北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
原告称，2007年10月16日，我们与二被告签订《房屋买卖协议》，约定我们将位于北京市xx区xx村XXX号的房屋和院落(以下简称涉案房屋)卖给被告。占地面积202.5平方米，其中建筑占地面积162平方米，建有房屋13间，房屋和配套设施作价24万元。协议签订后，二被告给付我们房款24万元。我们将上述房屋和院落交给二被告。但是由于二被告是城镇居民，不是双方买卖房屋所在地北京市xx区xx村集体组织成员，根据国家相关法律法规和政策规定，双方之间的房屋买卖合同是无效的。
2、被告辩称
被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先原告在出卖房屋时即明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，却在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担全部责任;其次，我们在2007年10月16日签订的《房屋买卖协议》中明确约定，如遇拆迁、变动，原告必须保证协助被告办理全部的拆迁手续及一切事宜，并保证该房产的拆迁款全部归被告所有，并协助被告得到该房产的拆迁款。此外，还约定“房产成交后，双方永不反悔。现在原告却在此协议已经实际履行多年的情况下，因为遇拆迁便完全不遵守双方《房屋买卖协议》中明确约定的条款内容，违背诚实信用原则，企图非法侵占被告合法权益和经济利益。
另外，我们在购买涉案房屋后多年来不断对房屋进行修缮，对涉案房屋投注了大量的人力、物力、财力和心血。原告现在的行为使我们的信赖利益受到严重损失。
二、法院查明
2004年11月15日，范某提交的《村民建房申请书》经北京市xx区xx乡人民政府、x村民委员会批准，批准用地面积202.5平方米，其中建筑面积162平方米，房屋间数4间，东西宽13.5米，南北长15米。
2007年10月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋买卖协议》，约定甲方将涉案房屋卖给乙方，乙方在享有该房产所有权期间，甲方须协助乙方办理一切有关事宜，乙方有权转让所有权，甲方须无条件协助办理。如遇拆迁、变动，甲方必须保证协助乙方办理全部的拆迁手续及一切事宜，并保证该房产拆迁款全部归乙方所有，并协助乙方得到该房产拆迁款。房产成交后，甲乙双方永不反悔。
2007年10月17日，原告收到被告的购房款24万元。
庭审中，原告、被告共同确认《房屋买卖协议》中的北房十三间未翻建，被告称对上述房屋进行过修缮，原告称对此不清楚。
被告王某1户籍系北京市非农业家庭户，王某2为非京籍人员。
三、法院判决
原告与被告于二〇〇七年十月十六日签订的《房屋买卖协议》无效。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原告、被告签订的《房屋买卖合同》，在房屋买卖合同签订时，是双方自愿的，属于双方的真实意愿，是真实的意思表示，如果在不违反国家法律法规的强制性规定的前提下，是属于合法有效的，受法律保护的。但是根据我国法律规定，农村宅基地是集体经济组织成员享有的权利，不得将其转让给集体经济组织成员以外人员。
原被告双方签订的《房屋买卖协议》买卖的标的物为房屋及院落、宅基地使用权。被告非北京市xx区xx村集体经济组织成员，根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。被告并不是xx村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所以双方签订的《房屋买卖协议》应属无效。于法有据，法院支持。
另外，根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，要求被告返还《房屋买卖协议》中的房屋十三间及宅基地的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。
