屋系张某婚前购买，其与王某婚后是否共同偿还房屋贷款不影响涉案房屋买卖合同的效力，另案生效调解书也未就涉案房屋的分割作出处理，张某以离婚诉讼导致涉案房屋买卖合同无法继续履行，符合合同约定的解除条件为由要求解除合同，理由不能成立。本案审理过程中，王某已向本院明确表示，“张某可以对涉案房屋做任何处置，张某就涉案房屋的合同纠纷及张某所做一切，完全是他的个人行为，与王某无关。”那么关于张某出卖涉案房屋，是否存在故意隐瞒、又是否损害王某的利益，应属离婚后财产纠纷审理的范围，如王某与张某无法就财产分割达成一致，可在离婚后财产纠纷一案中主张相应权利。
其次，关于刘某未支付70万首付款是否属于根本违约的问题。2016年2月23日，张某与刘某签订房屋买卖合同，约定刘某于2016年12月31日前支付张某购房款70万元。但双方于2016年5月5日又签署了补充协议，该协议第3条将付款时间变更为：“在张某提前至少一个月通知居间方、刘某可开始启动流程后，买卖双方必须全力配合。在接到张某须支付用于房屋解抵押的首付款的通知后，刘某须在张某解押还款日前5日将首付款70万元打到资金监管账户。”而张某在2018年5月之前并未通知刘某支付购房款，且未能偿还银行贷款以消灭就涉案房屋设立的抵押权，在此情形下，刘某基于不安履行抗辩，未同意支付70万元购房款理由正当，张某无权以此理由解除合同。
再次，关于租金问题。张某、刘某于2016年5月5日签署的北京市房屋租赁合同约定租金为零元，签署的补充协议第3条约定：“买卖双方应于解抵押完7个工作日内办理网签、面签手续。如乙方(刘某)不配合，除需要承担违约责任外，还需支付甲方(张某)自2016年5月8日之后的一切租金(按每月4500元计)。”现涉案房屋尚未解除抵押，后续事宜尚未进行，不存在刘某不配合的情况，不符合双方约定的刘某应当承担支付租金的情形。
综上，涉案房屋买卖合同与补充协议不具备合同解除的约定条件，也不具备合同解除的法定情形，张某和刘某理应继续履行合同，张某要求解除合同并返还房屋的诉讼请求，于法无据，应不予支持;刘某要求张某继续履行合同的反诉请求，依据充分，应予以支持。张某主张，如果继续履行合同，要求刘某补偿，包括张某代为偿还的房屋贷款、刘某入住房屋的租金、房价上涨的差价损失80万元，该主张无事实及法律依据，应不予采纳。鉴于第三人交行芳群园支行对张某享有债权，并就涉案房屋享有抵押权，同意在债权得到清偿后配合办理抵押权注销登记手续，因此刘某主张代张某向第三人某银行清偿就涉案房屋尚欠的抵押贷款本金及相关提前还贷的费用(具体费用以第三人计算的实际数额为准)，理由正当，应予以支持。刘某其余反诉请求均系继续履行合同的具体步骤，理由正当，应予以支持。
