北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
张某诉称：2006年3月5日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》，约定被告将位于北京市顺义区涉诉房屋出卖给原告，原告给付被告购房款10万元，后被告将涉诉宅院内房屋及集体土地建设用地使用证交付给原告，原告在涉诉宅院内翻建北正房七间、新建东厢房三间及门道、西厢房后棚子一排、厕所一间、水井一口、院内蓄水池两个及院外蓄水池一个，共计花费20余万元。2017年，被告起诉要求确认双方签订的买卖房屋协议无效，北京市顺义区人民法院作出民事判决书，确认原告与被告签订的买卖房屋协议书无效，并判决原告将涉诉宅院内的房屋及附属物腾空返还给被告，后北京市第三中级人民法院判决维持原判。民事判决书现已生效，但原告的各项损失尚未得到赔偿，因此，提出上述诉讼请求。
2、被告辩称
李某辩称：不同意原告的诉讼请求，原、被告签订的农村房屋买卖合同已经过两级法院确定无效，判令原告将涉诉宅院房屋返还被告，另外原告并非该村村民，无权占有使用涉诉宅基地，原告的诉讼请求过高，没有法律依据。被告同意在评估报告的基础上给付原告相应的对价款，具体被告应给付原告的对价款由法院依法判定。
二、法院查明
2006年3月5日，李某(卖房人)与张某、刘某(买房人)签订《买卖房屋协议书》，约定李某将涉诉房屋卖与刘某、张某夫妇，刘某、张某一次性付给卖房人拾万元人民币。张某、刘某为北京市朝阳区居民。协议书签订后，双方依约履行。后张某、刘某对涉诉宅院内房屋进行了新建、翻建及添附。
2017年1月5日，李某起诉要求确认其与张某、刘某签订《买卖房屋协议书》无效并要求张某、刘某腾退返还房屋，本院经审理，作出民事判决书，确认双方于2006年3月5日签订的《买卖房屋协议书》无效;张某、刘某于判决生效之日起六十日内将27号院的房屋及附属物腾空并返还给李某。后张某、刘某对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。
张某、刘某曾在上述案件中表示如法院判决确认双方签订的《买卖房屋协议书》无效，就无效后相应后果其不要求在该案中一并处理，要求另行解决，故提起了本次诉讼。经查，张某与刘某于2015年经法院调解离婚，刘某表示其不参与本案诉讼，也放弃其在本案中的权利，如果法院判决李某赔偿房屋买卖协议无效后的各项损失，同意各项损失均归张某所有，其也不会再向李某主张损失。本案中，张某申请对2017年5月17日时涉诉房屋重置成新价及土地区位补偿款进行鉴定，本院依法委托北京某土地评估有限公司进行该项鉴定工作。2018年8月28日，该公司出具房地产估价报告，估价结果为涉诉房屋(包含附属物)评估价值为330 295元，土地区位补偿价为524 880元，合计855 175元。张某支付了鉴定费8000元。双方对评估报告均未提出异议。
庭审中，张某称院内还有五棵树，分别为枣树一棵、核桃树一棵、花椒树一棵、桑树两棵，其认为这些树价值约为5万元，李某应予赔偿，要求在本案中一并处理。李某对此不认可，其认为张某主张的5万元数额过高，五棵树最多价值1500元。
三、法院判决
1、被告李某赔偿原告张某各项经济损失共计一百四十四万元，于本判决生效之日起十五日内履行;
2、被告李某赔偿原告张某位于北京市顺义区涉诉房屋内树木损失二千元，于本判决生效之日起十五日内履行;
3、驳回原告张某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。依法成立的合同受法律保护。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。李某与张某、刘某签订的《买卖房屋协议书》已经被生效判决确认无效，本案中，刘某明确表示放弃主张赔偿的权利，同意协议无效后的赔偿款均归张某所有，张某要求李某就协议无效给其造成的损失予以赔偿的诉讼请求，理由正当、于法有据，应予支持。对于《买卖房屋协议书》无效，李某作为出卖方，明知农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让而将涉诉房屋及宅院出售给张某，又在转让多年后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故李某应当对合同无效产生的法律后果承担主要责任。张某并非该村集体经济组织成员，仍购买房屋及宅院，对合同无效产生的法律后果负有次要责任。对于张某因合同无效造成的各项损失，应根据双方对合同无效的过错程度，综合考虑张某的实际损失情况、结合市场价格等因素予以确定，上述损失中包括了其购房款在内的所有损失，故对于张某要求李某返还购房款10万元的诉讼请求，应不予支持。关于张某主张的五棵树木损失，根据树木情况，参照市场价格应酌情予以确定。
