北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
王某诉称：原告原系甲村村民，原告父母生前有祖宅一处，位于甲村。2017年12月15日，原被告签订《农村房屋买卖合同》一份，约定被告以30万元的价格购买上述院落内房屋。原告认为，被告在甲村原本已有宅基地，双方订立的《农村房屋买卖合同》违反了“一户一宅”的规定，故请求法院判决其与被告于2017年12月15日签订的《农村房屋买卖合同》无效。
2、被告辩称
张某辩称：我在甲村没有其他的宅基地，只买了原告一处宅院，属于“一户一宅”，不同意原告的诉讼请求。而且，房子已经于今年3月进行了翻建。
二、法院查明
2012年12月10日，被告张某由河北省承德市迁入到北京市密云区甲村。2017年12月15日，在村委会，甲方(出卖人)王某甲、王某、王某乙与乙方(买受人)张某签订《农村房屋买卖合同》：…一、房屋情况本合同项下的房屋位于北京市密云区住宅一处以院墙、地基为界限房屋四周有滴水，该院落内共有北正房5间;二、该交易房屋由甲方父、母全额出资建造，使用的土地为甲村集体土地，修建时已经过相关部门审批;三、在房屋交付给乙方前，甲方保证 1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利，2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利，3、如甲方违反上述保证，须向乙方支付本合同全部购房价款20倍的违约金;四、本合同项下的院落(含所有房屋)交易价格为人民币叁拾万元整(小写300000)，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费;五、房款支付自该合同双方签字之日起，乙方以现金形式一次性付清全部款项，甲方收到上述款项后，应当向乙方出具本人签名的收据;六、房屋交付 乙方根据将全部房款交付甲方之日，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、批示等全部相关资料原件交付给乙方，并负责腾空房屋，如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付1000元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止，如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外;七、如遇将来国家政策发生变化，可以办理不动产登记，甲方(或其法定继承人)应在接到乙方办理房产登记的通知后，无条件配合乙方办理房屋产权登记相关手续，如甲方(或其继承人)拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付100元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关;八、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括宅基地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等，如甲方得到该上述补偿款后应及时将该款项全部给付乙方，若甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付总合同价款20倍的违约金;九、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利，甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格(不低于合同总价款的20倍)补偿乙方;十、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方，如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款20倍的违约金;十一、其他事项 1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会协调解决，协调不成双方均可向有管辖权的人民法院提起诉讼…。王某、王某乙、王某甲在甲方处签字按手印，张某在乙方处签字按手印，王某丙等三人在合同见证人处签字按手印。合同签订当日，张某交付全部价款，出卖人将房屋交付给张某。
三、法院判决
驳回原告王某之诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。民事活动应遵循诚实信用原则，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方当事人均应依据合同内容忠实履行合同义务。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有。农村房屋系村民集体经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证农村村民最基本的居住。因农村房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。所谓“一户一宅”原则，是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地。“一户一宅”原则是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，故是否违反“一户一宅”原则不影响房屋买卖合同的效力。本案诉争房屋系农村房屋，房屋买受人张某于2012年12月10日迁入北京市密云区甲村，户别为农户。至此，张某已取得了该村村民身份，享有了使用该村集体组织宅基地的资格。根据查明的事实，本案中的《农村房屋买卖合同》系双方真实意思表示且已交易完毕，并未出现导致合同无效的情形。故原告主张合同无效的诉讼请求，应不予支持。
